Элитарный портал недвижимости
В этих животрепещущих для покупателей вопросах и постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Фактическая база Вторичная недвижимость – товар сложный, и конечно, ошибочно было бы считать, что ее стоимость берется «с потолка» - она определяется целым рядом критериев. И самым главным из них в каждом из сегментов недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум) эксперты единогласно считают расположение: «В Англии существует старая поговорка: есть всего три фактора, определяющие рыночную стоимость недвижимости: место, где она расположена, ее месторасположение и, наконец, место, в котором она находится (дословно: location, location, location)», - напоминает Леонид Муравин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА». Здесь учитываются район, в котором расположен дом, его окружение, близость к метро и удобство развязок. Самое дорогое (потому как престижное) московское жилье расположено в ЦАО, в пределах Садового кольца. «А чем дальше от центра, тем цены ниже, стоимость некоторых комнат, расположенных в Центральном округе, даже сравнима со стоимостью квартир, находящихся на окраинах столицы, - отмечает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – А также запад традиционно дороже востока». «ЮЗАО, ЗАО и СЗАО считаются более престижными направлениями. А ЮВАО и ВАО менее благополучные районы, поэтому жилье там стоит дешевле», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Чтобы наглядно убедиться в этом, вы можете изучить «Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2014 года», опубликованные на портале www.irn.ru. Подробнее цены (в долларовом эквиваленте) на недвижимость в районах Москвы вы можете посмотреть, воспользовавшись сервисом «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро» от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». А средняя стоимость квартир в рублях представлена в нашем журнале: «Цены на квартиры в Москве по административным районам и станциям метро».
Также стоимость московского жилья обычно увеличивает близость к станции метро. «Например, квартира в пешей досягаемости от станции стоит на 10-15% дороже, чем жилье, которое находится в 15 минутах езды наземным транспортом», - сообщает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). Хотя надо отметить, что соседство с метро имеет не только плюсы, но и минусы: много постороннего народа, больше шума, торговых точек и маргинальных личностей, поэтому этот фактор не всегда толкает цену вверх.
Но что точно увеличивает стоимость – так это парковые зоны, объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники) и магазины, расположенные рядом с домом. «А вот соседство промзон, ТЭЦ, свалок и кладбищ всегда ведет к снижению цены – до 30% по отношению к среднерыночной», - сообщает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «РК «Русский дом недвижимости». Неблагоприятные соседи снижают стоимость жилья не менее чем на 5%.
Помимо же месторасположения цена квартиры зависит от категории дома, в котором она находится. Здесь различают хрущевки, брежневки, сталинки, различные серии панельных домов, старый жилфонд, старый фонд с капитальным ремонтом, аварийные дома, относительно новые кирпичные или монолитные проекты и т.п. И, например, 5- и 9-этажные панельки (в том числе хрущевки), тем более с неотремонтированными фасадами, как правило, всегда дешевле, чем кирпичные или монолитные дома, расположенные в том же районе. «Так, квадратный метр в монолитном доме, расположенном на удалении от метро, может быть на порядок дороже, нежели в хрущевке, пусть и рядом со станцией метрополитена», - уверяет Тарас Пазяк, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «А квартиры в домах ветхого жилого фонда (без лифтов, с устаревшими коммунальными сетями) дешевле, чем в относительно современных жилых комплексах», - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). Если же приводить цифры, то, по данным Светланы Кондачковой, управляющего партнера компании Urban Realty, разница между стоимостью квадратного метра панельного и кирпичного дома при одинаковой этажности составляет не менее 10%, а разница между ценами в современной панели и панельном доме 60-70-х гг. постройки – не менее 20%.
Ну и, конечно, стоимость квартиры зависит от ее собственных характеристик: этажа, планировки, площади кухни, наличия или отсутствия балкона, стеклопакетов, ремонта, а также красивого вида из окон и, естественно, метража. Например, жилье на первом этаже обычно стоит дешевле, чем на среднем или последнем, а квартира под крышей в свою очередь дешевле, чем на среднем, да и на втором этаже объекты тоже менее дорогие: «Первый этаж – это, как правило, 10% дисконт к средней цене, последний – не менее 5% в минус (в старых домах, в новых высотках не обязательно, так как наверху часто расположены видовые квартиры. – От ред.), а второй – 2-3%», - сообщает Светлана Кондачкова (Urban Realty). «Квартиры со смежными комнатами стоят меньше, чем с изолированными, а однушки с раздельным санузлом дороже аналогичных вариантов с совмещенным санузлом, - рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). – Если окна расположены на одну сторону, недвижимость будет дешевле, а так называемая «квартира-распашонка», когда окна выходят на две стороны, всегда будет дороже - такая планировка считается более удобной. Но при этом вид из окна на проезжую часть, крупные магистрали, промзону и т.п. всегда снижают стоимость жилья». Дешевле стоят квартиры и с видом на всевозможные козырьки подъездов и магазинов, вывески и т.п. Как отмечает Ольга Селютина («РК «Русский дом недвижимости»), при неудачной планировке и видовых характеристиках квартира может потерять в стоимости до 10% по сравнению с другими вариантами, аналогичными по площади и расположению. А вот влияние ремонта на стоимость вторичного жилья не так однозначно. В принципе, наличие хорошего ремонта может прибавить 10-15% к цене, но далеко не все покупатели желают жить с тем дизайном, который им достанется от прежних собственников, поэтому ценность ремонта часто теряется и в лучшем случае отремонтированные квартиры дольше продаются, а в худшем – компенсируют лишь часть затрат продавца на отделку. Это же можно отнести и к перепланировкам.
Но зато отремонтированный и опрятный подъезд приводит к удорожанию жилья, так же как и консьерж, благоустроенный двор с детскими и спортивными площадками и зонами отдыха, паркинг и приличный контингент жильцов (чаще встречается, например, в ведомственных домах и вчерашних новостройках).
А среди факторов, серьезно снижающих стоимость недвижимости, - различные юридические моменты и проблемы. Например, как отмечает Светлана Кондачкова (Urban Realty), могут быть дешевле квартиры, полученные в наследство или в подарок, а также те, что находятся в собственности менее 3 лет, если у продавца нет желания указать в договоре купли-продажи их полную стоимость. Жилье иногда дешевеет при сложных альтернативных сделках с разъездами, при сделках, которые идут по доверенности от владельца, при наличии среди собственников несовершеннолетних детей и т.п. И совсем дешевы должны быть квартиры с сомнительными историями, например, если в прошлом их продавали недееспособные граждане или близкие родственники друг другу.
Есть еще специфические факторы, тоже характерные именно для вторичного рынка, - о них говорит Алексей Болдин, генеральный директор агентства «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»). Речь – о мотивации продавца и покупателя: «Происходит ли сделка под воздействием значимых обстоятельств или нет? Присутствует ли у одной из сторон необходимость срочно ее завершить?» Также, отмечает эксперт, серьезно повлиять на цену может наличие или отсутствие конкурентов - как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.
Реальные цены Однако все вышеуказанные факторы на самом деле могут учесть лишь специалисты – оценщики недвижимости либо риелторы, и на практике цены часто устанавливают исходя из личных соображений. Причем даже в тех случаях, когда собственники прибегают к помощи профессионалов, ведь, как известно, хозяин – барин, и посредники не могут запретить продавцу указать тот ценник, который он хочет, даже если он завышенный: «Например, есть целая категория продавцов «мне не срочно», которые приходят в агентство с желанием продать подороже, пусть и не быстро», - говорит Кеэмя Дегтярева, генеральный директор компании «Инт-Н, Интеллектуальная Недвижимость» (int-n.ru). «Конечно, все мы читаем газеты и пользуемся интернетом, и если в прессе кричат, например, что жилье будет дорожать, и продавец, и покупатель не могут на это не реагировать», - предупреждает Алексей Болдин («Магистрат»). Читать продолжение этой статьи (часть 2)