Элитарный портал недвижимости
В настоящее время в Москве монолитное домостроение представлено во всех классах жилой недвижимости – элитном, бизнес и эконом. Как сообщил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в структуре предложения вторичного рынка жилья в столице монолитные дома занимают 17%. При этом постепенно за счет перехода с «первички» на «вторичку» монолит забирает долю у панелей. «Доля панельных домов в общем объеме предложения Москвы – 45%», - уточняет эксперт.
Монолитные и монолитно-кирпичные дома, построенные в период с 2004 года по настоящее время, встречаются в каждом административном округе Москвы. Однако, как отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», основная доля таких жилых комплексов сосредоточена в ЗАО (Крылатское, Кунцево, Проспект Вернадского), САО (Бескудниковский, Хорошевский, Ховрино) и СЗАО (Куркино, Хорошево-Мневники). На каждый из этих округов приходится примерно по 20% от общего объема. А реже всего современные монолитные дома встречаются в ЮВАО и ЮАО. В компании «Пересвет-Недвижимость» дали похожую оценку: 35,8% - а это максимальный показатель среди округов Москвы, представлен в ЗАО, а меньше всего монолитных новинок в Северо-Восточном (2,5%) и Юго-Восточном округах (3,2%).
Показатели интереса Притом что монолитная технология, которую применяли и при строительстве первых домов и продолжают использовать сейчас, изменилась немного, эксперты все же считают, что у новых домов есть свои преимущества, которые достигнуты за счет усовершенствования и адаптации к российским реалиям технологий, более продуманной инженерной инфраструктуры, накопленного опыта строительства. «Новые монолитные дома строятся с привлечением технического надзора, - рассказывает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Такие здания более легкие, с точки зрения армирования, более теплые».
Теперь застройщики не просто строят дома, выжимая из участка земли все, что можно прибавить к прибыли, продолжает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), а берут на себя обязательства по созданию на территории жилого комплекса разноплановой инфраструктуры. На практике чем масштабнее строительство, чем выше класс объектов, тем серьезнее инфраструктура. «Хотя тенденция одинаково верна и для элитных комплексов и для эконома», - считает эксперт.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», добавляет, что у последних монолитных домов более привлекательный внешний облик, поэтому редко встречается ситуация, когда покупателям не нравятся фасады или архитектурные решения.
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», отмечает, что строительные материалы за последние 10 лет прошли колоссальную эволюцию, и «если качество самого монолита по-прежнему зависит от соблюдения технологии, то выбор материала внешних стен, фасадов, внутренних перегородок более вариативен, может быть экологичным и дышащим – застройщикам есть из чего выбирать».
Еще одно существенное отличие монолитных домов, возводимых в разные периоды времени – это площади квартир. Квартиры в первых монолитных домах были очень большими: «Площади 100-200-300 метров, комнаты по 30-50 метров, такой гигантоманией решался сформировавшийся годами жизни в «хомячковых» квартирах комплекс нехватки площади», - вспоминает Дмитрий Котровский («Химки Групп»).
Но эти комплексы строились для элитной публики, и оценивать их по общим стандартам сегодня не совсем логично, отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»). Спустя время, когда монолитные дома «пошли в народ» и появились новостройки класса эконом, стали меньше и площади квартир.
Тенденция по уменьшению площадей хорошо прослеживается на примере жилого комплекса Wellton Park на проспекте Маршала Жукова. Мария Литинецкая («Метриум Групп») напомнила, что проект выводился очередями, и в первых построенных домах как раз продавались довольно большие квартиры, а в следующих уже меньше.
Как подтвердил Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), сейчас на вторичном рынке немало так называемых домов - «мини-монолитов», состоящих из однушек-студий площадью 30 кв. м или двушек в 45-50 «квадратов». Хотя эксперт отмечает, что данная тенденция была в Москве и Подмосковье примерно с 2010 по 2013 год, а сейчас приоритеты стали меняться и девелоперы вновь возвращаются к стандартным площадям.
На что ориентируются покупатели и что не замечают Большинство таких домов отличают интересные архитектурные проекты. Впрочем, по наблюдениям Марии Литинецкой («Метриум Групп»), на вторичном рынке у большинства покупателей нет четких требований к архитектуре. Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», замечает, что люди среднего возраста склоняются к классике, и им не очень нравятся слишком высокие дома, а молодые активные покупатели могут выбрать и варианты в деловом квартале «Москва-Сити».
Но скорее на выбор покупателя влияет месторасположение дома. Поэтому в первую очередь раскупаются квартиры в домах в пешей доступности от станции метро, вблизи парковых зон, водоемов, в районах с богатой инфраструктурой. Прежде всего речь идет о районах на западе и юго-западе Москвы. Например, в районе метро «Университет» хороший интерес есть к квартирам на вторичном рынке в таких домах, как ЖК «Шуваловский» или «Доминион».
Еще один важный параметр – срок службы дома - не играет важной роли при покупке квартир в монолитных домах. «Об этом факте покупатель задумывается в последнюю очередь», - подтверждает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. Гораздо больше требований у покупателей уже к самим квартирам. Ведь большинство предложений на вторичном рынке – это дома с уже выполненными планировками. Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») отмечает, что квартиры с ремонтом от продавца, не так часто нравятся покупателям, так как им могут прийтись не по вкусу перепланировки и цветовые решения. Кроме того, как правило, хозяева таких квартир завышают цену в надежде оправдать затраты на ремонт, в результате срок экспозиции увеличивается.
Покупателям скорее больше подойдет квартира без отделки либо с ремонтом от застройщика с минимальной разницей в цене за ремонт (до 1 млн рублей). То есть покупатель планирует сразу въехать в квартиру, не тратить время на ремонт, но и не сильно переплачивать за отделку.
На практике, делает вывод Елена Земцова (Delta estate), люди, которые не могут себе позволить выполнить дорогостоящую перепланировку и отделку квартиры, предпочтут уже готовый вариант. Те, кто стремится сделать свою квартиру по индивидуальному дизайн-проекту, и те, кому позволяют средства, скорее всего, выберут вариант без отделки с открытой планировкой. Читать продолжение этой статьи (часть 2)