Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Недавно они по нашей просьбе подводили итоги «Ипотека: итоги года. С каким «наследством» мы вошли в 2015 год? Жизнь после повышения ключевой ставки ЦБ РФ», а сегодня делятся своим видением ближайшего ипотечного будущего.

Главное - ставки Сейчас на ипотечном рынке практически все зависит от ставок, а они растут - вслед за увеличением ключевой ставки до беспрецедентного уровня в 17%, произошедшим 16 декабря 2014 года. Правда, на прошлой неделе Центробанк снизил ставку до 15%, но, разумеется, на ипотечном рынке это пока не отразилось.

«На сегодня практически нет ипотечных программ, предусматривающих ставку ниже 14,5 - 15%», - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». Но и такие условия фактически предлагают в двух банках с участием госкапитала – Сбербанке и ВТБ24. «В нашем банке с 18 декабря ставка по всем ипотечным кредитам увеличилась до 14,95% со страховкой и до 15,95% без страховки», - рассказывает Андрей Осипов, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. А в Сбербанке ипотечный кредит при первоначальном взносе 50% и сроке кредитования до 10 лет можно взять под 14,5%, а при первоначальном взносе 20-30% и сроке 20-30 лет – под 15,5%. Но это самые льготные условия – для зарплатных клиентов, при условии предоставления справки 2-НДФЛ и страховании.

Эти банки - крупнейшие, «системообразующие», с государственным участием, с большим запасом прочности, и они могут себе позволить создать для клиентов относительно «щадящие» условия, со ставкой, практически равной ключевой.

А другие банки идут на повышение уже сейчас, ведь им неинтересно работать себе в убыток. По данным Татьяны Крючковой, генерального директора агентства элитной недвижимости Troika Estate, на сегодня ставки находятся в коридоре от 18 до 25%. И в некоторых банках, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», они достигают даже 28-30%.

Улучшение ситуации возможно лишь при условии изменения экономической ситуации: снижении курса доллара до 48-50 руб. и повышении цены на нефть выше 70 долларов за баррель, - считает Татьяна Крючкова (Troika Estate), а такие перспективы пока очень туманны. Многие специалисты, наоборот, видят предпосылки для дальнейшего снижения нефтяных цен, как минимум в первом полугодии. «И вполне возможно, что в ближайшие несколько месяцев мы будем вынуждены адаптироваться к этим новым реалиям, похожим на ситуацию после кризиса 2008 г.», - добавляет Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Однако, если все будет складываться позитивно, ЦБ РФ понизит ключевую ставку: «Конечно, точные прогнозы дать невозможно, т.к. на экономическую ситуацию влияет ряд внешних, независящих от нас факторов, но, думаю, ключевая ставка не может держаться на высоком уровне долго. Через 2-3 месяца она снизится, ведь при текущем значении слишком велики риски массовых банкротств частных фирм, глубокого кризиса в банковской сфере, падения строительной отрасли и т.п. событий», - отмечает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам информационного агентства «Банки.ру».

Но даже в этом случае к прежним значениям, например, на уровень весны 2014 года - 11,5 - 12,5%, - ставки по ипотеке в 2015-м, скорее всего, не вернутся. А во-вторых, не надо забывать, что страна все еще находится под санкциями Запада, и отмена заградительных мер в ближайшем будущем, маловероятна, а значит, «дешевые» деньги из-за рубежа останутся недоступными, и это будет толкать проценты по кредитам вверх. Таким образом, как считает подавляющее большинство экспертов, дешевой ипотеки в ближайшем будущем россияне не увидят.

Надежда на власти? Впрочем, буквально за последние несколько дней первые лица страны сделали несколько важных заявлений, которые касаются ипотечного рынка. Пока это действительно только объявление намерений, и никакие детали нам неизвестны. На прошлой неделе состоялась встреча президента Владимира Путина и губернатора Подмосковья Андрея Воробьева, где шла речь о поддержке ипотечного кредитования со стороны государства в Московской области. Губернатор считает, что ипотечная ставка должна быть 12-14% годовых. Для области это очень важно, поскольку она является самым «строящим» регионом в России и остановка проектов из-за рухнувшей ипотеки может породить волну обманутых дольщиков. («Путин поддержал идею снижения ставок по ипотеке в Подмосковье до 12-14%».)

А буквально вчера стало известно, о том, что правительство России собирается выделить 20 млрд руб. на субсидирование ипотечной ставки в 2015 году. Заемщики будут получать кредиты под 13% годовых. Однако льготная ставка будет распространяться только на покупку квартир в новостройках либо в строящемся жилье. То есть правительство будет поддерживать и заемщиков и строительную отрасль. Пока информация носит общий характер, и нам ничего не остается, как только ждать дальнейших разъяснений. («Медведев пообещал поддержать рынок ипотеки в стране до снижения ключевой ставки ЦБ».)

Неясной остается судьба валютных заемщиков, пока ограничились лишь рекомендациями Центробанка, которые посоветовали банкам пересчитать кредиты по курсу 39,38 руб. за доллар, однако банки не горят желанием работать себе в убыток. По идее, по валютным заемщикам тоже должна быть принята какая-то программа помощи.

Рост маловероятен Так что не исключено – ипотека может серьезно просесть. Виной тому не только дороговизна кредитов. «В ситуации спада объемов производства и снижения уровня доходов населения сократится и спрос на объекты недвижимости, и на этом фоне востребованность ипотеки понизится», - объясняет Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». «Сейчас рынок ипотеки практически парализован. Предложение кредитов под 20% годовых отрезвляет как холодный душ», - говорит Дина Орлова («Банки.ру»). И по мнению Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», покупательский спрос на ипотечные кредиты в 2015 г. может снизиться на 15-20%. Есть и более пессимистичные прогнозы.

Но если ключевая ставка продержится недолго, возможен даже возврат к активному росту ипотечного рынка: «Если валютные курсы стабилизируются, доллар опустится до 40 с лишним рублей, и ЦБ вернет ставку на прежний уровень, коммерческие банки «разморозят» свои ипотечные программы и постепенно начнут снижать ставки», - предполагает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet.

Аналогичного мнения придерживается и Андрей Осипов (ВТБ24): «При замедлении инфляционных ожиданий и снижении ключевой ставки во 2 -3 квартале можно рассчитывать на стабилизацию ипотечных процентов и быстрый разворот тренда на фоне желания населения вложиться в недвижимость как в надежный актив. Причем ипотека сохранит роль драйвера рынка розничного кредитования».

Также рост ипотечного рынка возможен при действенной поддержке государства, о которой мы говорили выше: «Если произойдет субсидирование ипотечных программ, то снижения спроса на ипотеку, во всяком случае в первые месяцы 2015 г., мы не ожидаем», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». Хотя при таком развитии событий к середине наступившего года активность покупателей, скорее всего, спадет – из-за снижения доходов и покупательской способности граждан.