Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Нормативы  Как известно, возведение социальной инфраструктуры – не только конкурентное преимущество, но и обязанность застройщиков крупных районов. Появление того или иного объекта регламентируется законодательно при планировании проекта жилой застройки. «Объем будущих объектов социальной инфраструктуры регламентируется нормативными документами федерального и регионального уровня (СНиП 2.07.01-89, ТСН ПЗП-99 МО) и зависит от количества жителей будущих микрорайонов и уровня обеспеченности социальной инфраструктурой за счет существующей застройки и окружения», - рассказывает «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI.

Если жилой проект не соответствует определенным градостроительным нормативам, он просто не проходит стадию согласования, поясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». «В отношении социальных объектов эти нормативы рассчитываются исходя из количества жителей. Например, в детских садах на 1000 жителей должно приходиться 65 мест, а в школах – 135», - уточняет эксперт. Для поликлиник норма – не менее 22 посещений в смену на тысячу человек, добавляет Михаил Артамонов, руководитель отдела аналитики и маркетинга АН «Арсенал». Это новая редакция нормативов, регламентирующих градостроительную деятельность в Московской области и устанавливающих обязательные требования при размещении объектов капитального строительства. Областной кабинет министров утвердил проект соответствующего постановления 3 июня 2014 года, дополняет Даромир Обуханич, вице-президент группы компаний ПИК.

Как отмечает Сергей Подзоров, руководитель инвестиционного анализа и оптимизации проектов компании «КомСтрин», в Московской области с апреля 2013 года уже не выдают ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) на большие участки застройки (жилой район, микрорайон) без обязательств по «социалке».

При этом если рядом со строящимися домами есть действующая школа или детский сад, то при наличии в них достаточного количества вакантных мест застройщика не будут обязывать эту инфраструктуру строить, но могут обязать «расширить» существующие за счет пристройки, уточняет Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». На практике такое условие «при наличии в них достаточного количества вакантных мест» является определяющим – известно, что в Подмосковье зачастую мест в детских садах не хватает, поликлиники переполнены, поэтому можно сказать, что любой крупный застройщик так или иначе берется за строительство соцобъектов.

Сроки Для многих новоселов важны сроки возведения и сдачи объектов в эксплуатацию. Например, для семьи с ребенком-дошкольником или тем более с ребенком школьного возраста соцобъекты актуальны «уже сейчас», то есть при заселении, или как можно скорее. «Сроки ввода могут зависеть от условий договора застройщика с местными властями, от содержания его обязательств в договоре, от условий договора об ответственности застройщика за нарушение таких обязательств, а также от добросовестности застройщика при исполнении таких обязательств», - рассказывает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».

Даромир Обуханич (ПИК) отмечает, что в Московской области проводится четкая политика, направленная на обеспечение параллельного строительства жилья и социальной инфраструктуры, к тому же застройщики сами заинтересованы не допускать разрывов, так как это один из основных параметров для покупателей при выборе жилья. «Как правило, срок от ввода домов в эксплуатацию до их заселения растягивается на 6-9 месяцев. Это связано с определенной процедурой выдачи ключей, ремонтом, оформлением жильцами собственности на квартиры и т.д. Учитывая данные показатели, застройщик разрабатывает проект организации строительства и график строительства таким образом, чтобы школы и детские сады были введены и подготовлены к приему детей к моменту заселения домов», - заключает эксперт.

Возвести инфраструктуру в максимально короткий между началом строительства социальных объектов и введением жилого комплекса в эксплуатацию срок застройщику выгодно еще и потому, что он фактически формирует объем квадратных метров, которые не станут товаром (так как социальные метры нельзя продать), но при этом будут находиться на балансе, требовать уплаты налогов, эксплуатационных и коммунальных платежей, дополняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

В целом, у застройщиков крупных ЖК, микрорайонов чаще всего не возникает проблем со сроками ввода в эксплуатацию соцобъектов. «Как правило, для многоэтажных комплексов все происходит практически одновременно: сдача первой очереди из 3-4 корпусов может гарантировать запуск дошкольного образовательного учреждения (ДОУ) и школы. В этом случае речь идет о жилых комплексах из нескольких очередей от крупных застройщиков», - отмечает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

Примеры Как известно, Подмосковье активно застраивается крупными и даже огромными ЖК, которые в силу своих масштабов просто не могут зависеть от существующей инфраструктуры близлежащих городов и населенных пунктов. Рассмотрим примеры наиболее крупных ЖК с собственной социнфраструктурой, о которых подробно рассказали наши эксперты.

Застройка целыми микрорайонами и масштабными ЖК характерна для относительно больших городов Подмосковья.

Люберцы Два примера приводит Анна Соколова («Метриум Групп»). Микрорайон «Красная Горка» (ГК ПИК) – самый масштабный комплекс на территории города Люберцы. На участке площадью 97 га возводится около 1 млн кв. м жилья (более 50 корпусов панельного домостроения), рассчитанного на проживание порядка 40 000 человек. Большинство домов в районе уже построены и заселены. «Красная Горка» является объектом комплексного строительства. Проектом предусмотрено возведение 7 детских садов, 4 школ, поликлиники, а также размещение на первых этажах домов магазинов, аптеки, фитнес-клуба и различных сервисных служб.

Другой пример в Люберцах – ЖК «Самоцветы» (ДК «Сити-XXI век»). В рамках комплекса возводятся три многоэтажных жилых корпуса. В состав мини-полиса «Самоцветы» также входят: отделение детской поликлиники, детский развивающий центр, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, реабилитационный центр для ветеранов, женская консультация, отделения банка и связи, магазины и центры обслуживания населения, нотариальная контора, многоуровневый паркинг.

Екатерина Ковалева, директор пресс-центра группы компаний «Жилищный капитал», предлагает обратить внимание и на новый проект группы компаний «Жилищный капитал» в городском поселении Томилино Люберецкого района – микрогород «Республика». Проект комплекса предусматривает 4 детских сада, 2 школы, спортивно-оздоровительный и торгово-развлекательный центры, храмовый комплекс, пожарное депо, станцию скорой помощи, отделение полиции, магазины, аптеки, паркинги.

Мытищи Строительство тех или иных объектов инфраструктуры запланировано и во многих строящихся жилых комплексах города Мытищи. О них рассказывает Анна Соколова («Метриум Групп»).