Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Комнаты – ликвидный товар, за счет чего и пользуются спросом. Такую точку зрения высказала «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне: «Многие начинают улучшение своих жилищных условий с покупки комнаты. Не все готовы вкладывать сбережения в новостройку – кому-то просто не хватает денежных средств, другие просто не хотят рисковать. Таким образом, ликвидность комнат находится на уровне ликвидности однокомнатных квартир».

От и до Цены на комнаты - самые демократичные. Как и в случае с любым другим жильем, стоимость комнаты в первую очередь зависит от двух факторов: ее площади и местоположения дома, в котором она находится, отмечает Инна Игнаткина. «На ценообразование также влияет состояние комнаты и самого дома, а также количество соседей, проживающих в квартире», - добавляет эксперт.

Минимальная цена комнаты в Москве – 2 млн рублей. Это предложения на окраине, в спальном районе, в удалении от метро. Есть варианты даже немного дешевле: самое недорогое предложение, по базе  эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», оценивается в 1,9 млн рублей. Это комната в трехкомнатной квартире площадью 10,2 кв. м, на 9 этаже 9-этажного панельного дома в районе Северное Орехово-Борисово. А по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», самая дешевая комната стоимостью 1,8 млн рублей и площадью 13 кв. м расположена недалеко от станции метро «Первомайская» на 3-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Как отмечает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», дешевые предложения стоит искать в спальных районах юго-востока столицы. «Например, в районе метро «Кузьминки» реализуется комната в четырехкомнатной квартире (16 кв. м) по цене 2,4 млн рублей», - приводит пример эксперт.

В 5 минутах пешком от станции метро «Измайловская» в трехкомнатной квартире, расположенной в трехэтажном сталинском доме, предлагается комната площадью 17 кв. м за 3 млн рублей, такой пример привела Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Еще один бюджетный вариант - комната в «двушке», которая расположена на 7 этаже девятиэтажного дома (12 минут пешком от станции метро «Ясенево»), предлагается за 2,5 млн рублей.

За сравнительно небольшую сумму можно поселиться и даже в районе кольцевых станций метро, например, как рассказала Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), в районе «Таганской» реализуется небольшая комната (13 кв. м) в трехкомнатной квартире по цене 2,8 млн рублей.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра комнат в Москве - 190 тыс. рублей, средняя стоимость комнаты – 2,85 млн рублей.

Самые дорогие предложения, конечно же, в ЦАО. «Здесь средняя цена комнаты, по данным базы предложений Winner, – 3,9 млн рублей, - отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). - Так, в районе метро «Маяковская» в трехкомнатной квартире реализуется одна комната 18 кв. м с балконом за 7 млн рублей. В районе Арбата в доме дореволюционной постройки в четырехкомнатной квартире реализуется комната 15 кв. м по цене 6,4 млн рублей».

Самая дорогая комната площадью 20 кв. м, расположенная на 7-м этаже 7-этажного кирпичного дома рядом со станцией метро «Курская», стоит 12,5 млн рублей, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». База компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» дает нам вариант за 14 млн рублей. Это 4 комнаты в восьмикомнатной квартире в Красносельском районе, на 5 этаже 8-этажного кирпичного дома. Общая площадь комнат 75,4 кв. м, есть отдельная кухня. Стоимость варианта – 14 млн рублей. Видимо, эти полквартиры стоит приобретать, если поставить себе цель расселить остальную половину.

Инвестиции Часть экспертов считают, что покупку комнаты можно рассматривать как неплохую инвестицию. «С инвестиционными целями выгодно покупать комнату с хорошей локацией, с целью последующей сдачи в аренду или выкупа в перспективе остальных комнат в квартире», - выражает эту точку зрения Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС». Но необходимо отдавать себе отчет в том, что это «долгие» инвестиции, подчеркивает эксперт. Скорее приобретение комнаты может рассматриваться как сохранение капитала.

Что касается выкупа остальных комнат в квартире – есть интересный момент: при такой схеме квартира получается дешевле, чем если покупать ее целиком. Эта разница иногда доходит до 30-40%, как пояснил Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис».

Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», обращает внимание, что, купив комнату за относительно небольшую сумму для сдачи в дальнейшем ее в аренду, владельцы, как правило, не тратятся на ремонт и благоустройство этого жилья. «Однако, несмотря на то что такой способ вложения средств вполне рентабелен, существуют также и некоторые риски - так как комнаты это один из самых недорогих сегментов на рынке недвижимости, то и арендуют их, как правило, люди которые не могут себе позволить арендовать отдельную квартиру. А это не всегда благополучный контингент», - отмечает эксперт.

Также есть вариант приобрести комнату с целью дальнейшей перепродажи. «Динамика роста цен на комнаты более активная, нежели на квартиры. Как правило, чем меньше по площади товар на рынке жилья – тем выше динамика роста цен», - рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне).

Но не все эксперты согласны с тем, что комнаты – это выгодная инвестиция. При сдаче комнаты в аренду и перепродаже могут возникнуть сложности, поскольку в этих случаях требуется согласие соседей и у них есть приоритетное право выкупа, так как существует общая долевая собственность, отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «Кроме того, за данный бюджет возможно купить отдельную однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье, например, в новостройках Люберец, где уже есть станция метро и строится новая станция, пока возможно приобрести квартиру за 3,5 млн рублей. В дальнейшем данный вариант можно сдать по цене той же комнаты в столице, а то и дороже», - поясняет эксперт.

Похожее мнение высказывает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»): «Покупать комнаты с целью инвестиций неразумно – это малорастущий актив, интересный покупателям только в силу своей дешевизны. Каждый старается пробрести отдельное жилье, тем более что искомой суммы хватит на покупку квартиры в Подмосковье. Например, в пределах 3 млн рублей можно купить студию в «Ленинградском» (Химки, вблизи ТРЦ «Мега»)».

Ипотека: все сложно С ипотекой сейчас, после повышения в декабре ключевой ставки ЦБ до 17% (а потом небольшом снижении до 15%), в целом все сложно. «Сейчас многие банки либо приостановили ипотеку на комнаты, либо она стала очень сложной и дорогой», - отмечает Петр Машаров Петр Машаров (АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», КР «Мегаполис-Сервис»).​ Но до поднятия ставок банки кредитовали покупку комнат, при этом нужно было предоставить стандартный пакет документов на недвижимость и отказ соседей. «В качестве залога  банки рассматривали только комнату с отдельным лицевым счетом, в доме с железобетонными перекрытиями и центральными коммуникациями. Особые требования предъявлялись к знаковым домам и  дореволюционным зданиями внутри Бульварного кольца. Обязательным требованием было одобрение  объекта страховой компанией», - напоминает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Как уже говорилось выше, продать комнату без согласия на продажу владельцев остальных комнат невозможно, таким образом, банку будет проблематично продать комнату, если заемщик по каким-либо причинам не сможет осуществлять выплаты, отмечает Петр Кирилловский (ГК «ГРАС»). По этой причине на рынке мало банков, предоставляющих кредиты на покупку комнаты - как говорит Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), не более 10.

Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») рассказывает, что ипотечные программы на покупку комнат есть в банке «Зенит» - в Москве, Московской области и всех регионах присутствия банка. Срок кредитования: от 1 года до 25 лет (кратность 12 месяцам). Первоначальный взнос - не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.