Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Запущенный маховик В конце 2014 года, несмотря на непростые экономические условия в стране - обвал рубля и рост доллара и евро, - вторичный рынок не снизил, а даже нарастил обороты. Как рассказала «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», в конце 2014 года риелторы наблюдали значительный подъем активности покупателей, что было связано как раз с высокой нестабильностью курсов валют. Покупатели старались расплатиться по старым ценам, опасаясь, что продавцы их поднимут. Кроме этого, многие не хотели откладывать решение квартирного вопроса на период «после праздников». «В компании мы наблюдали увеличение числа сделок, рост активности покупателей на просмотрах, сокращение сроков выхода на сделку», - подтверждает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».

Рост спроса способствовал и тому, что многим собственникам жилья удалось реализовать объекты, которые находились в продаже довольно долго. При этом, как отметил Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, продавцы на вторичном рынке вели себя по-разному. Те, у кого была цель скорее продать квартиру, воспользовались ажиотажным спросом, закрыв сделку максимально быстро и выгодно. Часть продавцов, особенно в сегменте высокобюджетного жилья, пыталась извлечь максимальную выгоду, зафиксировав цены в валюте. Некоторые продавцы сняли свои объекты с продажи (в бюджете 60-70 млн руб.), ожидая дальнейшего развития событий.

По данным отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ», средняя удельная цена предложения на вторичном рынке в декабре выросла на 3,4% и составила 229,58 тыс. руб. за кв. м. Однако рост цены был обеспечен преимущественно за счет жилья более высокого ценового сегмента - комфорткласса (+4,3%) и бизнес-класса (+3,6%). Жилье экономкласса прибавило в цене всего 0,7% и остановилось на отметке178,32 руб. за кв. м.

Наивысший рост цен зафиксирован в ЦАО (+5,1%), ЗАО (+4,3%), СЗАО (+2,8%) и ЮЗАО (+2,6%). А Юго-Восточный АО по сложившемуся уже сценарию показал наименьшую динамику (+0,7%) – это 170,57 руб. за кв. м.

По данным нашего журнала «Метринфо.ру», к концу года рублевые цены подошли к отметке в среднем 190 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья) («Курсы валют (доллар, евро) и цены на квартиры в Москве в декабре 2014 года»).

Согласно оценке аналитиков компании «Азбука Жилья», по итогам декабря 2014 года объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости составил 41,7 тысячи квартир. Относительно декабря 2013 года данный показатель вырос на 13,2%. За 11 месяцев 2014 года объем сделок оказался на 9,2% выше, чем за аналогичный период 2013 года, подсчитала Елена Семенча, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья».

Покупатели не спали и в январе 2015 года. На рынке все еще много клиентов, которые не успели на фоне ажиотажа IV квартала 2014 года решить свои квартирные вопросы, объясняет Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Дефицита квартир на рынке нет По данным отдела исследований «МИЭЛЬ», объем предложения на вторичном рынке Москвы уменьшился по итогам декабря 2014 г. сразу на 12%. При этом наиболее значительно, на 14,5%, уменьшилось предложение квартир экономкласса, на втором месте оказался бизнес-класс, где объем предложения сократился на 11,7%, и на третьем – комфорткласс (-10,3%). Как пояснил Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», в какой-то момент, на пике паники на валютном рынке, некоторые продавцы стали снимать объекты с продажи или принимали решение отложить сделку до стабилизации ситуации с курсом валют. Примерно каждый тридцатый продавец предпринимал такую попытку, но, осознав, что в дальнейшем, возможно, квартиру будет сложнее продать – спрос, скорее всего, снизится, а цены вряд ли будут расти, - возвращались на рынок.

И в начале 2015 года постепенно предложение стало увеличиваться, подтвердили эксперты. Пока на рынке, считает Елена Семенча («Азбука Жилья»), желающих купить и продать жилье хватает. При этом все большее количество покупателей хотят приобрести квартиры в домах с современной планировкой, просторной кухней, недалеко от метро, сравнительно небольших площадей.

Ипотека помешала По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», около 85% сделок на вторичном рынке - альтернативные. То есть, для того чтобы купить другую квартиру, человеку необходимо продать свое жилье. При этом, отметила Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), такие сделки относятся к числу самых стабильных на рынке недвижимости.

Эксперты подтвердили, что большинство альтернативных сделок, которые проводились в конце 2014 года, были заключены без особенных проблем, так как продавцы не спешили переписывать ценники в опасении, что сделка может разрушиться в самое неподходящее время. Правда, как уточнил Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), во многих альтернативных сделках присутствуют «звенья», которые покупают жилье по ипотеке. И если в процессе сделки банк, который должен был выдать кредит, менял условия кредитования (существенно повышал ставки, увеличивал размер первоначального взноса, менял сумму кредита) или вообще отказывал в выдаче средств, такие сделки срывались. Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость») оценил долю сделок на вторичном рынке с использованием ипотеки в 40-45%. Из них после повышения ставки ЦБ примерно половина ипотечных покупателей согласились на новые условия банков, остальные клиенты отказались или взяли паузу. Но, по мнению Елены Семенчи («Азбука Жилья»), процент развалившихся сделок из-за ипотечных ставок все-таки «не критичный».

Альтернативные сделки будут всегда К чему теперь быть готовым продавцам и покупателям? Стоит ли идти на сделки сегодня или ждать лучших времен? На эти вопросы журнал www.metrinfo.ru попросил экспертов ответить подробнее.

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»: Рынок вторичной недвижимости очень инертен, реагировать на изменения в экономике страны он будет постепенно. Сегодня основная доля сделок заключается за счет накопленных средств и желания населения сохранить свои сбережения. Со временем поток покупателей уменьшится, однако даже в случае резкого ухудшения ситуации, сделки будут заключаться. Преимущественно это будут альтернативные сделки, связанные с обменом жилья.

Сегодня те люди, которые решаются продавать недвижимое имущество, идут на это осознанно, у них есть четкое представление, куда потом вложить деньги. Динамика ценообразования на вторичном рынке жилья сейчас практически отсутствует. Покупателям, у которых имеются серьезные сбережения, есть смысл сейчас вложить их в недвижимость, даже с использованием ипотечного кредита. При этом желательно, чтобы размер первоначального взноса составлял не менее 50% от общей стоимости жилья. Если же доля собственных средств невелика, есть смысл подождать и не брать кредит по существующим процентным ставкам.