Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» и решил выяснить, в каких подмосковных городах в зоне до 30 км от МКАД дела с инфраструктурой обстоят лучше всего? И какие новостройки в этих городах либо обещают богатый набор собственных благ цивилизации, либо находятся в самых обжитых районах, не испытывающих проблем ни с детскими садиками, ни с магазинами?

Выбрать 5 городов с лучшей инфраструктурой было не просто. Как оказалось, в Подмосковье практически нет проблем с торговыми предприятиями, особенно торгующими продуктами, и организациями сферы услуг, а вот обеспеченность социальными объектами оставляет желать лучшего: «Развитие социальной инфраструктуры явно не поспевает за активным жилищным строительством. В области невероятный объем новостроек с минимальным количеством объектов инфраструктуры, что в прошлом году стало одной из причин доработки генпланов многих подмосковных городов. Например, генплан Химок был пересмотрен даже несколько раз», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». И идеальных городов, к сожалению, нет вообще: где-то достаточно школ, но не хватает поликлиник, а где-то, наоборот, и при этом невозможно объективно оценить, что важнее: школы или поликлиники.

Тем не менее многие эксперты все-таки пытаются определить лучшие «инфраструктурные» города, используя свои критерии оценки. Например, компания «Метриум Групп» составила рейтинг городов, наиболее обеспеченных социальной инфраструктурой, оценивая их обеспеченность детскими садами, школами (общеобразовательными, спортивными и творческими), объектами здравоохранения и физкультурно-спортивными учреждениями по отношению к нормативной потребности. Причем сначала была произведена оценка по каждой группе инфраструктурных объектов, и каждая группа получила свой удельный вес: наименьший коэффициент был присвоен физкультурно-спортивным учреждениям, наибольший - школам и детским садам, а остальные виды объектов были оценены равнозначно.

В результате выяснилось, что в Подмосковье практически нет проблем со школами: если опираться на нормативы, их не хватает только в Котельниках и Дзержинском, а вот детских садов не хватает практически везде: «Их количество превышает нормативную потребность лишь в Железнодорожном (102,3%), а также близки к нормативу Реутов (99,3%), Долгопрудный (99,2%) и Люберцы (97,1%)», - перечисляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Хотя, по мнению Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» , проблема нехватки детских садов практически решена и в Химках: «Очереди практически ликвидированы, а до конца года в области планируется открыть еще около 180 дошкольных учреждений». А вот по числу медицинских учреждений на душу населения Железнодорожный и Химки – аутсайдеры, а больше всего поликлиник и больниц во Фрязино, в Климовске, Подольске, Мытищах и Люберцах. И что любопытно, ни один подмосковный город не соответствует нормам по количеству физкультурно-спортивных учреждений, их число по меньшей мере на 25% ниже установленных государством.

Ну а суммарный анализ инфраструктурных объектов, проведенный компанией «Метриум Групп», вообще показал неожиданные результаты: города, которые очень популярны у застройщиков, такие как Балашиха, Домодедово, Видное, Королев, Котельники, оказались в конце рейтинга, а в десятку лучших вместе с Люберцами, Мытищами и Подольском попали Юбилейный, Лыткарино и Лосино-Петровский, Долгопрудный и Ивантеевка (возможно, потому, что там как раз нет большого количества новостроек и строительство инфраструктурных объектов успевает за приростом населения).

Рейтинг подмосковных городов по уровню обеспеченности социальной инфраструктурой № п/п Наименование муниципального образования Административный центр Балл 1 Люберецкий район г. Люберцы 22,9 2 Мытищинский район г. Мытищи 22,6 3 г.о. Подольск г. Подольск 22,1 4 г.о. Юбилейный г. Юбилейный 21,5 5 г.о. Лыткарино г. Лыткарино 20,8 6 г.о. Лосино-Петровский г. Лосино-Петровский 20,3 7 Красногорский район г. Красногорск 19,7 8 г.о. Долгопрудный г. Долгопрудный 19,4 9 Щелковский район г. Щелково 19,3 10 г.о. Ивантеевка г. Ивантеевка 18,4 11 г.о. Климовск г. Климовск 17,9 12 г.о. Фрязино г. Фрязино 17,3 13 г.о. Жуковский г. Жуковский 15,4 14 Одинцовский район г. Одинцово 15,3 15 г.о. Краснознаменск г. Краснознаменск 14,7 16 г.о. Железнодорожный г. Железнодорожный 13,7 17 г.о. Реутов г. Реутов 12,8 18 г.о. Дзержинский г. Дзержинский 12,6 19 Раменский район г. Раменское 12,3 20 Ленинский район г. Видное 11,7 21 г.о. Домодедово г. Домодедово 10,9 22 г.о. Лобня г. Лобня 10,9 23 г.о. Химки г. Химки 10,2 24 Пушкинский район г. Пушкино 9,7 25 г.о. Балашиха г. Балашиха 9,4 26 г.о. Королев г. Королев 6,9 27 г.о. Котельники г. Котельники 2,3 Источник: Метриум Групп»

Но вот по обеспеченности подмосковных городов магазинами лучшими уже стали Котельники, а также Мытищи, Голицыно, Красногорск и Химки.

 

Рейтинг городов по обеспеченности торговыми площадями

№ п/п

Город

Обеспеченность площадью торговых объектов, кв.м на 1 000 чел.

1 г. Котельники 7652,1 2 г. Мытищи 3434,5 3 г. Голицыно 2566,5 4 г. Красногорск 2309,2 5 г. Химки 2219,6 6 г. Щелково 1799,5 7 г. Одинцово 1465,1 8 г. Жуковский 1339,1 9 г. Раменское 1240,7 10 г. Реутов 1157,3 11 г. Климовск 1049,2 12 г. Дзержинский 1002,8 13 г. Пушкино 995,5 14 г. Балашиха 988,8 15 г. Лобня 967,4 16 г. Апрелевка 932,8 17 г. Домодедово 897,1 18 г. Видное 891,9 19 г. Люберцы 861,5 20 г. Железнодорожный 813,1 21 г. Королев 711,4 22 г. Лосино-Петровский 637,0 23 г. Ивантеевка 620,3 24 г. Подольск 588,7 25 г. Электроугли 568,9 26 г. Дедовск 562,0 27 г. Лыткарино 554,6 28 г. Фрязино 549,3 29 г. Юбилейный 547,7 30 г. Старая Купавна 477,2 31   417,2 Источник: Министерство экономики Московской области

В общем, при таких противоречивых данных пришлось очень хорошо все взвесить. И в итоге мы с нашими экспертами остановили свой выбор на Красногорске, Мытищах, Химках, Люберцах и Подольске, помимо сегодняшнего наличия инфраструктурных объектов, оценивая еще и перспективу развития, а также тот факт, что новое жилье чаще покупается молодыми семьями, для которых в первую очередь важны детские сады и школы, а также детские поликлиники и учреждения дополнительного образования. Собственно это одна из причин, почему в пятерку попали Химки и Красногорск. Но также специалисты рынка недвижимости высоко оценили инфраструктуру в Одинцово, Видном, Королеве, Долгопрудном, Апрелевке, Реутове и Лобне.

«Если же сравнивать лидеров рейтинга между собой, то спортивная инфраструктура лучше всего представлена в Мытищах (там есть ледовая арена, аквапарк, картодром, стрелковый комплекс, стадионы, бассейны и т.п.) и в Красногорске (имеются трассы для беговых лыж, горнолыжный комплекс, теннисные корты, бассейны и пр.). Торговых предприятий больше всего в Красногорске, а в Химках, где помимо обычных школ и детских садов работает несколько высших учебных заведений, лучше всего представлены объекты образовательной инфраструктуры», - рассказывает Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). В последнем с ним соглашается и Ирина Игнатьева, директор по маркетингу компании «КомСтрин», хотя по ее мнению, с образовательными учреждениями также хорошо в Подольске и в Мытищах, но по количеству спортивных объектов худшим городом из пятерки она считает Мытищи, а лучшими - Химки и Подольск. «А с культурной и досуговой сферой лучше всего обстоят дела в Красногорске. Там же больше всего больниц и поликлиник, хотя их число больше в Подольске», - утверждает эксперт. Но обо всем по порядку - с севера на юг.

Красногорск Красногорск – спутник столицы, отделенный от Москвы лишь МКАД. Он отличается хорошей транспортной доступностью и вошел в пятерку лучших городов Подмосковья по экологическим показателям. (См. статью «Новостройки Подмосковья: города с лучшей экологией. Лидеры рейтинга – Одинцово и Красногорск. Западное направление, обилие лесов и водоемов, чистый воздух. Жилые комплексы вблизи зеленых зон»). Ну а что касается инфраструктуры... Прежде всего, Красногорск и Красногорский район радуют количеством и качеством спортивных объектов. Как говорилось выше, до нормы они тоже не дотягивают, но на фоне других городов и районов смотрятся отлично: «В городе действуют 98 спортивных сооружений: стадионы «Зоркий» и «Машиностроитель», лыжный стадион, плавательный бассейн, 25 спортивных залов и т.д.», - сообщает Ирина Игнатьева («КомСтрин»). А Елена Чегодаева, руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость», напоминает, что здесь есть и уникальные объекты - первый в России и крупнейший в Европе круглогодичный горнолыжный курорт «Снеж.ком» и гольф-клуб чемпионского уровня c полем на 18 лунок, который считается одним из лучших в Подмосковье.

Прекрасно обстоят дела и с медицинскими учреждениями: «В 2014 году среди лечебных заведений Подмосковья проводился конкурс, и лучшей по уровню технической оснащенности, профессионализму персонала и качеству предоставления медицинской помощи была признана Красногорская больница № 2, - рассказывает Ирина Игнатьева («КомСтрин»). – А всего в городе насчитывается 4 больницы, 3 поликлиники, есть станция скорой медицинской помощи, роддом и кожно-венерологический диспансер». Достаточно в Красногорске и образовательных учреждений, среди них помимо общеобразовательных заведений и филиалов московских вузов лицей для одаренных детей, 8 библиотек, художественная школа, детская музыкальная школа, хоровая школа «Алые паруса» и центр развития творчества детей и юношества. А по насыщенности культурными объектами среди всех городов Подмосковья Красногорск занимает второе место. Здесь действуют 16 учреждений культурно-досугового типа, есть свой музей, боулинг, кинотеатр, концертный и выставочный залы, и совсем недалеко от города находятся пейнтбольный клуб (в Нахабино) и музей-усадьба «Архангельское». К тому же занятие по душе можно найти в многочисленных торгово-развлекательных центрах. В Красногорске или недалеко от него расположены ТРЦ «Vegas Крокус-Сити», ТРК «Парк», ТРЦ «Июнь», ТРЦ «Красный кит». А просто за покупками можно отправиться в ТК «Крокус-Сити Молл», гипермаркеты «Ашан», «Леруа Мерлен» и «Твой Дом».

А вот чего действительно не хватает Красногорску, по мнению Ирины Игнатьевой («КомСтрин»), так это парковочных мест. «Но городские власти приняли «дорожную карту» по борьбе с пробками и нехваткой парковок. Например, в микрорайоне Павшинская пойма, где эта проблема стоит особенно остро, в 2015 году планируется построить 150 новых парковочных мест», - сообщает эксперт.

Активно строятся и жилые дома. Преобладают монолитные и кирпичные комплексы, которые в основном относятся к комфортклассу, экономичных же проектов даже меньше, чем ЖК сегмента бизнес. «Рынок новостроек в Красногорске представлен Loft-комплексом с апартаментами и 17 объектами с жилыми домами, и только в двух из них возводятся панельные дома», - сообщает Ирина Игнатьева («КомСтрин»). И цены на новостройки, конечно же, высокие. По данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), их средний уровень составляет 105 700 руб./кв. м, а Ирина Игнатьева называет даже более высокую цифру - 108 000 руб./кв. м.

Но если нужна отличная инфраструктура, цены будут даже выше. Например, в микрорайоне комфорткласса «Спасский мост» (район Павшинская пойма), состоящем из 10 монолитно-кирпичных корпусов, они находятся в диапазоне от 126 до 135 тыс. руб. за квадратный метр. «Плюс этого проекта в том, что его первая очередь уже построена и даже заселена, и вместе с ней введен в эксплуатацию детский сад и супермаркет, и кроме того, территория микрорайона уже благоустроена, установлены детские и спортивные площадки и проведено озеленение, - рассказывает Ирина Игнатьева («КомСтрин»). – А еще микрорайон отличается уникальной архитектурой и прекрасным расположением: на въезде в район Павшинской поймы, в шаговой доступности от метро «Мякинино» и нового пешеходного моста через Москву-реку, который соединяет жителей с развитой торгово-развлекательной инфраструктурой ТРЦ «Крокус-сити». Сейчас в этом проекте идет строительство второй и третьей очередей (4 корпусов), в рамках которых планируется построить общеобразовательную школу, медицинский центр, аптеку, спортивный комплекс и многофункциональный центр с супермаркетом. А купить здесь можно 1-3-комнатные квартиры площадью от 36,21 до 81,5 кв. м, и самое бюджетное предложение стоит 5,5 млн руб.

А если такая сумма слишком велика, стоит обратить внимание на ЖК «Опалиха О3» в микрорайоне Опалиха. Этот проект, включающий в себя 16 среднеэтажных монолитных домов (4-8 этажей), еще находится на начальной стадии строительства и поэтому предлагает весьма привлекательные цены – стоимость квадратного метра в среднем составляет 86 тыс. руб. Квартиру-студию площадью около 30 кв. м можно приобрести за 2,5 млн руб. Стоимость полноценных однушек стартует от 2,7 млн руб., а самая просторная квартира площадью 56,4 кв. м, причем с террасой, обойдется в 6,6 млн руб. И при желании можно оформить ипотеку по программе с господдержкой, т.е. по ставке 11,9%.

При этом комплекс, автором которого является известный архитектор Максим Атаянц, отличается красивой архитектурой и богатством планировочных решений (их более 40), хорошими экологическими показателями, удачным расположением – в окружении лесов, но недалеко от Новорижского шоссе и станции Опалиха - и конечно, инфраструктурой. В рамках проекта планируется построить школу на 770 мест, стадион, поликлинику, два детских сада на 280 мест, торговые галереи, наземные и подземные паркинги, спортивные городки и детские площадки. И надо отметить, что детский сад будет введен в эксплуатацию вместе с домами первой очереди строительства, которую планируется сдать в конце 2016 г.

А помимо этих проектов покупателям, рассчитывающим на хорошую инфраструктуру, в Красногорске можно порекомендовать масштабные проекты ЖК «Парковые аллеи», ЖК «Брусчатый поселок», ЖК «ЮИТ Парк» и т.д., а в Красногорском районе - ЖК «Мортонград Путилково», «UP!Квартал Новое Тушино», ЖК «Красногорский», ЖК «Пятницкие кварталы», ЖК «Парк Рублево», ЖК «ЭКО ПАРК Нахабино». Также читайте статью «Квартиры и новостройки в Красногорске и Красногорском районе. Выгодные варианты в престижных жилых комплексах. Цены не сравнить с московскими».

Читать продолжение этой статьи (часть 2)