Элитарный портал недвижимости
За последние годы число проектов, включающих апартаменты в Москве, заметно увеличилось. Как напомнила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», понятие апартаментов пришло в Россию из западной практики, где данный формат недвижимости довольно распространен. Главным отличием апартаментов от обычных квартир на зарубежном рынке является наличие сервисной службы. В России же главное отличие заключается в том, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений.
По подсчетам Ольги Гусевой, коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость», по состоянию на конец I квартала 2014 года на рынке Москвы в активной реализации находилось порядка 67 проектов с общим количеством апартаментов около 6 500 штук, общей площадью около 400 тыс. кв. м, из которых на долю комфорткласса пришлось 15,9%, бизнес-класс составил 36,2%, а элитные проекты составили 47,9%. По данным «ИРН-Консалтинг», весной 2014 г. в Москве внутри МКАД предлагалось на продажу 79 зданий, рассчитанных на 13 748 апартаментов, общей площадью почти 1,1 млн кв. м. Еще два здания с апартаментами выставлены в Новой Москве (ЖК «Солнцево Парк», Внуковское с/п, д.Пыхтино, к. 29а, 29б), где запроектировано 693 помещения площадью 31 200 кв. м.
Основной объем предложения апартаментов, выраженный в количестве корпусов, по данным отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», сосредоточен в ЦАО (31 корпус) и САО (22 корпуса), что составляет 41% и 29% от общего объема соответственно. Но по количеству апартаментов, уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», лидирует САО, на долю которого приходится 37,9% от общего объема предложения. Дальше идут ЮАО (21,1%) и ЦАО (18,4%).
При этом доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек старой Москвы (данные «Азбуки Жилья») составила 24,8% в суммарной площади помещений. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, долю апартаментов в общем объеме предложения на первичном рынке столицы оценил в более чем 30% от всех экспонируемых объектов. Для сравнения, в IV квартале 2013-го на апартаменты приходилось 25,8% площадей. В переводе на площади, на ЦАО приходится 123,2 тыс. кв. м, а на САО - 100,2 тыс. кв. м, что составляет 35,9% и 29,2% соответственно. «В квадратных метрах, - говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, - наибольший объем в ЦАО представлен в Пресненском районе за счет выхода на рынок проектов «Новый Арбат, 32» и «Сады Пекина».
По информации Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», лидирующие позиции Северный округ занимает за счет реализации на его территории крупных апартаментных проектов, в частности - это «Лица», «Арена Парк», «Флотилия», «Водный» и Loft Park. Как добавила Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», больше всего новых проектов с апартаментами зафиксировано на небольшом отрезке Ленинградского и Хорошевского шоссе, а точнее, в районе станций метро «Белорусская», «Динамо» и «Беговая»: 13 зданий, или 38,2% от общего числа поступивших на продажу объектов внутри МКАД. Новые проекты на данной территории - «ВТБ Арена парк», Art Residence и «Лайнер».
Похожие данные предоставила и Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»: больше всего адресов сегодня реализуется в районе Аэропорт, Басманный и Головинский – по 10% от общего объема предложений апартаментов в Москве. Меньше, по 8%, 7% и 5% соответственно - в районах Филевский парк, Беговой и Щукинский. В Алексеевском, Бирюлево Восточном, Пресненском, Ховрино и Хорошевском районах сосредоточено по 4% от общего объема предложения. В Бескудниковском, Донском и Покровское-Стрешнево – по 3%. Остальное предложение апратаментов рассредоточено по другим районам столицы так, что доля каждого не превышает 1%.
В сегменте апартаментов комфорткласса основной объем предложения (40% от общего объема предложения в сегменте) приходится на апартаменты в мкр. «Царицыно» в ЮАО. Апарт-комплекс включает 1 300 апартаментов площадью около 36 тыс. кв. м. Порядка 20% от общего объема предложения находится в МФК «Водный» на севере города в районе Головинский. Еще около 15% - в составе МФК «Фили Град» в Западном округе в районе Фили-Давыдково.
Апартаменты разные Апартаменты в Москве делятся на две группы: в реконструируемых зданиях и во вновь строящихся комплексах, объясняет Татьяна Капланова, заместитель генерального директора ГК «Ler Group». Последнюю группу, по мнению эксперта, также можно разделить на две части – комплексы, где предлагаются только апартаменты, и МФК, в которых наряду с другой коммерческой недвижимостью строятся и апартаменты.
Как отметил Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, сегодня в Москве строительство апартаментов в составе МФК идет особенно активно в районах с высоким уровнем деловой активности. Набирает силу и такой тип апартаментов, как лофты – реконструированные промышленные предприятия. («Даниловская мануфактура», «Кадашевские палаты», Art Residence). «Распределение между проектами редевелопмента и девелопмента в сегменте апартаментов составляет 18% к 82%», – заключает Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда STONE HEDGE.
Еще один источник появления апартаментов - реконструируемые дома в центре Москвы, где по ряду причин появление классического жилья запрещено (назначение участка, невозможность выполнения всех нормативов). Примеры - «Театральный дом», Wine House, дополняет Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.
Появляются проекты с апартаментами и в спальных районах, где они становятся более доступным аналогом жилья (Ярославское ш., 124, «Фили-Град», мкр. «Царицыно»).
Ситуация с ценами До 2013 года апартаменты в МФК являлись исключительно статусной и дорогой покупкой, отмечает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»), но со временем на рынке появились и более доступные предложения (МФК «Водный» и «Фили Град»), что и сказалось на средних ценовых показателях. По итогам июня 2014 года (данные «Азбуки Жилья») уровень средневзвешенной цены на апартаменты старой Москвы составил 319,1 тыс. рублей за кв. м (с учетом элитных объектов), что в свою очередь на 1,2% ниже уровня средневзвешенной цены в мае 2014 года (323,0 тыс. руб. за кв. м) и на 15,4% выше уровня декабря 2013 года (276,5 тыс. руб. за кв. м).
Мария Литинецкая («Метриум Групп») также подтвердила, что в апреле и мае средневзвешенная цена планомерно снижалась. «На подобные изменения оказали влияние старт реализации новых проектов с доступным уровнем цен (например, Re:Form, «Савеловский Сити» и т.д.), а также снижение курса доллара», - объясняет эксперт. Снижение цен характерно и для лета. «В МФК «Водный» с июля действует акция, по которой можно купить апартаменты площадью от 40 кв. м за 5,4 млн рублей», - приводит пример Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. Сейчас продажи идут тяжело, соглашается Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», и скидки по-прежнему продолжаются.
Однако, замечает Иван Татаринов, коммерческий директор GLINCOM, в ряде проектов наблюдается рост цен. Для таких объектов характерны интересные архитектурная и маркетинговая концепции, уникальное местоположение, высокая степень готовности. К примеру, в проекте Loft River цены выросли на 15% по сравнению с ценами на старте продаж.
Новинки на рынке апартаментов По данным ГК «МИЦ», с начала года рынок апартаментов пополнился более чем 10 проектами. Из них в комфортклассе - это МФК «Савеловский Сити» (Складочная ул., 5). В комплексе на 1279 апартаментов площадью от 34,5 до 67,7 кв. м действуют цены от 95 000 до 135 000 руб. за кв. м. Завершение строительства запланировано на 2018 г.
Из объектов бизнес-класса, вышедших в продажу в 2014 году, Владимир Богданюк (Est-a-Tet) выделил МФК «Лайнер», который находится в районе Ходынского поля. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2016 года. В МФК представлены однокомнатные апартаменты площадью от 30 до 32 кв. м и двухкомнатные площадью от 44 до 62 кв. м, стоимостью от 180 000 до 250 000 руб. за кв. м.
Новый комплекс апартаментов и таунхаусов Apartville Fitness&Spa Resort расположен на Дмитровском шоссе и планируется к вводу в эксплуатацию во II квартале 2015 года. Апартаменты реализуются без отделки, в пакет услуг будет включен комплекс гостиничных сервисов. В комплексе экспонируются одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты площадью от 31 до 53,4 кв. м, от 57,1 до 78 кв. м и 86 кв. м соответственно. Ценовой диапазон на апартаменты в комплексе колеблется от 130 000 до 199 900 руб. за кв. м.
Дарья Третьякова («Азбука Жилья») выделяет МФК «Новая Пресня», он позиционируется в классе комфорт. МФК «Новая Пресня» расположен в Северо-Западном округе, по адресу Причальный проезд, вл. 8. На первых и вторых этажах комплекса планируют разместить офисы, торговые помещения, кафе и объекты сферы бытовых услуг, а в подземном уровне расположится паркинг. Квартал, в котором расположен комплекс «Новая Пресня», входит в состав района Большой Сити. Читать продолжение этой статьи (часть 2)