Элитарный портал недвижимости
И какую цену стоит платить за коммуникации, чтобы не остаться внакладе, но и не оказаться обманутым? В этих вопросах и постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» на этот раз.
Важный момент - коммуникации Один из самых важных и сложных моментов, который необходимо учитывать при покупке участка, это вопрос с коммуникациями. Во-первых, девелопер может обеспечить на участке либо все блага цивилизации: газ, воду (в том числе горячую), канализацию и электричество, - либо только их часть, например, воду и свет. А во-вторых, участок может быть уже с подведенными коммуникациями, с обещанием провести коммуникации и вообще без коммуникаций. Конечно, самый лучший вариант, когда обеспечивается полный пакет и он уже функционирует, но такое чаще бывает, когда поселок уже построен и находится на финальных стадиях строительства и реализации, когда выбор участков становится не очень большим, а цены подрастают. Да и тут может быть подвох – качество коммуникаций не всегда на высоте: «И если качество подведения электричества или строящихся дорог можно оценить визуально или после небольшого анализа, то, например, с очистными сооружениями этого не получится, пока они не начнут работать», - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Поэтому, даже приобретая участок с подключенными коммуникациями, надо обязательно обращать внимание на репутацию девелопера, на то, что говорят о коммуникациях жители его предыдущих проектов, либо даже стоит обратиться за консультацией к профессионалу – инженеру или строителю.
Однако, когда ассортимент участков богат, а стоимость оптимальна, как правило, коммуникации еще не подключены и надел, хоть и позиционируется как объект с коммуникациями - на самом деле их еще нет. И тут главная задача покупателя грамотно проанализировать ситуацию и понять, сдержит ли девелопер свои обещания. «Нужно проверять наличие технических условий и договора на реализацию коммуникаций. Если подрядчики выбраны, договоры заключены, а технические условия от монополистов получены, то обещания имеют шанс быть выполненными, иначе же – шансы малы», - предупреждает Александр Водовозов, генеральный директор компании Deutschewand. «Ведь даже если участок граничит с коммуникациями, это совершенно не означает, что к ним можно подключиться», - отмечает Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG. Может запросто не хватать технических возможностей, например, у линии электропередачи или водопровода есть определенная мощность, которую можно разделить на определенное количество пользователей, и если их уже достаточно, то новых подключений делать не разрешат.
Тем не менее если участок находится в непосредственной близости от коммуникационной сети или населенного пункта, то вероятность, что коммуникации действительно будут подведены и не когда-нибудь, а в оговоренный срок, наиболее велика. «Кроме того, если земля относится к населенному пункту, подвод коммуникаций проще проверить: в администрации проходят соответствующие слушания, на которых решается, какие коммуникации будут на новых участках. Проводились ли слушания и что на них решили, можно узнать», - говорит Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).
Но в любом случае, как утверждает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», процесс прокладки коммуникаций проходит в несколько этапов и начинается на бумаге: техническому исполнению всегда предшествует документальное подтверждение. «Сначала прорабатывается возможность реализации задуманного, и на каждый вид коммуникаций, который можно провести, выдается техническое условие. Далее нужно их оплатить и обеспечить инженерные подготовительные работы на стройплощадке, - говорит эксперт. - Поэтому, прежде всего, покупателям надо проверять документы, чтобы картина на бумагах соответствовала картине на стройплощадке, тем более что иногда девелоперы и застройщики могут вводить в заблуждение – устраивают в поселке некую бутафорную конструкцию, пытаясь демонстрировать прокладку коммуникаций, поэтому без документов своим глазам лучше не верить».
Ну а что касается документов, их выдают девелоперу соответствующие организации: «На водопровод - местный «водоканал», на электричество - местная «электросеть», на газ - соответственно местное газовое хозяйство. Документы от этих организаций должны подтверждать, что участок, на котором расположен поселок, там зарегистрирован и коммуникации проведены или планируются к подведению по данному адресу», - рассказывает Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village». А также в документах (технических условиях) указываются технические параметры коммуникационных сетей, например, для электросетей очень важна мощность на одно домовладение: в принципе, чем она больше, тем лучше.
«Участки с обещаниями» Однако даже наличие техусловий – это еще не гарантия того, что коммуникации будут, ведь они стоят денег, и если девелопер вдруг столкнется с финансовыми трудностями, добиться прокладки сетей будет очень сложно. На практике в таких случаях владельцам участков, как правило, приходится вносить дополнительные взносы (но, правда, справедливости ради – такие взносы иногда экономически обоснованы, ведь на этапе проектирования у девелопера есть лишь приблизительные представления о затратах на подключение и обслуживание инженерных сетей, а экономическая ситуация, цены на материалы и строительные работы могут со временем меняться), а то и вовсе скидываться и проводить коммуникации самостоятельно. К тому же есть ведь и нечестные девелоперы, которые изначально понимают, что никаких коммуникаций они подключать не будут. «Схема работает так: девелопер начинает новый проект и выбирает форму управления «некоммерческое партнерство»: садовое некоммерческое партнерство (СНП), дачное некоммерческое партнерство (ДНП) и т.п. В принципе, каждый житель имеет право вступить в это общество и принимать участие в развитии своего поселка, но на этапе продаж инвестор допускает в партнерство лишь несколько доверенных лиц, чтобы избежать вопросов со стороны других жителей. И именно с некоммерческим партнерством каждый покупатель заключает договор на предоставление коммуникационных сетей.
Пока участки еще продаются, продавец показывает бурную деятельность, например, строит объекты инфраструктуры и дороги (причем, экономя на материалах, что впоследствии приводит к их быстрому разрушению), получает техусловия. Но по затратам это несоизмеримо с развитием газовой или электрической сети, которыми никто особо не занимается. Кроме того, часто с целью повышения привлекательности продукта девелопер умышленно занижает размер ежемесячных платежей за обслуживание и содержание жилья, беря большую часть затрат на себя. Но как только инвестор продает последний участок, он уходит. А перед этим объявляет день открытых дверей и приглашает всех, кто купил в поселке участки, вступить в некоммерческое партнерство и стать равноправными членами правления. Затем коммуникации, если они все-таки построены, передаются партнерству, которому уже приходится доводить их до ума. А если никаких коммуникаций нет, то ведь за их проведение перед жителями отвечает партнерство, счастливыми членами которого после ухода инвестора стали все желающие, то есть получается, что за строительство сетей каждый житель отвечает сам перед собой», - рассказывает Марина Журавлева, руководитель департамента развития загородных проектов компании «Дачный Альянс». Избежать такого поворота событий можно, только покупая участок в поселке с уже подведенными коммуникациями: «Самый надежный вариант – это заключение договора о пользовании инфраструктурой поселка с управляющей компанией, на балансе которой уже стоят действующие коммуникации и которая предоставляет право пользования сетями и объектами инфраструктуры», - утверждает Марина Журавлева. Но если это невозможно и все-таки хочется купить «землю с обещаниями», дабы снизить вероятность проблем, надо заключать не только договор купли-продажи участка, но и договор на подведение коммуникаций: «Называться он может по-разному, но суть его должна сводиться к тому, что к конкретному участку будут подведены определенные коммуникации с указанием их технических характеристик, а также сроков подведения», - разъясняет Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»). Причем такой договор должен быть заключен непосредственно с девелопером либо, если заключение договора в силу каких-то причин не возможно, девелопер должен дать гарантийное письмо. «Но, правда, и тут надо иметь в виду, что если девелопер - юридическое лицо, то он отвечает по своим обязательствам только размером уставного капитала, и может быть, что этот капитал всего 10 000 руб.», - отмечает Марина Журавлева («Дачный Альянс»). Поэтому необходимо изучить уставные документы девелопера и его репутацию, посмотреть, какие поселки он уже реализовал и как там был решен вопрос с коммуникациями. В принципе, это относится и к покупке участка у индивидуальных предпринимателей (ИП), хотя ИП отвечает по своим обязательствам как физическое лицо, то есть всем своим имуществом, и если это имущество стоит дорого, то вероятность проведения коммуникаций несколько повышается.
Но, впрочем, эксперты рынка загородной недвижимости уверяют, что вероятность остаться без коммуникаций не так высока, как вероятность затягивания сроков их подведения. Возможно, благ цивилизации придется ждать несколько лет, волнуясь и нервничая. «Таким образом, если время в запасе есть, то «участки с обещаниями» покупать все-таки можно, а если сроки поджимают, то, конечно, нужно искать поселки с уже подведенными коммуникациями», - советует Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). Но, правда, Алексей Кутейников, к.э.н., генеральный директор и совладелец проекта ForumHouse, при покупке участков, где фактически еще нет коммуникаций, призывает не полагаться на порядочность продавца и иметь в виду, что такое положение дел может быть на постоянной основе. Поэтому перед покупкой правильнее будет на всякий случай изучить вопрос с самостоятельным подведением коммуникаций, выяснив в соответствующих организациях возможность и условия их подведения собственными силами. И если возможности не велики либо очень дороги, от приобретения земли лучше все-таки отказаться и поискать другой вариант. Читать продолжение этой статьи (часть 2)