Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

И если в недавних статьях «Журнал о недвижимости «MetrInfo.Ru» рассказывал, на что можно обменять квартиру в ЦАО и в районе ТТК, то в этот раз речь пойдет о том, какие варианты «альтернативы» есть у владельцев замкадных квартир. (Читайте статьи «Расширяем квартиру без доплаты и ипотеки – продолжение темы. Переезд из «зоны» Третьего транспортного кольца к МКАД и далее. Новостройки на выбор: ЖК «Царицыно-2», «Эталон-Сити», M-House, МФК «Водный»; «Покупка квартиры без доплаты и ипотеки. Меняем скромное жилье в центре Москвы на шикарные квартиры в Митино, Царицыно, Чертаново, а также в Новой Москве и ближайшем Подмосковье»).

Из замкадных районов Будучи владельцем 1-комнатной квартиры за пределами МКАД, пусть даже на территории Москвы, рассчитывать на удачный обмен на недвижимость в границах Кольцевой автодороги практически бесполезно. Ну разве что за МКАД имеется шикарная однушка бизнес-класса площадью не менее 50 кв. м с ремонтом и красивыми видами из окон (такая недвижимость в среднем стоит 6-7 млн руб.), а ее хозяин готов переехать в малогабаритную квартиру у последних станций метрополитена или в комнату в «центровой» коммуналке. Либо исходная квартира расположена в районах, уже обеспеченных метро (например, Новокосино, Выхино-Жулебино или Бутово), и находится рядом со станцией, тогда ее можно обменять на хорошую по характеристикам жилплощадь в пределах МКАД, но, например, в районе с худшей транспортной доступностью. Также из замкадной квартиры можно перебраться в наиближайший район в границах Кольцевой автотрассы, но фактически это будет обмен шила на мыло.

Перспективы будут лучше, если в наличии имеется 2-комнатная квартира (средняя цена 7-9 млн руб.), она эквивалентна однушке в спальных, но «внутримкадных» районах Москвы, малогабаритной жилплощади в районе ТТК или комнате в ЦАО. А если двушка отличается хорошими характеристиками, да еще и расположена рядом со станцией метро, то можно рассчитывать даже на просторную однушку в 3-5 станциях от Кольцевой линии метро, но, правда, на восточном направлении или на юге.

Однако по-настоящему широкие возможности для обмена дают только трехкомнатные квартиры. «Их стоимость зависит от района и варьируется от 6,5 до 25 млн руб., а в среднем составляет около 12-13 млн руб.», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. Хотя, по мнению других экспертов, нижняя граница ценового диапазона поменьше: Константин Злобин, директор по развитию бизнеса ГК «Астерра», утверждает, что стоимость трехкомнатных квартир в замкадных районах столицы начинается от 5,5 млн руб., а Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что такие объекты стоят от 5 до 15 млн руб. «В Зеленограде средняя цена трехкомнатной квартиры 10,9 млн руб.», - приводит пример Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость». Таким образом, самую дешевую трешку за пределами МКАД получится разменять либо на комнату, но, правда, не в спальных районах, а в ЦАО, либо на скромную однушку в самых непрестижных зонах, таких как Капотня. Но если трехкомнатная квартира отличается вполне хорошими характеристиками и по цене находится в середине диапазона, то ее владелец может выбрать и комнату в 10 минутах от Кремля (средняя стоимость 8-10 млн руб.), и малогабаритную однушку в ЦАО (средняя стоимость 9-10 млн руб.), и просторную 1-комнатную квартиру в районе ТТК (средняя стоимость 9-11 млн руб.), и даже двухкомнатную квартиру в спальных районах близ МКАД (средняя стоимость 10-12 млн руб.), в том числе на западном направлении.

А при определенной удаче реально приобрести даже просторную однушку в ЦАО, хорошую двухкомнатную квартиру в 3-4 станциях от Кольцевой линии метро или не очень большую двушку в районе ТТК, причем на западе, а то и 3-комнатную квартиру близ МКАД, но, правда, на восточных направлениях. «Например, владелец 3-комнатной квартиры площадью 80 кв. м, расположенной на 11 этаже 16-этажного кирпичного дома в районе метро «Новокосино», стоимостью 15,1 млн руб., в случае ее продажи может приобрести 1-комнатную квартиру на 3 этаже 9-этажного кирпичного дома по адресу ул. Смоленская, 7 (в ЦАО), которая стоит 15,2 млн руб.», - рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

А еще владельцам трехкомнатных квартир в замкадных районах доступны 1-2-комнатные новостройки Москвы и апартаменты, в том числе и в ЦАО. «Например, можно приобрести апартаменты площадью 25-40 кв. м в таких проектах, как Loft Post, апарт-комплекс «Волга», «Дом на Люсиновской» и TriBeСa apartments», - говорит Владимир Богданюк (Est-a-Tet). А среди жилых комплексов предлагаются проекты Red Side, «Царицино-2», «Ривер Парк» и др. Здесь можно купить и трехкомнатные варианты, но осознавая, что они также потребуют затрат на ремонт, и денежных, и временных.

Возможности Новой Москвы Практически такие же возможности по обмену есть и у владельцев квартир в Новой Москве, расположенных недалеко от МКАД. Но Новая Москва все-таки большая, и средние цены на жилье там ниже, чем в замкадных районах старой Москвы. «Так, новомосковская трешка, если она несколько удалена от МКАД, может стоить всего 5-8 млн руб.», - сообщает Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис». «А в целом стоимость трехкомнатной квартиры в Новой Москве варьируется от 4,8 млн руб. (в поселке Киевский, в 45 км от МКАД) до 12 млн руб. (в деревне Рассказовка, в 7 км от МКАД)», - утверждает Владимир Богданюк (Est-a-Tet). Средняя же цена рассматриваемого сегмента, по данным Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), составляет 9,37 млн руб. Но цифра весьма условна, так как дома Новой Москвы очень уж различаются по расположению и транспортной доступности.

Таким образом, если рассматривать самые скромные 3-комнатные варианты по нижней границе ценового диапазона, то в пределах МКАД их можно обменять разве что на комнаты, апартаменты за пределами ЦАО или весьма непрезентабельные малогабаритные однушки где-нибудь в Капотне. Квартиру чуть получше, стоимостью 5-7 млн руб., по данным Петра Машарова (АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», КР «Мегаполис-Сервис»), получится заменить на однушку площадью около 32 кв. м в старом доме, но уже в более благополучных районах, причем даже в 4-5 станциях метро от Кольцевой, а также можно рассчитывать на 2-комнатную квартиру площадью до 40 кв. м в спальных районах близ МКАД, особенно на восточном направлении.

«Но хорошие трехкомнатные квартиры в Новой Москве - в новых домах, с метражами от 75 до 90 кв. м стоят от 9 до 11 млн руб.», - говорит Александр Мурашов, начальник отдела городской недвижимости отделения на Савеловской компании «НДВ-Недвижимость». «А это уже бюджет покупки однокомнатной квартиры в районе ТТК», - сообщает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Но можно, в принципе, рассчитывать и на двухкомнатную квартиру в зоне ТТК или на однушку и апартаменты в ЦАО. «Даже за 9 млн руб. реально найти скромную однокомнатную квартиру в центре или небольшую по площади «двушку», например, в хрущевке в районе ТТК», - говорит Александр Мурашов («НДВ-Недвижимость»).

«Например, владелец 3-комнатной квартиры площадью 81,5 кв. м с простой отделкой в поселке Коммунарка, расположенной на 13 этаже 14-этажного панельного дома, стоимостью 9,5 млн руб., доплатив всего 500 тыс. руб., может приобрести 1-комнатную квартиру площадью 36 кв. м на 10 этаже 12- этажного панельного дама в районе метро «Сухаревская», то есть в ЦАО», - сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). А если имеющаяся в наличии новомосковская трешка по стоимости находится у верхней границы ценового диапазона, то возможности по ее обмену еще шире. Это может быть и неплохая однушка в самом центре, и двухкомнатная квартира в районе ТТК на западе столицы, и даже трешка в районах у МКАД (на востоке и на юге).

Да и двушка в Новой Москве имеет неплохой потенциал для обмена. Переехать в ЦАО вероятность, правда, не велика, но среднюю по стоимости 2-комнатную квартиру можно обменять на небольшую однушку в зоне ТТК или на более просторный вариант в спальных районах столицы.