Элитарный портал недвижимости
Здравствуй, племя младое, незнакомое… Мы живем в многоквартирном доме в коттеджном поселке. Дом наш трехэтажный, рассчитан на 12 квартир. В нем есть большие подвальные помещения. Часть этих помещений принадлежит нам – жильцам: мы покупали кладовку в подвале вместе с квартирой. Остальные площади принадлежат застройщику, он никаких действий до поры до времени с этими подвалами не предпринимал. И тут вдруг мы заметили некое шевеление: в подвал провели воду. Потом нам сказали, что здесь будет… общежитие для гастарбайтеров. Потом версию изменили: рабочие, мол, будут только переодеваться. Но мы уже этому второму объяснению не верим. Застройщик, в свою очередь говорит, что мы не имеем права возражать против использования его части подвала по его усмотрению.
Эмоционально состояние жителей понятно, но хочется прояснить, что на сей счет говорит закон. Ключевым здесь является назначение подвала. «В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК), технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в доме оборудование (в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) является составной частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», - объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елена Разживина, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость». На эти помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания всего дома, возникает право общей долевой собственности всех собственников квартир.
А вот если подвал предназначен для самостоятельной эксплуатации, тогда он является отдельным помещением. И застройщик, соответственно, может оформить на него собственность, и использовать по своему усмотрению. Однако здесь не все (для застройщика) безоблачно: заселять людей в подвальные помещения (даже временно, в формате общежития) нельзя. «В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (№ 52-ФЗ от 30.03.1999), предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается, - говорит адвокат Олег Сухов. – Соблюдение санитарного законодательства обязательно и для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, и за нарушения предусмотрены штрафы».
Так что у жителей появляется достаточно большой перечень государственных инстанций, в которые можно жаловаться на действия собственника подвала – это и прокуратура, и органы ФМС (если есть подозрения, что проживать будут незаконные гастарбайтеры), и Роспотребнадзор. Однако, обращает внимание Олег Сухов, заявление в соответствующие может быть подано только после совершения правонарушения, т.е. после заселения рабочих. Единственный орган, в который можно обращаться до – это Жилищная инспекция, поскольку для превращения подвалов в общежитие там наверняка будут проводить перепланировку, которая не согласована в установленном порядке.
Эксплуатация и управление – тонкие различия В нашем поселке услуги по эксплуатации оказывает компания – «дочка» застройщика. Она себя так и называет «служба эксплуатации». Мы недавно узнали, что она не является управляющей компанией…
Прежде всего, автора письма интересует разница между управляющей и эксплуатирующей компаниями.
«На начальном этапе застройщик организует эксплуатирующее подразделение, которое в основном нацелено на то, чтобы содержать объект с минимальными затратами и обслуживать инженерные сооружения в поселке. Со временем, по мере развития проекта, подразделение подключается к административным задачам, с этого момента уже можно говорить о появлении управляющей компании», - поясняет Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». «Многие собственники домов считают, что понятия «Управляющая компания» и «Обслуживающая (эксплуатирующая) организация» - тождественны, - говорит Сергей Репка, директор департамента по эксплуатации и закрытию проектов компании Kaskad Family. – Но отличия есть. Управляющая компания – это, чаще всего, ООО или ТСЖ, которое управляет каким-то домом или домами. В перечень ее обязанностей входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями: газовики, водоканал, электросети, отопление и т.д. Сам собственник квартиры, как правило, не может заключить договор с ресурсоснабжающими компаниями, поэтому за него (от его имени) это делает управляющая компания.
В каждой управляющей компании есть своя ведомость по каждому дому – сколько денег у него на счетах, какие есть должники и так далее. Так же чаще всего именно в офисе управляющей компании лежит вся техническая документация по дому (планы, выкопировки, проекты и прочее), а так же протоколы с решениями собственников. Именно управляющая компания взыскивает с должников деньги, судится с неплательщиками. Если нужно участвовать в какой-то городской или федеральной программе по капитальному ремонту, ремонту лифтов, крыш и так далее, то во многом от расторопности управляющей компании зависит получение этих субсидий».
У обслуживающей организации, продолжает эксперт, круг обязанностей намного уже. Такие компании выполняют конкретные работы: уборку мест общего пользования и придомовой территории, чистка крыш от снега и наледи, вывоз мусора… «Можно сказать, что обслуживающая организация — это «руки» управляющей компании, - резюмирует Сергей Репка. – Они работают по договору подряда, и в их зоне ответственности исключительно хозяйственная деятельность».
Второй важный вопрос – не грозит ли данная ситуация чем-то жителям? Как заверили нас эксперты – нет. «Собственникам в данном случае ничего не грозит, - выражает это мнение Олег Сухов. – Они имеют право заключить договор на оказание услуг по комплексному обслуживаю, в котором будет изложен перечень услуг и стоимость. Единственное что неприятно в данной ситуации – как правило, организация, созданная застройщиком, не предоставляет качественных услуг за разумные деньги. Это, безусловно, бьет по кошелькам жителей». Читать продолжение этой статьи (часть 2)