Элитарный портал недвижимости
О том, какие преобразования начались, какие еще ждут регион в будущем, а также о том, как складывается ситуация на рынке недвижимости Крыма, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты.
Напомним, что прошел месяц, как Крым стал частью Российской Федерации: на референдуме жители полуострова проголосовали за его присоединение к России. 21 марта 2014 года президент Владимир Путин подписал закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя». Теперь Крым - территория России, и здесь действуют российские законы.
Для россиян Крым – это, прежде всего, курортный регион. До недавнего времени рынок недвижимости полуострова был рынком зарубежного жилья, и подчинялся законам Украины. Потенциальные покупатели жилья из России не спешили заключать сделки, опасаясь попасть в незнакомое правовое поле. К тому же многих не устраивала неразвитость инфраструктуры, что тоже сказывалось на спросе. «Но если российское государство будет активно вкладывать бюджетные средства в развитие данного региона, - считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», - то рынок недвижимости Крыма, безусловно, получит новый импульс».
Так, недавно, напомнили эксперты компании «НДВ-Недвижимость», анонсировано строительство автомобильного и железнодорожного моста, который свяжет Россию и Крым. За счет этого упростятся и станут дешевле различные поставки, в том числе строительных материалов. Это позволит возводить жилые и коммерческие объекты более высокого уровня, что в будущем поставит Крым в один ряд с другими российскими и европейскими курортами.
Правда, преобразования ожидаются в будущем, и на их реализацию уйдут годы, но уже сейчас, как отмечает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», на вторичном рынке недвижимости Крыма наблюдается ажиотаж, вызванный колоссальным интересом к крымской недвижимости со стороны российского среднего класса. Представители агентств недвижимости подтверждают, что звонки поступают как от частных лиц, так и от инвесторов, которые просчитывают возможности для открытия частных гостиниц или для арендного бизнеса. Потенциальные покупатели изъявляют желание приобрести недвижимость для себя, своих родственников, а также для организации туристического бизнеса еще до того момента, когда рынок недвижимости Крыма начнет разогреваться за счет прихода профессиональных игроков.
Как добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), россияне с достатком выше среднего проявляют интерес к апартаментам и квартирам в курортных городах, расположенных в современных новостройках, которые они используют в качестве сезонного жилья. А обеспеченные покупатели предпочитают коттеджи и виллы на побережье. Самые популярные города у этих категорий покупателей – Ялта и Алушта.
По статистике прошлых лет (до присоединения Крыма к России), которую приводят в компании Macon Realty Group, около 50-55% спроса формировали граждане Украины, около 30% - России, оставшаяся часть приходилась на жителей бывшего СНГ. Понятно, что теперь эти пропорции изменятся.
Юридические препоны Вместе с тем, эксперты считают, что серьезно затормозить развитие рынка крымской недвижимости может законодательная неопределенность. Олег Сухов, адвокат, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», сообщил, что сейчас в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в правовую систему» России. Это означает, что вплоть до 1 января 2015 года на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Украины. «Последние только в части, не противоречащей российскому законодательству», - уточнил адвокат.
А Ольга Гусева, директор ГК «МИГ-Недвижимость», обратила внимание и на то, что украинское правительство не признает факт присоединения Крыма к России и заявляет, что с точки зрения международного права операции с недвижимостью в Крыму недействительны. Но даже если это не принимать во внимание, так как присоединение Крыма к России - факт свершившийся, то покупатели, которые стремятся выйти на сделки как можно быстрее, все равно несут риски. В будущем у них могут возникнуть проблемы с правоустанавливающими документами, с оформлением собственности. Также, предупредила эксперт, на рынке Крыма сейчас активизировались мошенники и земельные рейдеры. На полуострове есть проблемы с земельным кадастром, и многие участки - спорные, поэтому есть риски захвата земель по подложным документам.
Впрочем, сейчас заключать сделки вряд ли получится. Как объяснил Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), причина в том, что в начале марта 2014 года Минюст Украины заблокировал доступ Крыма и Севастополя к Госреестру (аналог нашего Росреестра), в котором производится регистрация сделок с недвижимостью. При этом в России действует несколько иная схема - сделки регистрируются в единой базе Росреестра, поэтому отключение Госреестра Украины не должно было бы беспокоить россиян. Но при любой схеме требуется подтвердить права собственника на недвижимость, проверить правовую чистоту объекта, его историю, а без доступа к базе Госреестра это фактически невозможно. В свою очередь, предупреждает адвокат, не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность. Читать продолжение статьи (часть 2)