Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

В теории… Здравый смысл подсказывает, что обеспеченность школами и ДОУ (дошкольные образовательные учреждения) – это вопрос, не оставляемый на усмотрение строителей, а регулируемый государством. Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты эту догадку подтвердили. Правда, названные ими цифры несколько отличались (вероятно, потому, что законы на сей счет меняются и учитываются разные второстепенные факторы, вроде высотности застройки), но в целом картина складывается понятная.

Главный параметр – это расчетная численность населения в данном районе. «В Москве обеспеченность детскими садами должна составлять 52-70 мест на 1000 жителей (в зависимости от района), - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Школами – 135 мест».

Аналогичные показатели утверждены и властями Московской области. По словам Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», на тысячу жителей здесь должно быть не менее 35 мест в ДОУ и 150 в школах. Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», приводит несколько иные, но близкие цифры – 40 и 135 соответственно.

Наши консультанты отмечали также, что обязательства по строительству социальной инфраструктуры прописываются в инвестиционном контракте, который застройщик заключает с местной администрацией. «Еще на этапе проекта будущего ЖК закладывается определенное количество объектов социальной инфраструктуры, соответствующее государственным нормативам, - говорит Диана Нилиповская, коммерческий директор компании «Эксперт-девелопмент». – Более того, застройщик не сможет согласовать проект будущего ЖК в государственных структурах и получить разрешение на строительство без обязательного следования данным нормативам».

…и на практике Реальная жизнь, однако, всегда отличается от того, что существует в идеале. «Будем откровенны: в большинстве случаев девелоперы не горят желанием вкладываться в строительство и развитие объектов социальной инфраструктуры, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Причина тому – существенные дополнительные вложения и нулевая окупаемость таких объектов. По данным нашего исследования, в большинстве городов Подмосковья наблюдается значительная нехватка дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, школ искусств и физкультурно-спортивных комплексов для детей. Социальная инфраструктура просто-напросто не успевает «догонять» тот огромный объем жилищного строительства, который наблюдается сегодня».

Что тогда? Теоретически у застройщика могут быть проблемы. «Если инвестор не выполняет своих обязательств по возведению социальной инфраструктуры, власти не подпишут итоговый акт реализации инвестиционного контракта, соответственно, контракт будет считаться невыполненным, - объясняет Владислав Луцков, заместитель гендиректора компании Est-a-Tet. – Для инвестора это может обернуться расторжением договора аренды земельного участка, если он арендуется, и проблемами с регистрацией права собственности на построенные объекты».

Однако со строительством школ и садиков инвестор может тянуть. Автор может привести личное наблюдение: по некоторым причинам я последнее время наблюдаю за строительством микрорайона на юго-востоке Москвы. Один из его кварталов представляет собой несколько жилых домов, а в центре должна быть школа. Дома уже построены и заселены, а на месте будущего школьного здания красуется земляной холм – там еще даже не начато рытье котлована. Видимо, школа рано или поздно будет выстроена – весь вопрос в том, когда?

Спрашивайте и читайте! Перейдем теперь в совсем прикладную плоскость – как потенциальным покупателям квартир узнать, будут ли в новом районе школы и детские сады? Инстанций оказывается две. Первая – местная власть. Для любого района обычно существует генплан развития, в котором столь важные социальные объекты обязательно указываются. Если генплан по каким-то причинам недоступен, то, советует Василий Шарапов («Сити-XXI век»), следует письменно обратиться с вопросом в местную администрацию.

Вторая инстанция – это сам застройщик, в офисе которого обязательно должна иметься проектная декларация. Документ этот должен предоставляться покупателям по их требованию. «Если возведение новых объектов социальной инфраструктуры отражено в проектной декларации, застройщик обязан их возвести, - убеждена Елена Чегодаева, руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость». – Неприятных сюрпризов не будет: любая серьезная компания дорожит своей репутацией, и ей не нужны судебные разбирательства».

Впрочем, признавали наши консультанты, никто не застрахован от такой напасти, как форс-мажор, финансовые проблемы у застройщика и т.п. По этой причине лучшее, что можно сделать, – это выбирать компанию с именем. «В целом, я бы рекомендовал покупателям быть придирчивее, - отмечает Дмитрий Пантелеймонов («Лидер Групп»). – То есть выбирать ЖК, которые возводят хорошо известные, проверенные временем компании с солидным портфелем успешно реализованных проектов». «В большинстве случаев репутация застройщика все-таки является довольно надежной гарантией для покупателя», - подтверждает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Вы скажите, чьи вы? Еще один вопрос, живо интересующий будущих жителей, – будут ли находящиеся рядом школы и ДОУ частными или государственными? Хотя, как справедливо отмечает Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», провести четкую грань между платными и абсолютно бесплатными объектами сегодня сложно (даже в государственных школах и детсадах с родителей требуют обязательные ежемесячные платежи на питание, еще постоянно приходится «скидываться» на различные мероприятия или ремонт), многие небогатые граждане хотят отдать свое чадо именно в государственное заведение.

Формально ответ о принадлежности будущего объекта прост. «Все зависит от права собственности на землю, на которой строится школа, а также от содержания инвестиционных договоров между застройщиком и местной администрацией, - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Если земля частная и по документам застройщик не обязан передать школу после ее ввода в эксплуатацию в муниципальную собственность, школа будет частной. Если же она построена на земле, принадлежащей государству, и в договорах с застройщиком не указана как частная – она будет считаться государственной (муниципальной)».

Однако есть одно но - муниципалитеты иногда отказываются принимать на свой баланс построенную частными застройщиками «социалку». В некоторых случаях это даже приводит к судебным тяжбам, - замечает Владислав Луцков (Est-a-Tet). И если после возведения детских садов город отказывается принимать эти объекты на свой баланс с возмещением убытков, а застройщик не хочет их безвозмездно передавать, то в результате открываются частные учреждения.