Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Необходимость реновации столичных промзон обусловлена прежде всего низкой эффективностью их использования, объясняет «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Промышленные гиганты отошли в прошлое, а многие промзоны представляют собой масштабные полузаброшенные территории – большинство предприятий либо не эксплуатируется, либо сдается в аренду под офисы, а некоторые объекты частично разрушены. Но эти территории имеют огромный потенциал с точки зрения строительства жилой, коммерческой недвижимости, социально-бытовой инфраструктуры.

Более 60% промзон не используются по первоначальному назначению, 20% – полностью простаивают, просто занимают золотую столичную землю, приводит цифры Дмитрий Котровский, управляющий партнер «Химки Групп». Промзоны разбросаны по всей Москве, особенно в районе ТТК и в спальных районах. Это завод ЗИЛ, завод «Красный Богатырь» в Богородском, территория промзоны «Северянин» на проспекте Мира, промзона в Капотне и в Медведково. Порядка 50% береговой линии Москвы-реки занято тоже предприятиями промышленного назначения: бетонные заводы, склады. Промзоны занимают около 17% территории старой Москвы, уточняет Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. «Это порядка 18,8 тыс. га, из них предлагается реорганизовать 4,3 тыс. га», - добавляет Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы»Апхилл».

Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент», напоминает, что практика приспособления бывших промышленных территорий давно существует в европейских странах. Пример - квартал CityLife в Милане или комплекс Riverlight в Лондоне. Подобные проекты требуют немалых инвестиций и профессионализма, но именно на таких территориях возможно реализовать квартальную застройку с развитой инфраструктурой.

«На сегодня власти подготовили восемь пилотных проектов освоения промзон в пяти округах», - конкретизирует Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер», московское направление. Три из них общей площадью 700 га расположены в СВАО («Алтуфьевское шоссе», часть промзоны «Огородный проезд» и «Северянин»), две на 240 га («Грайвороново» и часть «Южного порта») - в ЮВАО, по одной - в СЗАО («Силикатные улицы» на 128 га), САО («Магистральные улицы» на 215,8 га) и ЮАО («Павелецкая» на 194 га). На их месте можно построить до 30 млн квадратных метров жилья, а также разбить парки и сделать общественные пространства.

Власти также планируют существенно улучшить транспортную инфраструктуру территорий, подлежащих реновации, куда сейчас добраться общественным транспортом проблематично, добавляет Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». Делу поможет восстановление Малого железнодорожного кольца, которое задумано приспособить для пассажирских перевозок.

С точки зрения Алексея Полякова, генерального директора «Просперити Проджект Менеджмент», председателя правления Совета по экологическому строительству в России, власти хотят объединить всех собственников промзон и выработать правовые механизмы, которые позволили бы осуществить комплексный редевелопмент этих территорий. Клуб инвесторов Москвы уже разработал законопроект, который будет стимулировать владельцев промышленных зон участвовать в их развитии. Через Клуб инвесторов несколько промышленных зон распределены между крупными инвесторами-застройщиками (PSN Group, «Дон-строй инвест», ГК «Пионер», ГК «Интеко», MR Group, «Гута Девелопмент», Hines), которые за свой счет делают градостроительные проработки и предоставят властям предложения по реорганизации промзон.

«Такие проекты позволяют вести не точечную застройку, а именно комплексное освоение», - замечает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. Девелоперы могут создать внутреннюю инфраструктуру для жителей, построить социально значимые объекты для города. Например, PSN Group застраивает ПКТ «Грайвороново», где будут парки и современные производства, ГК «Пионер» обустраивает промзону в районе Ботанического сада, но с условием создания транспортно-пересадочного узла и модернизации дорожного полотна, - дополняет Максим Раевский, член совета директоров девелоперской копании «СтройИнвестТопаз».

Поэтому для московского стройкомплекса освоение промышленных зон – одна из ключевых задач по развитию города. 

«Еще в 2011 году группой компаний RRG был проведен кластерный анализ урбанистической ситуации в районах, примыкающих к территории АМО ЗИЛ. Исследование подтвердило предварительный вывод о том, что ЗИЛ в состоянии «до реконструкции» представляет собой практически единственный в Москве «законсервированный», «мертвый» участок, полностью изолированный от городских процессов», - рассказывает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.

Редевеломент территории завода ЗИЛ - самый крупный проект, уточняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Площадь застройки составляет 300 га, здесь будет построено 1,57 млн кв. м недвижимости: 584 тыс. кв. м жилья, 365 тыс. кв. м апартаментов, 167 тысяч кв. м офисов, 98 тысяч кв. м торговых объектов, 342 тыс. кв. м займут подземные парковки. Окончание всей застройки запланировано на 2030 год, при этом в продажу первые квартиры могут выйти уже в ближайшие 2-3 года.

Софья Лебедева также приводит целый список наиболее значимых проектов редевелопмента в Москве.

Так, проект планировки 74,5 га территории бывшего завода «Серп и молот» уже одобрен градостроительно-земельной комиссией (ГЗК). В составе многофункциональной застройки - жилые дома, апартаменты, коммерческие площади, общественно-деловой центр, школа, детский сад, поликлиники для взрослых и детей, паркинг. Всего будет построено 1,8 млн квадратных метров. Реализация проекта займет не менее 10 лет. Сейчас согласуется градостроительная документация.

Промзона «Грайвороново» будет преобразована в жилой микрорайон, проект одобрен ГЗК. Территория застройки - 19,4 га. Площадь жилой застройки составит 295 тыс. кв. м, общественной - 353,1 тыс. кв. м, в том числе 11,5 тыс. кв. м - площадь детского сада на 220 мест и школы на 550 мест; 291,6 тыс. кв. м - офисы, бизнес-центры, центр семейной медицины и др. объекты. Также будут возведены подземные паркинги и гаражи.

На участке бывшей промзоны «Нагатинский Затон» (33,43 га) планируется построить почти 230 тыс. кв. м жилой недвижимости, здания школы на 550 учащихся и детского сада на 220 мест, центр образования на 570 мест с дошкольным и школьным отделениями, физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) с бассейном площадью 2 тыс. кв. метров и центр социальной помощи семье и детям площадью 1,5 тыс. кв. метров. Предполагается строительство трех офисных центров площадью 67 тыс. кв. м. Проектом предусмотрено возведение двух отдельно стоящих гаражей на 1631 и 630 машино-мест, а также парковки под жилыми домами на 560 машино-мест.

ГЗК Москвы утвердила схему развития территории площадью 457 га в промзоне «Красный Строитель», где планируется строительство жилья и центра «Материнство и детство». Площадь застраиваемых новым жильем территорий составит 11,9 га, а под объекты общественного назначения будут отданы участки общей площадью 31,96 га. Площадь производственных территорий планируется сократить более чем в 2 раза – c 94,2 га до 39,5 га.