Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Сами «стимулируют» «Гром не грянет – мужик не перекрестится», эту истину мы все знаем прекрасно. Если оставленная застройщиком в поселке Управляющая компания (УК) работает хорошо, жители обычно ни о чем не беспокоятся, спокойно внося причитающуюся управленцам ежемесячную мзду.

Но бывает и иначе. «В 90% случаев ситуация развивается по следующему сценарию, - рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра». – На первой стадии, когда идут активные продажи домов и земельных участков, УК оказывает максимальный и высококачественный комплекс услуг. При этом цены остаются довольно демократичными». Далее, продолжает эксперт, наступает второй этап – когда продана половина коттеджей. Качество услуг остается на высшем уровне (это понятно, надо продолжать привлекать покупателей), но при этом собственники домов уже видят в платежных документах повышение цен. Их управленцы объясняют инфляцией, увеличением объемов работ и другими надуманными причинами.

И, завершает Олег Сухов, на третьем этапе, когда почти все участки с домами проданы, созданная застройщиком УК показывает себя во всей красе: счета баснословные, а качество услуг падает до минимума. Самый эффективный способ решения данной проблемы – это создание жителями своего объединения и последующий поиск коммерческой компании профессиональных управленцев.

Другие опрошенные нами эксперты подтвердили эту точку зрения – правда, косвенно. Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», говорит о существовании поселков, где объединение жителей совсем не нужно: оставленная застройщиком УК работает хорошо. Однако, продолжает Андрей Муравьев, «долю подобных поселков нельзя назвать высокой – это около 15-20%». Данные цифры (с небольшой погрешностью в 5-10%) совпадают с тем, о чем говорил Олег Сухов – он, как мы помним, относил к числу «проблемных» 90% проектов. С тем, что иногда целью оставленной застройщиком УК действительно является только «откачка» с жителей как можно больше денег, соглашается и Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»: вспоминает ситуацию, когда такие управленцы не только резко подняли платежи для жителей, но еще и ввели плату за въезд.

Само собой лучше не становится Однако, обращали внимание наши консультанты, просто смена УК на абы кого не является панацеей. «Есть пример, когда в поселке взносы на обслуживание составляют 5 тыс. руб. в месяц – эти средства собираются некоммерческим партнерством (НП), организованным застройщиком, - говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – А в соседнем поселке, отстоящем всего на 3 км, жители организовали собственное НП, и взносы там составляют уже 15 тыс. Причем решение о том, что эта сумма должна быть именно такой, приняли сами жители. Конечно, 20-30% людей были против, но большинство проголосовало за. Если бы это была внешняя УК, то сумма могла бы быть значительно ниже».

«Когда после завершения продаж застройщик перестает спонсировать содержание поселка, начинаются «бунты», - говорит о той же проблеме Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD. – Как правило, застройщика выдавливают из поселка, вводится самоуправление. Но результат чаще всего только хуже. Новые люди, дорвавшиеся до денег, начинают воровать. Кроме того, идет борьба между теми, кто постоянно живет в поселке, и теми, кто живет не постоянно: «зачем мне зимой оплачивать освещение поселка и чистку снега, если я зимой появляюсь один раз, и то только на Новый год».

И компания-застройщик отнюдь не всегда противится стремлению жителей к самостоятельности. «Общее имущество в построенных нами коттеджных поселках «Графский лес» и «Графские пруды» с 2012 года находится под управлением жителей, которые объединились в форме НП, - отмечает Виктор Сюков, заместитель гендиректора компании «АЛЛТЕК Девелопмент». – Его создание произошло по инициативе девелопера в тот момент, когда поселок был сдан в эксплуатацию, а жители стали активно проявлять интерес к управлению общим имуществом и формированию бюджета. Инициативной группой были сформированы новые размеры обязательных взносов, которые на общем собрании жильцов общим голосованием были утверждены. Сейчас кроме обязательных взносов также присутствует формат добровольных взносов – из этого бюджета, к примеру, в поселке были построены мост через пруд, соединяющий две парковые зоны в пределах поселка, перестелено покрытие на детской площадке».

«Мы не зарабатываем на управлении поселков, но решаем все будущие проблемы их жизнедеятельности в процессе строительства: чтобы дороги не развалились, сети функционировали и поселок надежно охранялся, - подтверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Когда строительство завершено (как, например, в проектах «Данилово-2», 3 и 4, а также «Подколокольном»), мы передаем управление собственникам участков. На общем собрании прежний состав УК отчитывается и передает управление новым людям, которых выбрали сами жители. Когда они проверяют наши контракты на обслуживание, то убеждаются, что с точки зрения цены и качества они являются оптимальными».

Законы: вроде впечатляющее разнообразие… Теперь поговорим подробнее о том, как именно жители могут объединиться. Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (№66 ФЗ от 15.04.1998) дает нам следующие варианты: