Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Сегодняшняя статья – это вторая серия цикла «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru», посвященного вложению в недвижимость суммы 15-20 млн рублей. Первая серия – «Купить квартиру для сдачи в аренду: бюджет 15-20 миллионов рублей. Варианты городского жилья в Москве и Подмосковье, центровые объекты и новостройки».

Доходы от перепродажи Если заниматься перепродажей квартир, то прибыль можно получить даже спустя год-два, и в среднем за этот период она составит 20-30%. Главное – правильно выбрать объект: «Предпочтительный вариант – новостройка на начальной или средней стадии готовности от опытных известных застройщиков, ведь активность и «горящие глаза» даже добросовестных молодых компаний далеко не всегда оказываются эффективны в условиях реального рынка и сложившейся административной системы, да и чисто технические проблемы, связанные с отсутствием опыта строительства, не исключены. И, конечно, дополнительный плюс, если в районе (или в самом проекте) планируется или уже существует развитая социальная и коммерческая инфраструктура, есть метро (либо станция электрички, если речь об области. - От ред.) или хотя бы перспективы развития дорожно-транспортной системы», - говорит Владимир Кочубей, директор по маркетингу коммандитного товарищества «СУ-№155» и Компания».

Надо учитывать, что в большинстве случаев чем меньше готовность проекта, тем выше может быть доход.

«По практике рынка, квартиры в привлекательных проектах нового строительства ежегодно «добавляют» к первоначальной стоимости 500 000 – 700 000 рублей, следовательно, годовая доходность при данном инвестиционном вложении составит не менее 10-12%, - объясняет Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН. - Данная доходность является максимальной для Московской области, однако в Москве, принимая во внимание дефицит нового строительства, а также довольно высокий уровень востребованности объектов нового строительства, годовой доход при данном варианте инвестирования может быть выше».

По данным Галины Фабрицкой, начальника отдела компании «Пересвет-Недвижимость», разница между ценой на начальном этапе строительства и ценой на момент ввода в эксплуатацию может составить 28-30%. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест» говорит, что, приобретая квартиру на стадии котлована и продавая ее после сдачи проекта, реально заработать 30-35%, а в некоторых случаях и более 40%. Однако есть жилые комплексы, стоимость которых вначале (например, при переходе от стадии котлована к возведению первых этажей) растет не очень резко, и они иногда оказываются даже выгоднее проектов на самом старте. В общем, сравнивая возможные варианты для инвестиций, надо все просчитывать: там, где есть цифры, одних размышлений и предположений мало. «А выбрав проект/проекты, нужно искать минимальную цену продажи. Обычно ее предлагает застройщик», - отмечает Владимир Кочубей («СУ-№155» и Компания»), причем можно торговаться, особенно покупая в одном проекте несколько объектов.

Желательно, чтобы приобретаемая квартира была однокомнатной или двухкомнатной, с удачной планировкой и, возможно, с видовыми характеристиками, потому что именно такое жилье наиболее популярно у покупателей. Также не стоит рассматривать более дорогие проекты, оптимальный выбор – это новостройки эконом- или комфортклассов: «Именно в этих сегментах отмечается самый большой рост стоимости квадратного метра и самая высокая оборачиваемость денег», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», да и ликвидность высокая. А вот Москва, Новая Москва или Подмосковье - особого значения не имеет, если, конечно, рассматривать востребованные районы и города Московской области, как например, Химки, Красногорск или Реутов.

Таким образом, с бюджетом в 15-20 млн руб. для последующей перепродажи можно купить три-четыре однокомнатные квартиры в Москве либо пять-семь однушек в ближайшем Подмосковье, а также возможны вариации с 1- и 2-комнатными квартирами: например, двушка и две однушки в Москве или две двушки и две-три однушки в Подмосковье. Не воспрещается комбинировать и Москву с областью. Но в любом случае, как сообщает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», лучшее время для инвестирования наступает с апреля по август, так как в этот период на рынок выходит больше новых объектов и активнее идет строительство. А также важно не сосредотачиваться на одном объекте и диверсифицировать риски, выбирая несколько проектов.

Многоквартирные объекты столицы Если инвестировать в новостройки Москвы, то надо иметь в виду, что нового строительства в столице немного и выбор не такой уж большой. И с бюджетом в 15-20 млн руб. лучше выбирать центр и запад (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО), которые пользуются наибольшим спросом. Таким образом, среди бюджетных предложений в качестве наиболее подходящих объектов можно выделить, например, ЖК «О7» и ЖК «Life Митинская». ЖК «О7» (ул. Озерная, д. 7) – это монолитно-кирпичный 5-секционный дом переменной этажности, расположенный в 10 минутах езды от станции метро «Юго-Западная» и находящийся на этапе подготовки к строительству. «Преимущества этого проекта - удобные планировки, улучшенная отделка мест общего пользования и наличие подземного паркинга. Кроме того, жилой комплекс «О7» расположен в нескольких минутах ходьбы от проектируемой станции метро «Мичуринский проспект», которая будет открыта в 2017 году, соответственно, помимо увеличения стоимости по мере повышения стадии готовности дома ему обеспечен дополнительный рост цен. После окончания строительства (запланировано на III квартал 2015 года) квартиры, скорее всего, подорожают на 25-30%, а после открытия метро – еще как минимум на 10%», - сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Сейчас же стоимость жилья в этом проекте начинается от 7,42 млн руб. Столько стоит однокомнатная квартира площадью 44,7 кв. м. А стоимость квадратного метра начинается от 159 500 руб.

ЖК «Life Митинская» немного подороже. Проект представляет собой три панельных многоэтажных дома серии «ЕвроПа» в пяти минутах ходьбы от станции метро «Митино» с собственной инфраструктурой, включающей в себя детские учреждения, магазины, службы быта, спортивные площадки, беседки и прогулочные зоны. Не так давно здесь начались продажи в строящихся корпусах Б и В, и, по данным Натальи Бланковой («Эталон-Инвест»), стоимость однушек начинается от 7,85 млн руб. (при площади 43,18 кв. м), а двушек – от 8,99 млн руб. (56,52 кв. м). В проекте предлагаются еще и студии площадью 29,63 кв. м, которые стоят 5,8 млн руб.

Кроме того, в юго-западном секторе, но уже за МКАД, на границе районов Северное и Южное Бутово возводится проект ЖК «Эталон-Сити», который располагается в 7-10 минутах ходьбы от станции метро «Улица Скобелевская». Это жилой комплекс комфорткласса из четырех оригинальных жилых корпусов, отличающихся авторским дизайном и носящих собственные имена – «Монако», «Нью-Йорк», «Чикаго» и «Барселона». Проект строится по монолитной технологии, а первый бетон был залит в октябре 2013 года. Как сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»), здесь можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 30,4 кв. м за 4,03 млн руб. либо однушку площадью 37,5 кв. м за 4,9 млн руб., а также двухкомнатные квартиры – вариант 55 кв. м предлагается за 6,9 млн руб.

Несколько неплохих предложений есть и на юге Москвы. Это, например, ЖК «M-House» - 7-секционный монолитно-каркасный дом переменной этажности (22-23 этажа) в районе Чертаново, недалеко от станции метро «Улица Академика Янгеля». Он отличается охраняемой территорией и собственной инфраструктурой, включающей паркинг, кафе, торговый центр и зоны отдыха. Рядом с домом расположен Битцевский лесопарк. «Стоимость квартир здесь начинается от 6,4 млн руб., площадь же - от 39,5 кв. м», - рассказывает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Единственно, дом все-таки находится на довольно высокой стадии строительства, и его ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2014 г., поэтому прибыль инвестора уже не будет максимальной.

Приличный доход может принести ЖК «Вершинино» (4 панельных корпуса, серия П-44Т/25Н1), расположенный у станции метро «Нагорная» и обещающий неплохую инфраструктуру: детское образовательное учреждение со школой начальных классов, парковочный комплекс, спортивные и развивающие детские площадки, а также ландшафтный дизайн придомовой территории. Этот проект вышел на рынок осенью 2013 года. «И на сегодня стоимость однокомнатных квартир площадью 39,50 кв. м составляет здесь 8,143 млн руб., а двухкомнатных (площадь 56,40 кв. м) – 10,483 млн руб.», - сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»). Эти цены включают в себя стоимость отделки, но при желании от нее можно отказаться, уменьшив сумму покупки на 5 тыс. руб./кв. м.

Еще можно рассмотреть ЖК «Life Волжская» - проект довольно известный на рынке. Он представляет собой семь монолитных корпусов, отличающихся красивой архитектурой и расположенных в 7-10 мин. ходьбы от метро «Волжская», рядом с природным парком «Кузьминки-Люблино». «Большинство корпусов этого проекта находится на высокой стадии строительства, но относительно недавно в продажу поступили квартиры в корпусе №7, которые как раз и можно рассматривать с точки зрения инвестирования. Здесь стоимость жилья начинается от 7 млн руб. (за однушку площадью 39,7 кв. м. – От ред.), а после завершения строительства цены обещают вырасти примерно на 20-25%», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Но, правда, выбор вариантов уже не велик.  

Подмосковные варианты Если же говорить о Подмосковье и Новой Москве, то, по мнению Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), в целях инвестирования с рассматриваемым бюджетом лучше всего выбирать города и районы, где планируется строительство новых станций метро. То есть это могут быть Мытищи, Котельники, Переделкино. Дело в том, что у них есть дополнительный фактор, способствующий росту цены - на целых 15%. Единственный минус – интересных вариантов здесь немного. Например, в Переделкино, можно обратить внимание на ЖК «Переделкино Ближнее» - масштабный проект из 87 домов высотой от 4 до 25 этажей, расположенный в 8 км от МКАД между Минским и Боровским шоссе (территория Новой Москвы). Он отличается большой зеленой зоной (позиционируется как город-парк) и богатой многофункциональной инфраструктурой, включающей детские образовательные учреждения, больницу, поликлинику со станцией скорой помощи, спортивный стадион и оздоровительный центр, наземно-подземные гаражи и паркинги для автомобилей, кинотеатр, кафе, рестораны и многое другое. А в шаговой доступности от комплекса запланировано открытие метро «Ново-Переделкино». Инвестору здесь могут быть интересны 7 и 8 корпуса 4 очереди строительства (причем в 7 корпусе продажи стартовали недавно) и 8 корпус 6 очереди строительства. По данным Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), однокомнатную квартиру площадью 37,4 кв. м в 8 корпусе 6 очереди строительства можно купить за 4 млн руб. А однушка площадью 37,2 кв. м в 7 корпусе 4 очереди строительства стоит 4,3 млн руб.

Развитие транспортной системы обещают и в Домодедово: «К 2016 году РЖД планирует организовать дополнительный путь павелецкого направления железной дороги, то есть фактически запустить «наземное метро» от Павелецкого вокзала до Домодедово, ведь электропоезда по этому маршруту будут ходить каждые 3-5 минут», - рассказывает Владимир Кочубей («СУ-№155» и Компания»). Этот факт делает еще привлекательнее масштабный микрорайон «Южное Домодедово», который и так отличается всем тем, что может заинтересовать инвестора - низкой ценой, надежностью застройщика, хорошими темпами строительства, удачной локацией (22 км от МКАД по скоростной трассе М4 «Дон») и компактными квартирами. И к тому же помимо «наземного метро» в Домодедово планируют построить грандиозный парк «Россия».

В «Южном Домодедово» помимо многоэтажных домов будут четыре общеобразовательных школы, шесть детских садов, многоуровневый паркинг, магазины, центры бытовых услуг, отделения связи и банков и пр. В первом этапе застройки запланировано 26 корпусов серии «Евро’Па» высотой от 9 до 17 этажей. Окончание строительства всего проекта ожидается в 2017 г., а сейчас идет возведение 1 и 2 кварталов первого этапа застройки. Неплохой выбор квартир есть в корпусах 11, 13, 17 и 20, а самое бюджетное предложение – однушка площадью 38,19 кв. м, которая стоит 2,5 млн руб. Плюс довольно много однокомнатных квартир площадью 42,6 кв. м и стоимостью 2,8 млн руб. «Когда же дома будут сданы, жилье прибавит в цене около 30%. А дальнейший рыночный рост с учетом планов развития района оценивается в 4,5% в год», - сообщает Владимир Кочубей («СУ-№155» и Компания»).

В принципе, для инвестирования с целью продажи, можно рассматривать практически все проекты крупных застройщиков на начальных стадиях строительства. «Например, в городах Химки, Красногорск и Королев. Все их отличает быстро растущий рынок новостроек, которые обладают не только отличными качественными характеристиками, но и высоким уровнем среднемесячного прироста стоимости - от 3 до 3,5% в месяц, - утверждает Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»). – В частности, стоит обратить внимание на микрорайон «Путилково» (ЖК «Дом на Садовой») в Красногорском районе. Некоторые корпуса этого проекта (помимо уже построенных и сданных трех домов) на данный момент находятся на стадии котлована и показывают довольно высокий рост: в октябре на старте продаж средняя цена квадратного метра составляла 70,5 тыс. руб., а сегодня – уже 82,6 тыс. руб. (минимальная – 78 тыс. руб. – От ред.), т.е. рост около 4,2% в месяц». Но ценам еще есть куда стремиться. Купить же здесь можно, к примеру, однокомнатную квартиру площадью 43,4 кв. м за 4,55 млн руб. или двушку площадью 54,1 кв. м за 5,41 млн руб.

Также хороший рост цен, по данным Ольги Гусевой (ГК «МИГ-Недвижимость»), демонстрирует микрорайон «Восточное Бутово» (Ленинский район, 5 км от МКАД по Симферопольскому шоссе). На старте продаж в ноябре 2013 г. средняя стоимость квадратного метра в этом проекте составляла 54 тыс. руб., а сегодня - уже 60 тыс. руб., то есть среднемесячный рост составил около 3,3%. Инвестору здесь могут быть интересны, например, однокомнатные квартиры по цене от 3,26 млн руб. или двухкомнатные варианты по цене от 4 млн руб.

А в следующей серии «инвестиционного» сериала журнал www.metrinfo.ru расскажет, куда еще можно вложить 15-20 млн руб. - в апартаменты, коммерческие помещения, малоэтажные проекты и загородные поселки.

Старт продаж ЖК «Кореневский Форт 2» Ожидаемый проект года: «Кореневский Форт 2» - продолжение строительства хита продаж Люберецкого района среди всех новостроек! Купить реально: квартиры от 1,2 млн руб. Сайт: k-fort2.ru

ЖК Wellton Park     Квартал европейского уровня вблизи Серебряного бора. Квартиры от 7,1 млн р. Скидка до 2%. Концерн «КРОСТ» Сайт: krost-realty.ru  

ЖК «Бутово-парк 2Б» Старт продаж! 5,5 км от МКАД. Транспорт курсирует с интервалом в 5-7 мин. Выгодные цены, ипотека, рассрочка! Цена: 70 700 руб./кв. м Телефон: (495) 933-76-06 Сайт: dsk1ko.ru