Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

В общем, учитывая все это, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» задался вопросом: стоит или не стоит самому заниматься коммуникациями? И сколько придется за них заплатить при такой самостоятельности?

Гарантированные хлопоты и возможная экономия Прежде всего, надо отметить, что самостоятельное подведение коммуникаций к поселку точно не бывает проще, чем коммуникации от девелопера. Если коммуникации проводит продавец участков, то все просто и понятно: плАтите деньги и получаете все блага цивилизации, вопрос только в сроках их подключения и выполнении девелопером своих обязательств. То есть нужно очень внимательно выбирать поселок. А если действовать самостоятельно (вообще одному или в сотрудничестве с другими покупателями участков), то придется изучать различные процессы и решать массу вопросов, выделять на это время, общаться с чиновниками и поставщиками ресурсов и при всем при этом по незнанию и отсутствию опыта велика вероятность совершить колоссальные ошибки, исправление которых может стоить очень дорого. К тому же придется искать подрядчиков, которые будут заниматься инженерными работами, прокладкой сетей и подключением домовладений, и нет никакой гарантии, что выбранные организации, понимая, что имеют дело с дилетантами, поведут себя честно. «При подведении коммуникаций любой орган, выдающий технические условия или согласовывающий документы, «выкручивает руки» с тем, чтобы «заработать свой интерес». А любой подрядчик закладывает в свою работу максимально возможную долю прибыли (иногда абсолютно нереальную - до 100%, хотя в норме его прибыль должна составлять не более 20%). При выполнении работ заказчика могут обманывать: халтурить, «накручивать» объемы, не обеспечивать должное качество и т.д. У профессионального заказчика против всех этих сложностей есть опыт реализации подобных проектов и специальные подразделения. Например, служба заказчика, которая работает с чиновниками и госорганами, обеспечивает согласования и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД), а также выбирает оптимальные технические решения по строительству автономных объектов или подключению к существующим, по выбору точки присоединения, по трассе прокладки коммуникаций и т.д. Или проектная группа, готовящая техническое задание на проектирование и работающая с проектировщиками, а также служба технадзора, которая проверяет качество работы подрядчиков и выполненные ими объемы», - рассказывает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»). Понятно, что у группы покупателей-единомышленников таких ресурсов, как правило, нет и работа по подведению коммуникаций в лучшем случае идет «со скрипом» и массой усилий, а в худшем случае вообще стопорится, в первую очередь из-за бюрократии: «Специфика подведения коммуникаций в Московской области такова, что построить сети иногда легче, чем получить разрешение на их подключение и ввод в эксплуатацию и зарегистрировать на них права. На этом этапе требуется опять пройти весь круг согласований, чиновников, органов, выдавших технические условия, архитектуру, отделы геонадзора и подземных коммуникаций, кадастровую палату и т.д.», - предупреждает Эдуард Бобровский. «В среднем, судя по статистике проектов, которые сегодня реализуются на рынке, процесс газификации поселка занимает до 2 лет: получение техусловий требует около 1,5 месяцев, проектирование – 2 месяца, согласование и экспертиза – примерно полгода, еще 7-8 месяцев уходит на само строительство, сдачу и пуск газа», - приводит наглядный пример Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». В общем, большие хлопоты гарантированы. Поэтому большинство граждан предпочитает покупать землю с коммуникациями от застройщика или девелопера поселка.

Однако это не значит, что самостоятельное подведение коммуникаций совершенно непродуктивно. Если владельцев участков не пугают различные инстанции, согласования и технические работы, если среди них есть желающие погрузиться в процесс с головой и тем более есть специалисты, разбирающиеся в данном вопросе, то все может пройти очень даже успешно, и в результате будет сэкономлена масса средств. «Если удастся решить организационные вопросы профессионально, то реально сэкономить до 20%, - в зависимости от аппетитов застройщика, - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». - На практике только на согласование уходит один год. Дальше многие участники не выдерживают, и стройка может затянуться на несколько лет и обойтись в итоге дороже, чем предлагал застройщик. Примеров развития ситуаций по такому сценарию в Подмосковье много».

Собственно ради экономии и идут на самостоятельное подключение коммуникаций: «Застройщик зарабатывает как на продаже земли, так и на подведении сетей, в этом состоит его бизнес, и иногда доход от обеспечения поселка инженерией даже выше, чем от продажи участков, - свидетельствует Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). - А подведение коммуникаций собственными силами может быть дешевле. Точно можно сэкономить на оплате труда сотрудников, на постоянных издержках, которые обязательно имеются у застройщика, на его прибыли». Но при этом, конечно, нужно понимать, что все риски – например, неконтролируемое увеличение стоимости подведения коммуникаций или сроков согласования – ложатся на собственников участков.

Плюс, как уже отмечалось, можно столкнуться с нечестными подрядчиками и завышенными ценами на их услуги и материалы: «И ведь любой лишний куб песка, щебня или бетона оплачивается за счет заказчика. Увеличенный диаметр заложенных труб или неоптимальный выбор оборудования приводят к увеличению стоимости проекта, иногда в несколько раз. Но если коммуникациями занимается девелопер, его служба заказчика может отсекать лишние расходы и препятствовать завышению сметы, а неспециалистам, как правило, сложно уловить, что цены завышены», - рассуждает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). Часто сэкономить получается лишь на тарифах на присоединение к сетям – для физических лиц они ниже, чем для юридических. Но, правда, если девелопер недобросовестный и закладывает себе большую прибыль или не заботится об оптимальной смете, без его услуг коммуникации все-таки могут стоить существенно меньше.

Разные участки – разные возможности Но тут большую роль играют характеристики поселка. Во-первых, далеко не везде можно проводить коммуникации самостоятельно. Если поселок позиционируется как поселок с коммуникациями, подвести инженерные сети без участия застройщика не получится, тем более если от его услуг захотят отказаться не все владельцы участков, а единицы: «Мало какой девелопер это позволит, сознательно лишившись доли собственной прибыли. В проектах с коммуникациями оплата их подведения даже является обязательным условием продажи земли, иногда купля-продажа участка и подведение коммуникаций даже оформляются одним договором. Конечно, можно попытаться обязать застройщика продать землю без дополнительных обязательств через суд, но такой судебный спор будет непростым и не обязательно решится в пользу истца», - говорит Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»).

«Рынку известны лишь единичные случаи, когда собственники подводили коммуникации самостоятельно и только потом по индивидуальной договоренности вступали в члены товарищества, образованного в поселке. Но, как правило, все решения по коммуникациям реализуются централизованно», - подтверждает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. И это вполне объяснимо: «Представьте, что часть покупателей заплатила за проведение коммуникаций, а часть не хочет. Значит, застройщик на свои средства и на средства заплативших жителей проложит коммуникации до поселка, и тут другая половина собственников, не вложившая в это дело ни копейки, получит возможность подключиться к подведенным сетям. С точки зрения застройщика такая ситуация абсурдна», - считает Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Максимум, на что может согласиться девелопер, так это на оплату коммуникаций частями или на отсрочку платежа, к примеру, за проведение газа, но надо понимать, что при отсрочке цена подключения к ресурсам может вырасти.

Поэтому если изначально нет доверия к девелоперам и хочется заниматься коммуникациями самостоятельно, надо выбирать участок без коммуникаций. Но тут надо оценивать, насколько он перспективен. Например, если это надел в чистом поле и до ближайшего газопровода километров 20, подведение газа, если на это вообще дадут разрешение, может оказаться баснословно дорогим.