Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Своими прогнозами с «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» делятся эксперты рынка недвижимости. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», считает, что загородная недвижимость – один из самых ярких индикаторов общеэкономической и политической ситуации в стране. Как только в России случаются потрясения, темпы продаж за городом мгновенно падают.

По мнению Сергея Мазенкова, генерального директора компании «Родные земли» , факторы, действующие на загородный рынок, можно условно разделить на имеющие устойчивое долгосрочное влияние и на конъюнктурные обстоятельства. К постоянно влияющим факторам относятся общая экономическая ситуация в стране, законодательное регулирование. Это, в частности, изменение подхода к кадастровой оценке земельных участков, усиление административных барьеров нецелевому использованию земли и связанное с этим увеличение налоговой нагрузки на землевладельцев. Конъюнктурные обстоятельства, которые оказывают сегодня наибольшее влияние на первичный рынок, – это падение рубля и нервозность на финансовых рынках.

Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает изменение структуры спроса. Более востребованными форматами становятся те, что подходят в качестве основного жилья и находятся на высокой стадии готовности. Успехом пользовалось готовое жилье. «Так, участки с уже построенными коттеджами пользовались гораздо большей популярностью, чем участки с подрядом, и практически все были раскуплены», - подтверждает Константин Злобин, директор по развитию группы компаний «Астерра».

Вместе с тем Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, обратил внимание на то, что в связи с серьезной волатильностью валютного курса, на рынке загородной недвижимости наступил благоприятный момент для рублевых сделок. Только в элитном сегменте, который традиционно тяготел к долларам, с начала осени их количество увеличилось примерно на 30%.

По мнению Константина Злобина («Астерра»), вклад в увеличение продаж внесли акции и компенсации, которые предлагали застройщики. На коттеджном рынке многие компании предлагали бесплатное подключение газа, дополнительные мощности в подарок, рассрочки на год и более. В сегменте таунхаусов покупателям предлагали рассрочки и хорошие условия по ипотеке. И если у основных игроков рынка процентная ставка составляла 12%, то совместная работа девелоперов и банков «второго эшелона» привела к снижению процентной ставки до 10,5% и даже ниже.

Цены на загородном рынке показывали разнонаправленную динамику. По данным ГК «Астерра», средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных жилых комплексах на конец 2014 года составляет 78 тыс. руб. за кв.м. По сравнению с 2013 годом, когда средняя стоимость была на уровне 73 тыс. руб. за кв.м, зафиксирован рост порядка 6%. Но средняя стоимость домовладения в коттеджном поселке, включая стоимость земли, на весну 2014 года была 16 млн руб., тогда как годом ранее – 17,7 млн руб. - это примерно на 10% меньше. Что касается таунхаусов, стоимость квартиры-секции вместе с землей на весну 2014 года составила 11 млн руб. по сравнению с весной 2013-го, когда цена отмечалась на уровне 12,6 млн руб.

Участки без подряда ждет выборочный спрос На протяжении последних лет отмечался устойчивый спрос на участки без подряда. В Подмосковье можно было купить сотку земли по цене от нескольких сотен долларов до нескольких тысяч. География продаж начиналась от участков, расположенных прямо за МКАД, и до сотен километров от Москвы. «Но последние 5-6 месяцев мы замечали снижение интереса к участкам именно в силу рисков для дальнейшего проживания», - рассказывает Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). Поэтому в перспективе, прогнозирует эксперт, динамика продаж будет в уже зарекомендовавших себя поселках, которые показали себя развивающимися и имели спрос на спокойном рынке.

То есть речь идет прежде всего о поселках, где нет проблем с коммуникациями, дорогами и необходимой инфраструктурой. Без покупателей останутся поселки, которым грозит недофинансирование заявленных, но еще невыполненных работ.

Что же касается цен, то Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что предпосылок для их падения в успешных проектах нет. Больше того, Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» , надеется, что близкие к завершению проекты будут дорожать. Например, в КП «Софринские пруды» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе), реализуемом компанией, бОльшая часть строительных работ выполнена, и полностью они будут закончены в 2015 году. Компания планирует повышение цен в начале следующего года и далее – в соответствии с готовностью инфраструктуры. «Мы готовы повышать цены и уже заявили об этом», - поддерживает коллегу и Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные земли» .

Что касается «непродаваемых проектов» (где не ведутся работы, они находятся в неудачных местах, нет подведенных коммуникаций), то в компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что в таких проектах девелоперам уже некуда «падать» в цене, поэтому, вероятнее всего, их предпочтут заморозить. В проектах, которые находятся в самом начале и владельцы которых имеют трудности с собственным финансированием, по прогнозу Ольги Матюговой, финансового директора ООО «Феникс Групп», покупателям будут предложены скидки.

В целом же, как и в предыдущий кризисный 2008 год, цены на участки без подряда останутся на первые 4-8 месяцев примерно на одном уровне, в некоторых случаях цены будут опускаться, но незначительно, делает вывод Игорь Капустин, руководитель отдела продаж жилых проектов ГК «Стройконсалтинг». В дальнейшем все будет зависеть от стабильности в стране, если произойдет перелом в экономике, то загородный рынок может показать небольшой рост.