Элитарный портал недвижимости
Что именно предлагается в Новомосковском и Троицком округах, каковы цены и основные тенденции рынка, рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Рыночная ситуация Новая Москва активно застраивается бюджетным жильем: «Отнести какие-либо новостройки этой зоны к бизнес-классу довольно трудно, все строящиеся и предлагающиеся сегодня на продажу жилые комплексы Новой Москвы относятся к эконом- или комфортклассу», - утверждает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».
«Девелоперы заинтересованы вести проекты в Новой Москве - из-за наличия крупных свободных площадок под объекты комплексного освоения территории, близости к МКАД и перспектив развития транспортной и социальной инфраструктуры. И можно ожидать, что в 2014 году, после долгожданного принятия генплана, на присоединенных к столице территориях начнется новая волна строительства, - полагает Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards. - Кроме того, планируется выход новых корпусов в уже известных проектах – в городе-парке «Первый Московский», жилом районе «Квартал А101», ЖК «Коммунарка», ЖК «Переделкино Ближнее», и ЖК «Солнцево-Парк».
Сегодня в Новой Москве ведутся продажи примерно в 40 проектах, причем очень разнообразных: «Есть и малоэтажные (например, ЖК «Борисоглебское»), и многоэтажные объекты точечной застройки (к примеру, ЖК «Кокошкино»), и мультиформатные комплексы (например, ЖК «Ново-Никольское»). В целом, предложение способно удовлетворить интересы различных категорий покупателей», - говорит Ольга Хасанова (Urban Awards). И цены при этом весьма демократичны, во всяком случае в сравнении со старой столицей.
Новомосковские цены Показатели у специалистов рынка недвижимости, как обычно, несколько разнятся. Самую низкую цифру в экономклассе Новой Москвы называет Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», по ее данным на январь 2014 года, стоимость квадратного метра в этом сегменте составляла 78 142 руб. Практически такую же цену - 78,6 тыс. руб./кв. м - указывает и Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», называет цифру несколько выше - 84,3 тыс. руб./кв. м.
Точно так же и по комфортклассу. Здесь эксперты говорят о рамках от 79,7 тыс. руб./кв. м до 84,2 руб./кв. м.
За 2013 год цены в Новой Москве увеличились, и с этим согласны все эксперты рынка недвижимости. Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») считает, что средняя цена выросла с 83 300 руб./кв. м до 92 100 руб./кв. м, то есть – на 10,5%.
Пока, как отмечает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», застройщики не торопятся задирать стоимость существующих проектов: кризис 2008 года показал им, что лучше не гоняться за ценой, а увеличивать объемы продаж. Цены вверх может поднять лишь принятие генплана Новой Москвы и соответственно приток покупателей: в тех районах, где градостроители пообещают метро и инфраструктуру, квадратный метр может и подорожать.
Самые бюджетные Пожалуй, больше всего на цены влияет удаленность от МКАД и транспортная доступность (близость основных магистралей и удобство выезда на них, расстояние до ближайшей станции метро, наличие поблизости железнодорожной платформы), как в настоящий момент, так и в перспективе. Чем ближе к старой Москве и к станциям метро, тем активнее спрос, что дает девелоперам возможность увеличивать стоимость квадратного метра: «Например, когда началось обсуждение строительства метро в Коммунарке в самом ближайшем будущем, там сразу вырос спрос, и цены подскочили. Потом заговорили о том, что Варшавка будет обеспечена легким метро, и спрос тоже оживился», - рассказывает Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»), отмечая вместе с тем, что пока основной интерес у покупателей вызывают районы не далее чем в 15 км от МКАД, а самыми востребованными, застраиваемыми и дорогими являются Коммунарка, Московский и Бутово, где в основном ведется многоэтажное строительство. Помимо транспортных перспектив они отличаются уже существующей инфраструктурой, и именно в эти зоны ожидается приток инвестиций из столичной казны.
«Самые бюджетные предложения Новой Москвы – это, как правило, небольшие по размеру жилые комплексы, которые отличаются от проектов комплексной застройки не только объемом жилья, но также тем, что в них не предусмотрено строительство всей социальной инфраструктуры. В большинстве своем недорогие проекты расположены на значительном удалении от МКАД и/или находятся на расстоянии транспортной доступности от крупных городов, в сравнительно небольших населенных пунктах с довольно ограниченным выбором объектов внешней инфраструктуры», - объясняет Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). «Например, в Троицком административном округе, в 35 – 41 км от МКАД», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), замечая, что для этих территорий как раз и характерны небольшие малоэтажные проекты до 3-4 этажей.
Кроме того, самые демократичные по ценам предложения, будь то небольшие ЖК или комплексные проекты многоэтажных новостроек, как правило, находятся на начальных этапах строительства. А если бюджет совсем ограничен, выбирать придется среди небольших квартир с не самыми лучшими характеристиками. Так что самые дешевые варианты – студии и однушки без особых изысков, часто на первых или на последних этажах.
Доступные проекты Новой Москвы На сегодня самые низкие цены зафиксированы в Новофедоровском поселении Троицкого административного округа, где, по данным Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), средняя стоимость квадратного метра составляет 57 700 руб.
Здесь возводится масштабный малоэтажный проект экономкласса ЖК «Борисоглебское» (поселение Новофедоровское, деревня Зверево, 35 км от МКАД по Киевскому шоссе), в рамках которого запланировано строительство 219 трехэтажных панельных домов, а также, что немаловажно, инфраструктуры. На территории комплекса, как сообщает Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»), обещают построить две школы, три детских сада, спортивно-оздоровительный и торговый центры, многофункциональные центры общественно-делового назначения и православный храм. А у жилых домов будут собственные парковки и прогулочные зоны.
«К основным достоинствам проекта можно отнести большой ассортимент предложений с различными планировками и индивидуальное газовое отопление в каждой квартире», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Кроме того, ЖК «Борисоглебское» отличается рациональной планировкой самой территории и разнообразными вариантами оформления фасадов. Ну и доступными ценами. По данным Ольги Хасановой (премия Urban Awards), стоимость квадратного метра варьируется в пределах 54-62 тыс. рублей. В ЖК «Борисоглебское» реализуются 1-3-комнатные квартиры без отделки площадью от 33 до 75,54 кв. м. Как отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), в продаже есть варианты в домах на различной стадии строительства, притом что сдача в эксплуатацию всего проекта запланирована на IV квартал 2016 г. «А бюджет покупки однокомнатной квартиры площадью 33,6 кв. м на 1-м этаже дома, находящегося на этапе фундаментных работ, составляет 1,7 млн руб.», - сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). Это самое дешевое предложение Новой Москвы.
Чуть выше цены в ЖК «Спортивный квартал» (Новомосковский административный округ, поселение Филимонковское, пос. Марьино, 12 км от МКАД, между Киевским и Калужским шоссе). Здесь, по данным Ольги Хасановой (премия Urban Awards), квадратный метр стоит от 57 до 77 тыс. руб., а минимальная стоимость квартиры - 1,98 млн руб. «Этот проект включает в себя малоэтажные и многоэтажные (до 12 этажей) корпуса, а также уникальный объект инфраструктуры - Школу олимпийского резерва, где разместятся два крытых ледовых катка, 4 зала для борьбы, бассейн, футбольное поле, теннисные корты и залы для различных видов спорта», - рассказывает Ольга Хасанова. Плюс на территории комплекса запланированы школа на 550 мест, детский сад на 180 мест, два многоуровневых паркинга, магазины, аптеки, социальные и сервисные службы, детские и спортивные площадки.
Довольно бюджетные квартиры предлагаются и в ЖК «Престиж» в поселке Киевский (40 км от МКАД по Киевскому шоссе), который представляет собой 4 многоэтажных монолитных дома, строящихся по индивидуальному проекту. На данный момент два дома уже готовы, а в третьем завершены монолитные работы. Также в комплексе будет место магазинам, салонам красоты, кафе и прочей развлекательно-бытовой инфраструктуре, а кроме того, большое внимание обещают уделить благоустройству территории. И как сообщает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), стоимость 1-2-комнатных квартир и студий площадью от 28 до 49 кв. м находится в диапазоне от 2 до 3,2 млн руб.
Хорошие цены, по данным Ольги Хасановой (премия Urban Awards), предлагаются еще и в ЖК «Родники», где стоимость квартир начинается от 2,31 млн руб., и в ЖК «Андерсен», где квартиры стоят от 2,7 млн руб.
Если же рассматривать уже готовые проекты, сданные в эксплуатацию, то самым бюджетным предложением в Новой Москве можно смело назвать малоэтажный ЖК «Киевское шоссе», расположенный в поселении Первомайском в Троицком округе (20 км от МКАД по Киевскому шоссе). В Первомайском есть несколько продуктовых магазинов, Дом культуры, спортивные и детские площадки, муниципальный центр спорта и здоровья, но главное - озеро с местами для купания и рыбной ловли и более 1700 га леса с дорожками для пеших и велосипедных прогулок, что обеспечивает прекрасную экологию. Кроме того, на благоустроенной территории самого комплекса располагаются детские и спортивные площадки. «При этом бюджет покупки квартиры-студии площадью 23 кв. м на первом этаже составляет примерно 2,4 млн руб., а однокомнатной квартиры на мансардном этаже площадью 44,5 кв. м - 2,6 млн руб.», - рассказывает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).
Относительно недорогое готовое или практически готовое (на этапе внешней облицовки стен) жилье можно приобрести и в ЖК «Марушкино», расположенном в одноименной деревне в 16 км от МКАД по Киевскому шоссе, или в ЖК «Акварель» (поселок Щапово, 28 км от МКАД по Варшавскому шоссе). В первом комплексе, по данным Татьяны Калюжновой («ИРН-Консалтинг»), стоимость квартир составляет 2,9 – 4,7 млн руб., а во втором - 3,2 – 6,2 млн руб. По сравнению с рассмотренными выше данные проекты выглядят не такими уж дешевыми, но это потому, что там остались в продаже лишь варианты с бОльшей площадью. В ЖК «Марушкино» размеры реализуемых квартир находятся в диапазоне от 42,1 до 70,5 кв. м, а в ЖК «Акварель» – от 45 до 87 кв. м.
А в комфортклассе одно из самых бюджетных предложений - малоэтажный проект «Марьино град», расположенный в поселении Марьино Новомосковского АО (12 км от МКАД между Киевским и Калужским шоссе). «В этом жилом комплексе запланировано 22 четырехэтажных монолитно-кирпичных дома. Некоторые из них уже построены, другие находятся на стадии монтажа верхних этажей, а сдача проекта в эксплуатацию запланирована на II квартал 2015 года. Рядом с комплексом уже функционирует школа, детские сады, амбулатория, а также будут построены теннисные корты, футбольное поле и роллердром. В реализации же находятся студии и 1-3-комнатные квартиры площадью от 27,74 до 67,39 кв. м, стоимостью от 1,9 до 4,7 млн руб.», - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).
Ну а если хочется поселиться поближе к старой Москве и в более обжитых и развитых районах с уже готовой инфраструктурой, то можно выбрать, например, ЖК «Бунинский» - многоэтажный панельный проект на территории Бутово (в 6 км от МКАД) формата «город в городе». Он, конечно, сравнительно недешев, но довольно бюджетен для данного района. Как сообщает Ольга Хасанова (премия Urban Awards), цены здесь начинаются от 85 тыс. руб./кв. м. А самая дешевая однокомнатная квартира стоит 5,112 млн руб. При этом в ЖК будет все необходимое для комфортной жизни: школа, детские сады, парковки, спортивно-оздоровительные комплексы, поликлиника, магазины и торговый центр.
И кроме того, если бюджет покупки ограничен, нужно внимательно следить за новостями проектов «Первый Московский», «Квартал А101», «Коммунарка», «Переделкино Ближнее» и «Солнцево-Парк», ведь, как уже отмечалось, здесь планируется выход новых корпусов.
Резюме www.metrinfo.ru Новая Москва – территория несколько загадочная: вроде бы столица, но без соответствующей инфраструктуры и метро. Однако власти обещают ее развивать, и сомнений в этом практически нет, дело только во времени. Собственно поэтому спрос здесь довольно активен, тем более что и цены на жилье весьма доступны: однокомнатную квартиру или студию можно купить, имея всего лишь 1,7 - 2 млн руб. Правда, это будет объект небольшой площади в проекте на начальном этапе строительства, чаще всего малоэтажном и удаленном от МКАД более чем на 10 км. Но как стартовый вариант для молодой семьи или жилье для пенсионеров такая недвижимость выглядит весьма неплохо, особенно если район перспективен в плане развития.