Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Поэтому повышение ликвидности жилья, особенно сегодня, когда предложений довольно много, а спрос ограничен, - вопрос актуальный, и «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, что стоит и не стоит делать с жилой недвижимостью, чтобы реализовать ее как можно быстрее.

Взгляд на перспективу Cтоимость квартиры и ее ликвидность, прежде всего, определяются теми факторами, которые собственнику изменить невозможно, – это расположение дома, транспортная доступность и экологичность района, тип здания, площадь, планировка, этаж и т.п. Поэтому если уже при покупке жилья есть мысли о его дальнейшей перепродаже (например, такие мысли часто появляются у молодых супругов без детей, когда они покупают однушку, которую через несколько лет планируют сменить на 2-3-комнатную квартиру), то к выбору объекта надо подходить особенно внимательно. Стоит подбирать жилье в хорошем обжитом районе с развитой инфраструктурой и желательно недалеко от метро, в относительно новом доме (не старше 10-15 лет), с удобными планировками, без лишних коридоров и смежных комнат, но с большой кухней, на средних этажах и с оптимальной площадью (к примеру, для однушки 30-32 кв. м - это довольно мало, а 50-60 кв. м – много, те, кто готов платить за такой метраж, уже выбирают двушки) – именно такие варианты востребованы большинством, а значит, наиболее ликвидны.

Чтобы обеспечить квартире скорейшую продажу в будущем, не надо перебарщивать с ее ремонтом: «Нестандартные решения в планировке и отделке, например, огромный аквариум вместо стены или красная плитка на кухне, как правило, значительно увеличивают срок экспозиции объекта», - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «Я помню такую квартиру в монолитном доме, где аквариум выполнял функцию перегородки между двумя комнатами. Зрелище было потрясающим, но с продажной точки зрения близкое к катастрофе. Среднестатистический покупатель отказывался от этой красоты в пользу стандартной квартиры в этом же районе», - добавляет Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». Аквариум, во-первых, нравится не всем, во-вторых, требует ухода, а в-третьих, нарушает изолированность комнат, тогда как большинство покупателей (среди них, кстати сказать, много семей с детьми) в этом все-таки заинтересовано. Ну а такие изыски, как красные или черные стены и зеркальные потолки, что называется, на любителя, и порой такого любителя приходится искать годами: чем более экстравагантен интерьер, тем меньше вероятность найти того, кому он придется по душе. И что любопытно, даже те покупатели, которые собираются делать в приобретаемой квартире капитальный ремонт, часто отказываются от вариантов с оригинальными дизайнерскими решениями: «Зеркальный потолок может не нравиться, но сломать его многим жалко, и в результате большинство покупателей решает: лучше не брать», - утверждает Виталий Иванов, вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

Более того, суперэксклюзивные квартиры со специфичной отделкой по рыночной цене порой не получается продать вообще, даже в течение нескольких лет: «Поэтому если делать нестандартный ремонт, то при перепродаже надо быть готовым к огромным уступкам по стоимости – фактически продавать свой эксклюзив по цене квартиры без отделки в этом же районе. Либо придется демонтировать оригинальные конструкции, возвращать жилплощади первоначальный вид и уже после выходить на рынок со стандартным предложением», - предупреждает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Тем не менее, если изначально квартира покупалась «на века» и ремонтировалась «под себя» без оглядки на возможную перепродажу, но в силу обстоятельств все-таки стала предметом торга, сразу же менять ее облик, конечно, не стоит. Можно попробовать продать объект как есть, ведь, возможно, кому-то он приглянется, правда, не стоит задирать цену, мотивируя дорогостоящим оригинальным ремонтом – это верный путь увеличить срок экспонирования.

Однако, несмотря на то что эксклюзивный дизайн квартиры усложняет задачу по ее продаже, более стандартная отделка повышает ликвидность жилья, поэтому планируя перепродать свое жилье в будущем, совсем не обязательно жить с голыми стенами. Ремонт делать, конечно же, можно и нужно, но только не экстравагантный и качественный: «Квартиры с хорошим классическим ремонтом пользуются бОльшим спросом, если не сильно отличаются по цене от квартир без ремонта или с весьма скромной отделкой», - свидетельствует Светлана Киселева, эксперт по недвижимости риэлторской компании «Русский дом недвижимости». «Причем продуманный и стильный классический дизайн, качественная и дорогая отделка и добротная, не эпатажная мебель могут не просто повысить скорость реализации, но даже увеличить стоимость объекта - примерно на 10%. Потому что некоторые покупатели не хотят затеваться с ремонтом и не имеют возможности ждать, когда он закончится, они целенаправленно ищут жилплощадь, на которую можно въехать с чемоданом уже завтра», - объясняет Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»). И уж совсем не повредят продажам застекленные лоджии и балконы, качественные пластиковые окна, кондиционеры, современные и продуманные коммуникации и т.п., скорее такие элементы тоже ускорят продажу и также могут увеличить стоимость квартиры – по данным Марины Пиатрович, руководителя отделения «Кузьминки» агентства «Азбука Жилья», примерно на 2-3% по сравнению со среднерыночной стоимостью.

А вот всевозможные перепланировки и нестандартные инженерные решения нередко снижают ликвидность жилья: «Любые действия сомнительного характера - перепланировки, перенос коммуникаций, снос каких-либо конструкций и т.п. - всегда вызывают у покупателей напряжение», - свидетельствует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Люди боятся, что из-за перестроений могут ухудшиться какие-то технические характеристики жилья, например, вентиляция, и к тому же появляется вероятность, что в один прекрасный день изменения будут выявлены властями и придется заниматься их оформлением либо приводить квартиру в первоначальный вид – естественно, уже за свой счет.

И кроме того, перепланировки сужают круг покупателей: как сообщает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», такие квартиры сложно продавать ипотечникам. «Многие банки (среди них, кстати, Сбербанк, часто предлагающий самые выгодные условия кредитования. – От ред.) очень тщательно проверяют все нюансы, связанные с недвижимостью, и отказывают в выдаче кредита, даже если были произведены незначительные изменения планировки», - утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». И единственным выходом здесь может стать лишь оформление перепланировок в соответствии с законодательством, что требует дополнительных затрат времени и денег.

Ремонтный вопрос Впрочем, довольно часто квартиры не выбирают, а получают по наследству, и тут уж что досталось, то досталось – это и приходится продавать, несмотря на состояние объекта, которое может быть весьма плачевным. В таком случае встает вопрос о ремонте недвижимости: стоит или не стоит с ним связываться, чтобы продать быстрее и дороже?