Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Что с апартаментами? Хотим купить апартамент. Но беспокоит ситуация с налогами – они, как мы слышали, для этой категории недвижимости будут существенно больше, чем для жилых квартир…

С чем все опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты согласились – так это с тезисом, что налоги для этой категории недвижимости будут действительно более жесткими, чем для квартир и жилых домов. А вот с частностями возникли разночтения. Они обусловлены тем, что самого понятия «апартамент» в российских законах нет, так что по какой категории будет происходить налогообложение – пока неясно.

Популярная версия – апартаменты отнесут к категории «прочих объектов недвижимости». В этом случае, напоминает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», к ним будет применяться ставка в 0,5%. Для квартир, как мы помним, этот показатель составляет от 0,1%. В Москве, в частности, ставка в 0,1% будет использоваться для квартир стоимостью менее 10 млн руб., для тех, что стоят 10-12 млн, – 0,15%, а для более дорогих – 0,2%.

Такой же точки зрения (0,5%) придерживались и многие другие наши эксперты. «Налогообложение апартаментов должно быть таким же, как и у прочих нежилых помещений, - выражает ее Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Соответственно, ставка налога для таких помещений должна составить 0,5% от их кадастровой стоимости».

Существует, однако, куда более пессимистическая позиция. Она базируется на том обстоятельстве, что для офисных помещений предусмотрена еще более высокая ставка – 2%. И вполне возможно, что власти постараются провести апартаменты именно по этой категории. «Вопрос 0,5% или 2% - очень сложный, - считает Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. – Это зависит от многих факторов. Если эти апартаменты: 1) не расположены в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах); 2) их назначение в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо подобные объекты фактически там не размещены; 3) их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.;

- тогда есть вероятность, что ставка будет 0,5%».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», рекомендует потенциальным покупателям внимательно смотреть на комплекс, в котором находятся апартаменты. Если он многофункциональный, в нем представлены офисы и торговые объекты – велика вероятность, что налог составит 2%. Если же апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, то, скорее всего, они попадают в категорию «прочих» объектов со ставкой 0,5%.

Существует еще одно обстоятельство, на которое обращает внимание адвокат Олег Сухов: собственнику апартаментов при расчете налога не полагается имущественный налоговый вычет в 20 кв. м – а владельцам квартир он положен.

...Весьма распространенное на рынке мнение – налоги на апартаменты будут, конечно, выше, чем у квартир, однако покупная цена самих апартаментов гораздо ниже. Экономия при приобретении окажется такой значительной, что можно потом со спокойной душой платить повышенные налоги лет… 100-150. Расчеты, проведенные нашими экспертами, этот тезис в целом подтвердили – сроки назывались разные, но в любом случае речь идет о многих десятилетиях.

«Например, мы покупаем квартиру за 5 млн руб., - говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Если ее кадастровая стоимость будет такой же, ежегодный налог составит около 4 тыс. руб. Аналогичные по площади апартаменты по цене 4 млн руб. будут обходиться ежегодно в 20 тыс. руб. налогов. В итоге, «отбивать» разницу в цене между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки собственниками придется около 50 лет». Мария Литинецкая («Метриум Групп»), проведя аналогичные подсчеты, получила временной отрезок в 147 лет. Мы же со своей стороны напоминаем, что бессмертный Ходжа Насреддин не рекомендовал планировать далее чем на 20 лет (там помрет либо эмир, либо ишак, либо он сам), а такой срок и точно всерьез воспринимать не стоит.

Льгота «на квартиру» или «на людей»? Проживаем втроем в двухкомнатной квартире в 54 кв. м. Слышали, что по новому налоговому закону предоставляется вычет в 20 кв. м. Предоставляется ли этот вычет на квартиру как на объект недвижимости – т.е. вычет в 20 кв. м, а за остальные 34 «квадрата» придется заплатить? Или вычет «на человека», т.е. трое проживающих имеют право на 20 кв. м каждый, так что им не надо будет платить вовсе? Ответ, к сожалению для спрашивающего, однозначный: льгота рассчитывается «на квартиру». «Не имеет значения, на каком праве находится помещение, - отмечает Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Расчет будет производиться по схеме: 54 кв. м минус 20, т.е. остающиеся 34 кв. м подлежат оплате. При условии, конечно, что владелец не относится к льготной группе плательщиков».

«Вне зависимости от того, кто является собственником имущества, налогом не облагается 20 кв. м от общей площади квартиры», - подтверждает Светлана Матвеева, заместитель гендиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости».

В общем, все однозначно и почвы для дискуссии нет…  

Что положено работающему пенсионеру? Я на пенсии, но продолжаю работать. Поэтому «лужковской» надбавки не получаю. Имею ли я право на освобождение от нового рыночного налога на имущество? Здесь все тоже однозначно, но – в отличие от предыдущего вопроса – закон оказывается в пользу налогоплательщика. «Право на льготы имеют пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством РФ выплачивается ежемесячное пожизненное содержание, - сообщили нам специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Таким образом, в законе нет оговорки о каких-либо ограничениях для работающих пенсионеров».

Эту точку зрения единодушно подтвердили и другие наши эксперты. «Различные надбавки на пенсию и налог на имущество – совершенно разные вещи, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Пенсионеры, независимо от того, являются они работающими или нет, и раньше освобождались от уплаты налога на имущество». «Исключений из правила для работающих пенсионеров законодательством не предусмотрено», - подтверждает Дарья Погорельская («МИЦ»).