Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

За сухенькой формулировочкой (у нас, как известно, название половины законов начинается с «О внесении изменений…») скрываются действительно масштабные перемены – реформируются правила налогообложения недвижимости. После примерно двух десятков лет разговоров на эту тему государство перешло к делам, и результаты этого перехода граждане почувствуют уже со следующего года.

Этапы большого пути Жена Одиссея Пенелопа ткала свое покрывало 20 лет, каждую ночь распуская сделанную за день работу. Аналогии с обсуждаемой темой приходят сами собой: реформирование системы налогообложения в нашем отечестве заняло, в принципе, столько же времени. «Вопрос с модернизацией порядка и величины взимания налога на недвижимость прорабатывается с середины 90-х годов, - напомнил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Первым стартовал земельный налог с порядком регулирования, определенным НК РФ. Таким образом, с 1995 года порядок расчета налога за землю определяется из кадастровой стоимости. Единственным налогом, не урегулированным НК РФ, оставался налог на недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, комнату, дачу). Порядок уплаты налога за указанное имущество определяется законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» (с изменениями и дополнениями) (тот самый, который новый закон №284 отменяет. – Прим. ред.)».

Сказать, что власти на эти 20 лет о налоге на имущество собственных граждан просто позабыли, было бы полнейшей неправдой. Еще как помнили! «Разговоры о необходимости видоизменения налога на недвижимость ходили давно, - говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Проект принятого теперь закона был внесен в Госдуму еще в 2004 году и пересматривался на протяжении практически 10 лет».

От себя автор может добавить еще пару штришков. Во-первых, постоянно устраивались информационные вбросы: в интернете можно найти немало новостей годов этак 2002-2012, где говорится, что «со следующего года страна переходит на новую систему налогообложения». А во-вторых, в 1997-2006 годах проходил «эксперимент» по взиманию налога по новой методике – исходя из кадастровой стоимости объектов. Он затронул два города – Великий Новгород и Тверь.

Выходит, что всякий раз, как следует «разбежавшись» (всё-всё-всё, с Нового года переходим на новые правила), государство потом в последний момент отыгрывало назад. Почему? Популярная версия – неготовность. Дескать, соответствующие органы никак не могут научиться считать кадастровую цену недвижимости (о ее роли в новых правилах налогообложения мы поговорим ниже). Объяснение, на наш взгляд, не слишком правдоподобное: когда нужно, власти пересчитывают все и очень быстро. Ни одно из происходящих регулярно повышений цен, к примеру, никогда не откладывалось из-за того, что «не успели сосчитать». Так что, как нам кажется, куда ближе к истине объяснение, данное Алексеем Комаровым.

«Государство не торопилось что-либо менять с налогом по двум причинам, - говорит эксперт. – Поскольку:

1. Налог затрагивает интересы всех граждан, и его некорректное применение может оказать негативное политическое влияние.

2. Денег в бюджете было и так достаточно для реализации намеченных центром программ».

Пора, мой друг, пора… Тут, естественно, возникает вопрос о том, почему данные новации приняты именно сейчас? Версий тоже две. Первая сводится к тому, что завершена, наконец, вся подготовительная работа. «Полагаем, что соответствующие политические решения приняты сейчас, поскольку сформировались определенные предпосылки: во многих регионах проведена работа по проведению кадастровой оценки объектов недвижимости, - считает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – А там, где этого до сих пор не сделано, появляется серьезный стимул завершить решение данных вопросов в установленный срок». «По данным Росреестра, в настоящий момент работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости завершены практически на всей территории страны», - поддерживает эту точку зрения Дмитрий Кириловичев, юрисконсульт ООО «Тройка-Эстейт».

Есть и другая версия. Наиболее деликатно ее выражает Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», напоминающий о «необходимости пополнить бюджет». «Вероятно, это меньшее из зол по сравнению с налогом продаж и увеличением НДФЛ и/или НДС, - добавляет эксперт. – Действительно, странно, почему налог на машину может быть больше, чем налог за квартиру».

Схожая точка зрения и у руководителя аналитического центра «Индикатора рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко. По мнению эксперта, увеличение имущественных налогов более приемлемо для экономики, чем рост налоговой нагрузки на бизнес и/или ставки НДФЛ. А если ставка по налогу будет более-менее высокой, то она станет заслоном на пути спекуляций с недвижимостью а также – препятствием для образования ценовых пузырей на рынке. Также эксперт напоминает, что налог - основной источник пополнения местных бюджетов и, например, в Европе за счет него строятся дороги, школы, больницы, проводится благоустройство. То есть обеспечивается высокий уровень жизни. (См. статью «Руководитель IRN.RU: лучше поднимать налоги на недвижимость, чем на бизнес».)

Нотариус Алексей Комаров тоже напоминает о местных бюджетах, но высказывается комментатор жестко: «Пока мы имеем очень печальные экономические прогнозы пополнения федерального бюджета, - говорит он. – Цена на нефть падает. Экспорт газа в Европу уменьшается. Есть проблемы корпоративного рефинансирования, в том числе и в градообразующих компаниях. Денег в регионы будет поступать все меньше и меньше. И чем пополнять региональные бюджеты – непонятно».

Эксперт добавляет, что уже упоминавшийся эксперимент в Великом Новгороде и Твери привел к тому, что поступление налога возросло в 25(!) раз. И при этом массовых недовольств среди граждан не было.

Ставки: не в них фишка Теперь переходим к анализу новых налоговых правил. Первое, что интересует – это ставки. Как выясняется, именно в этом вопросе изменений не так много. Действующие на сегодня (то есть по нынешнему законодательству) цифры выглядят так:

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения Ставка налога До 300 тыс. руб. включительно До 0,1% включительно 300-500 тыс. руб. 0,1 - 0,3% Свыше 500 тыс. руб. 0,3 - 2%

 

Теперь рассмотрим правила новые. На бОльшую часть объектов, которыми может владеть обычный гражданин, установлена все та же ставка 0,1% - это квартиры, индивидуальные жилые дома, дачные домики, гаражи и машино-места. 0,5% - для «прочих объектов недвижимости». А еще есть ставка в 2% - для коммерческих и офисных объектов недвижимости, а также для дорогой (свыше 300 млн руб.) жилой недвижимости.

Читать продолжение этой статьи (часть 2)