Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Помочь с выбором «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» попросил представителей риелторских компаний. Но прежде давайте определимся с рубежами поиска. Примем за условную границу центра города Третье транспортное кольцо. Соответственно, внутри ТТК нас интересует типовое жилье советского периода, которое считается не очень качественным. Прежде всего – за счет и малого метража, и не слишком удачных планировок (со смежными комнатами, «распашонкой», «вагончиком»). То есть мы ведем речь о панельных, блочных и кирпичных 5-9-12-этажках.

Как они выглядят По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», в центре сейчас наиболее распространены 9- и 12-этажные дома серий II-18-01, II-68-02, II-68-03, а также хрущевки серий 1-515 и 1-510.

Среди этого набора эксперт выделяет серию II-18-01 – это всем знакомые блочные одноподъездные 9-12-этажки. В них довольно большие кухни и во многих квартирах - раздельные санузлы, есть два лифта и мусоропровод. К недостаткам можно отнести смежные комнаты (хотя в некоторых случаях их можно изолировать), маленькие кухни и прихожие в некоторых квартирах.

Также годятся для жизни дома серий II-68-02 и II-68-03 – в них предусмотрены изолированные комнаты, часто встречаются большие кухни, есть грузопассажирские лифты в подъездах. Но надо учитывать, что далеко не во всех квартирах этих домов есть балконы, а торцы зданий данных серий часто сильно промерзают.

Что же касается хрущевок, то, по мнению Марии Литинецкой, – «это один сплошной недостаток». Покупателям следует помнить о плохой звукоизоляции, теплопроводности, неудобных планировках, маленьких кухнях, низких потолках. Впрочем, ради жизни в центре столицы, рядом с лучшими театрами, музеями, школами, ВУЗами и по соседству с собственной работой комфортом можно и поступиться. Поэтому и у «центровых» хрущевок найдется своя аудитория.

Где их искать У потенциальных покупателей есть вполне приличный выбор. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», обращает наше внимание на то, что искать такие варианты следует все-таки не внутри Садового кольца, а между Садовым и Третьим транспортным – там их больше всего.

По информации Марии Литинецкой («Метриум Групп»), доля серийных 9- и 12-этажных домов, а также пятиэтажных хрущевок составляет около 8% в общей структуре жилищного фонда Центрального административного округа. Чаще всего они встречаются в Басманном, Мещанском, Таганском и Пресненском районах. На Пресне также сосредоточен и основной объем хрущевок, расположенных в центре. Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», добавляет к этому перечню «Марьину Рощу», - территории, близкие к одноименной станции метро.

Все эксперты дружно назвали «московскую достопримечательность» - хрущевку серии 1-515, которая каким-то чудом осталась нетронутой в самом что ни на есть престижнейшем месте Москвы – в Хамовниках. Ее адрес - Кропоткинский переулок, дом 20, стр. 1. Подобных объектов в данном районе больше нет. Сейчас в этом доме продается однокомнатная квартира по цене 9,2 млн рублей (площадь – 31,5 кв. м) и двухкомнатная стоимостью 14,5 млн рублей (площадь – 46 кв. м).

Журнал www.metrinfo.ru может назвать и собственную «находку» - блочные девятиэтажки на Костянском переулке, что на Чистых прудах (рядом также станция метро «Сухаревская»), прямо напротив особняка «Литературной газеты». В этих домах квартиры активно сдаются, а две 45-метровые двушки выставлены на продажу по цене 13 млн рублей.

О цене подробнее Ожидать, что в «центровых» типовушках советского периода окажутся дешевые квартиры, – наивно. Стоимость квадратного метра в них вполне адекватна окружению, а квартиры дешевле (по сравнению с соседними домами) в основном за счет небольших площадей. Такова реальность нашего рынка недвижимости – главную скрипку в ценообразовании играет расположение.

«Средняя стоимость квадратного метра в подобных домах составляет 200-215 тыс. рублей. Однако она может быть и выше – например, в том же доме на Кропоткинском переулке цена «квадрата» доходит до 315 тыс. рублей», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

По данным Татьяны Бердяевой («НДВ-Недвижимость»), цены на однокомнатные квартиры в среднем начинаются от 7 млн рублей, есть предложения дешевле, от 6 млн, но они будут с существенными недостатками, - например, расположенные на первых и последних этажах, в плохом состоянии. Малогабаритную двухкомнатную квартиру можно приобрести по цене от 8,3 млн рублей, трехкомнатные начинаются от 9,5 млн рублей.

Самые низкие цены отмечаются в районах со сложной транспортной доступностью, а также расположенных вблизи от вокзалов, хотя  это жилье и пользуется спросом у определенных групп покупателей, отмечает эксперт.  

Порывшись в базах, мы нашли несколько любопытных вариантов. Так, недалеко от станции метро «Белорусская» в самом начале Ленинградского проспекта продается 36-метровая однокомнатная квартира на втором этаже 8-этажного кирпичного дома. Цена – 8,5 млн рублей.

У станции метро «Улица 1905 года» (улица Трехгорный Вал) выставлена на продажу 33-метровая «однушка» на девятом этаже блочной 9-этажки за 8,2 млн рублей.

Если же вы располагаете суммой в 9 млн рублей, то можете купить уже «двушку» в районе метро «Бауманская» на Доброслободской улице – 42 кв. метра на восьмом этаже панельного 12-этажного дома. И как показывает онлайн-сервис «Оценка квартир в Москве в режиме онлайн», трехкомнатная квартира, соответствующая нашим параметрам, в «бауманских краях» будет стоить 10,5 - 11 млн рублей.

А вообще - вариантов, подобных перечисленным, вы можете обнаружить в столице немало.

Бюджетные квартиры в столицах всегда интересны Таков закон рынка – казалось бы, не слишком привлекательные варианты пользуются и будут пользоваться спросом у московского покупателя.

«Все существующие недостатки (неудачные планировки, маленькие кухни, непрезентабельный внешний вид домов) компенсируются одним большим преимуществом – центральным расположением, - подчеркивает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). - Причем многие из таких домов действительно расположены в удачных локациях – рядом с парками, на набережных, в тихих переулках. Все-таки жить в центре Москвы – это престижно. И если покупатель хочет приобрести жилье именно в ЦАО, но располагает относительно ограниченным бюджетом, то он выбирает именно такой вариант – квартиру в серийной 9-,12-этажке или хрущевке.