Элитарный портал недвижимости
А еще жизнь могут отравить недостатки, которые на первый взгляд кажутся совсем незначительными. Поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил вникнуть в юридические вопросы и разобраться, как недостатки влияют на стоимость земли и на какие минусы нельзя закрывать глаза, даже при низкой цене.
Юридические тонкости Юридический аспект при выборе участка без подряда очень важен. «Прежде всего, необходимо учитывать назначение земельного участка и вид его разрешенного использования, чтобы в последующем не возникло проблем с неправомерным использованием», - объясняет Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG. «Надо, чтобы у земли было разрешенное использование, предусматривающее возможность строительства дома, например, «земля населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» или «земля сельскохозяйственного назначения для дачного строительства». А если купить участок сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то строиться на нем не получится, хотя на землях населенных пунктов для ведения ЛПХ возвести дом можно», - разъясняет Максим Рудницкий, директор компании M9Land. В общем, в этом вопросе нужно быть предельно осторожным и по возможности проконсультироваться с юристом. «Дело в том, что сегодня опять участились попытки введения покупателей в заблуждение: продается 2 га сельхозназначения в долевую собственность, и по факту люди получают кусок ненужной земли, на котором в дальнейшем нельзя ни строить, ни прописаться и который даже нельзя продать без проблем», - предупреждает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).
Также нужно проверять юридическую чистоту участка: когда он продавался и покупался, какими документами оформлялись сделки, кто был собственником и т.п. «Самое главное, чтобы на участок были правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, то есть, чтобы он находился в собственности продавца», - говорит Максим Рудницкий (M9Land). Право собственности следует проверить по выписке из ЕГРП (Единого государственного реестра права), а также запросив свидетельство о собственности. «Если собственник (продавец) юридическое лицо, то нужно проверить все документы на компанию: устав, право подписи генерального директора и т.п., а если физическое лицо, то обязательно нужны справки из наркологического и психдиспансера, а также согласие супруги/супруга на продажу земельного участка», - объясняет Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»).
Очень важно, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет с определением его границ, т.е. у земли должен быть кадастровый паспорт и кадастровый номер. Собственно, по этому номеру на портале Росреестра или, обратившись туда за соответствующей справкой, можно проверить, действительно ли участок стоит на учете, в каком виде разрешенного использования он находится и когда был переведен в этот вид, а также его адрес, площадь и кадастровую стоимость для расчета налогов. Если же участок не поставлен на кадастровый учет с определением границ, то могут быть проблемы: «Благодаря «дачной амнистии» сегодня можно продать участок, на котором не проводилось межевание и не установлены границы. К такому участку даже прилагается кадастровый паспорт, но по форме В1, где написано «границы земельного участка подлежат уточнению при межевании».
То есть фактически границ у участка нет, что может отрицательно повлиять как на конфигурацию надела, так и на его площадь после межевания. Например, был такой случай: клиент покупал участок со всеми документами на 8 соток, но границы надела не были установлены, и после межевания получилось лишь 6,5 соток, т.к. соседние участки были размежеваны ранее и уже поставлены на кадастровый учет в их границах, и 1,5 сотки вмещать было некуда», - рассказывает Антон Минеджян, руководитель отдела продаж КП «Экогород Векшино», КП «Усадьбы Удино», КП «Я.Village», компания ООО «Смарт Девелопмент». Бывает, что документы имеются лишь на часть земли. «Главное – проверить соответствие заявленных продавцом характеристик участка, - подчеркивает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. - Например, продавец может говорить, что площадь участка составляет 20 соток. А документы есть только на 10 соток, остальное не оформлено. Продавец может ссылаться на то, что ему просто некогда заниматься оформлением, а сама процедура не составит труда».
«Зная кадастровый номер, необходимо выяснить, не находится ли выбранный участок в зоне отчуждения, например, в зоне газопровода высокого давления (тут нельзя строить в диапазоне 300 метров) или линий электропередачи, в зонах водоемов, лесов или автодорог. И убедитесь, что участок не обременен сервитутом - правом ограниченного использования. А еще стоит проверить, нет ли у продавца задолженностей – по налогам, сборам в СНТ или коммунальным платежам, иначе все долги перейдут покупателю», - предупреждает Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village».
Также важно изучить документацию поселка, в котором находится участок, особенно если поселок еще начинает строиться. «Во-первых, обязательным условием для покупателя является наличие генерального плана поселка, утвержденного в местной администрации, - объясняет Максим Рудницкий (M9Land). - В теории можно разбить поселок на участки и без генплана, но тогда у конечных потребителей могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций и присвоением дому адреса». А во-вторых, должны быть получены необходимые согласования и разрешения на строительство, в том числе дорог и общественных зданий, а если предполагается, что поселок будет с коммуникациями, то еще и техусловия на коммуникации. «Документы могут рассказать о том, насколько тщательно девелопер подготавливался к реализации своей бизнес-идеи», - отмечает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», и если подготовился он плохо, лучше поискать другие поселки.
«Стоит обратить внимание на ближайшее окружение - наличие вредных заводов или других объектов промышленности, складских комплексов или магистралей, - дополняет Александр Разин, заместитель директора департамента продаж Kaskad Family. - Запросить план развития территории можно у застройщика, либо ознакомиться с ним на официальном сайте сельского или городского поселения. Но зачастую, если участок граничит с лесным массивом, водоемом или населенным пунктом, то в 99% случаев строительство на соседних территориях невозможно. А вот если участок окружают поля, то есть вероятность, что соседнее поле принадлежит какому-то собственнику и на нем в лучшем случае будет построен дачный поселок. Но соседняя земля может быть зарезервирована и под федеральные нужды: дорожное строительство или возведение крупного промышленного объекта». Читать продолжение этой статьи (часть 2)