Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Основы основ Каков бы ни был бюджет инвестора, основные правила инвестирования, в принципе, не меняются, напоминает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru». Прежде всего, зарабатывать можно либо на аренде, либо на перепродаже недвижимости. В первом случае к покупке недвижимости надо относиться как к долгосрочной инвестиции и понимать, что раньше чем через 12-15 лет она не окупится, даже если цена была очень выгодной и арендный бизнес пойдет успешно, а потом будет приносить максимум 7-8%.

Для аренды лучший вариант – городская квартира с ремонтом от застройщика в практически готовой новостройке либо качественное предложение на вторичном рынке. При этом важен вопрос транспортной доступности и инфраструктуры. «Стоит рассмотреть новые жилые комплексы по демократичной цене недалеко от метро, либо вторичку – например, квартиры в панельных домах 70-80-х годов с довольно удобной планировкой и просторной кухней», - советует Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость». При этом наиболее выгодным вложением, как утверждает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», являются 1-2-комнатные квартиры компактных площадей эконом- и комфортклассов, расположенные в Москве и городах ближнего и среднего Подмосковья с благоприятной экологией. «В этих сегментах активность покупателей и арендаторов всегда стабильна и менее подвержена влиянию негативных экономических факторов, да и содержать и обслуживать такое жилье дешевле», - добавляет Владимир Кочубей, директор по маркетингу коммандитного товарищества «СУ-№155» и Компания». А если это 1-2-комнатные варианты, то они отличаются наименьшим сроком экспозиции, при условии, что имеют адекватную цену и оптимальную площадь (для однокомнатных квартир – это 35-40 кв. м, а для двухкомнатных 50-60 кв. м).

Таким образом, несмотря на то что с бюджетом в 15-20 млн руб. можно купить и квартиру бизнес-класса, причем трехкомнатную, и даже замахнуться на премиальный сегмент, эксперты рынка все-таки советуют приобретать бюджетное 1-2 комнатное жилье. С учетом суммы покупки это могут быть, например, 2-3 квартиры в Москве или 5-6 квартир в Подмосковье.

Лучшие варианты Сразу надо отметить, что если нет цели когда-нибудь использовать жилье для собственного проживания или проживания своих детей и внуков либо особого интереса к арендному бизнесу, то выбирать недвижимость для получения дохода от аренды вообще не стоит, а «делать деньги» лучше на перепродаже – прибыль будет выше, а хлопот все же меньше. Но если все складывается в пользу аренды, то, располагая суммой в 15-20 млн руб., лучше всего остановить свой выбор на старой Москве. «Дело в том, что в столице спрос со стороны арендаторов квартир по ряду объективных причин, к которым относятся миграционные потоки, статус жилья, более развитая инфраструктура, удобный доступ к зонам концентрации рабочих мест, заметно превышает подмосковный уровень», - объясняет Марина Тимашова («Сити-XXI век»). «То есть в Москве доход будет выше, а получить его будет проще, - делает вывод Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», - да и контролировать арендаторов в данном случае легче».

Например, для сдачи в аренду подойдет вариант экономкласса вблизи станции метро «Улица Академика Янгеля». «Это просторная однокомнатная квартира (площадь 39 кв. м, кухня 9 кв. м) недалеко от станции метрополитена, в 12-этажном панельном доме стоит 6 млн руб., но требует ремонта», - рассказывает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). А если заморачиваться с ремонтом не хочется, то можно купить однушку площадью 40 кв. м (кухня 8 кв. м) в районе метро «Дмитрия Донского», также в 12-этажном панельном доме. Она продается за 6,5 млн руб. Или можно выбрать квартиру площадью 32 кв. м (кухня 7 кв. м) в 9-этажном панельном доме рядом с метро «Октябрьское Поле» за 7 млн руб. Сдача в аренду подобных вариантов дает около 35-37 тыс. руб. в месяц в зависимости от района (например, квартира на «Дмитрия Донского» дешевле, чем аналогичный вариант на «Октябрьском Поле»).

«Если же говорить о двухкомнатных квартирах со скромным, но более-менее свежим ремонтом, то можно получать 40 - 42 тыс. руб. в месяц, а трехкомнатную реально сдать в наем за 45-50 тыс. руб.», - сообщает Галина Фабрицкая. И естественно, чем лучше ремонт и расположение, тем цены выше, хорошая двухкомнатная квартира может принести и 45-55 тыс. руб. При этом средняя стоимость бюджетных двушек – 7,5-8 млн. руб., например, столько стоит квартира площадью 52 м кв. (кухня 8,7 кв. м) в районе метро «Улица Академика Янгеля». Трешки же стоят 10-11 млн руб.

В ближнем и среднем Подмосковье однокомнатную квартиру экономкласса можно сдавать за 20-30 тыс. руб., двухкомнатную – за 30-37 тыс., трехкомнатную – за 38-43 тыс. руб., а стоят однокомнатные квартиры на вторичном рынке в среднем 3-4 млн руб. (в зависимости от города и площади), двушки – 4-6 млн руб., трешки – 6-9 млн руб.

Таким образом, на 15-20 млн руб. можно купить, например, три однокомнатные квартиры в Москве или пять однушек в Подмосковье, при этом доход от аренды столичного жилья составит около 105 тыс. руб. в месяц, а от аренды подмосковного – около 100 тыс. руб. Но найти арендаторов для 5 квартир за МКАД сложнее, чем для трех столичных вариантов, а значит, более вероятны простои недвижимости, и управляться с 5 квартирами действительно сложнее.

Аналогично и с двухкомнатными квартирами: в Москве за 15-20 млн руб. можно купить две хорошие квартиры, а в Подмосковье – три (если рассматривать объекты с аналогичными характеристиками), в итоге столичные и подмосковные двушки принесут примерно одинаковый доход, но со столичными проще будет управляться, плюс располагая 20 млн руб., можно найти варианты даже в ЦАО, где двушку реально сдать и за 60 тыс. руб., и тогда доход от двух московских квартир явно превысит прибыль от подмосковного жилья.

Рассматриваемый бюджет дает инвестору довольно большую свободу действий – можно выбирать и многокомнатные квартиры. Но вместо объекта с 3-4 комнатами эксперты, как уже отмечалось выше, голосуют за однушки и двушки, помимо прочего это и более выгодно: «Ведь разница между арендной ставкой трешки и, например, двушки или однушки небольшая, и она точно не превысит доход от сдачи в наем двух-трех однокомнатных квартир», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Если обратиться к уже приведенным выше примерам, то в Москве на 20 млн руб. можно купить две самые простые трехкомнатные квартиры, три хороших однушки или две простеньких однушки и одну двушку. Первый вариант принесет доход от аренды в размере 90 тыс. руб. в месяц, второй – 105 тыс. руб., а третий – около 106 – 110 тыс. руб.

Аналогичны расчеты и для бизнес-класса: «Например, можно купить на вторичном рынке трехкомнатную квартиру на станции метро «Беговая» – это востребованное арендаторами бизнес-класса местоположение, поскольку располагает отличной транспортной доступностью как до центра, так и до МКАД (по Звенигородскому шоссе без единого светофора либо по Ленинградскому шоссе). Такой вариант стоит в среднем 20 млн руб., его можно быстро сдать в аренду за 80-90 тыс. руб. в месяц. А в год квартира принесет 960 000 - 1 080 000 руб.

Приобретя две однокомнатные квартиры в том же районе, каждую можно сдать за 47 – 50 тыс. руб. в месяц, получив в итоге 94-100 тыс. руб. и около 1 130 000 -1 200 000 руб. за год. Если же купить двухкомнатную квартиру за 12 млн руб. и однокомнатную за 8 млн рублей, то они дадут ежемесячный доход 65 тыс. руб. и 45 тыс. руб. соответственно. Это 110 тыс. руб. в месяц, или 1,32 млн руб. в год», - говорит Елизавета Малых, директор по маркетингу компании Atlas Development. «Кроме того, надо иметь в виду, что большая квартира – это бОльшие расходы на ремонт, отделку, мебель. И для успешной работы с такими объектами необходим опыт, важно, чтобы большая квартира находилась в районе, где востребованы именно большие квартиры. Например, в районе усадьбы Покровское-Глебово многокомнатных объектов сдается много, маленькие квартиры там сдаются даже реже. Причина – англо-американская школа, ближе к ней селятся семьи с детьми, которым нужны большие варианты, а одиночкам и семьям без детей в этом районе скучновато, они предпочитают центр», - рассуждает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Собственно поэтому многие эксперты при бюджете 15-20 млн руб. советуют выбирать 1-2-комнатные квартиры ближе к центру столицы, хотя бы в границах ТТК, пусть даже они будут не такими просторными и красивыми, как варианты у МКАД. «Максимальный доход от аренды можно получить при сдаче квартир в ЦАО, поэтому такая покупка - это стабильный спрос и высокая арендная ставка, и к тому же меньше конкурентов», - утверждает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). «Мы бы рекомендовали вложить деньги в квартиру, расположенную в центре старой Москвы. Это могут быть Тверские-Ямские улицы, район Хамовников, Кутузовский проспект. Но тут главное - правильно подойти к выбору дома. Он должен быть в хорошем состоянии, с аккуратным и чистым подъездом, предпочтительно с консьержем. В качестве примера можно привести квартиру в сталинском доме на Плющихе, которая была приобретена в 2013 году за 11,5 млн руб. В ремонт вложили еще 3,5 млн руб. И теперь рыночная стоимость этой квартиры 20 млн руб., а в аренду ее можно сдать за 115 тыс. руб. в месяц», - рассказывает Татьяна Крючкова, генеральный директор компании Troika Estate.

Если же рассматривать в целом, то в районе от ТТК до МКАД доход от аренды однокомнатной квартиры может составлять 35-37 тыс. руб., а в ЦАО – в среднем 60-75 тыс. руб., то есть даже две квартиры в центре Москвы принесут больше, чем 3 квартиры за ТТК. Но единственно, для квартир в ЦАО может потребоваться лучший ремонт, а значит, и единовременные затраты будут несколько выше.

А помимо центра, по мнению Ольги Гусевой, коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость», довольно выгодны для аренды варианты вторичного рынка, расположенные на северо-западном, западном и юго-западном направлении – здесь тоже высокие ставки и стабильный спрос. «Причем наиболее рентабельными являются те районы, в которых отмечается повышенный спрос на аренду квартир в сочетании с ограниченным объемом предложения. В первую очередь, это районы в границах ТТК на западе столицы - Ходынское поле, зоны рядом со станциями метро «Полежаевская», «Беговая», «Краснопресненская», «Крылатское». Либо районы станций метро «Фрунзенская» и «Спортивная». Все они застроены относительно недавно, и большинство квартир здесь приобретались конечными покупателями для себя, а не для сдачи в аренду, поэтому есть дефицит предложения, но в то же время есть и постоянный спрос - за счет огромного количества офисных зданий, в том числе главного столичного бизнес-центра - ММДЦ «Москва-Сити», - говорит Елизавета Малых (Atlas Development). Однако, квартиры в этих районах относительно дороги. И если все-таки нет желания вкладываться в более дорогую недвижимость, хотя бы потому, что она менее ликвидна – это на случай, если ее потребуется продать, то есть хочется инвестировать в экономичное жилье, то самый верный способ получать хороший доход от аренды – покупать квартиры недалеко от метро. «Плюс интересными являются районы, в которых планируется улучшение транспортной инфраструктуры в рамках соответствующих государственных и муниципальных программ. Например, район между улицей Нижегородской и Рязанским проспектом – через пару лет здесь обещают построить транспортный узел, соединяющий новую ветку метро, Третий пересадочный контур (ТПК) и Малую кольцевую железную дорогу (МКЖД)», - сообщает Владимир Кочубей («СУ-№155» и Компания»).

Ну а если по каким-то причинам есть желание инвестировать 15-20 млн руб. в подмосковные квартиры, то, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), высокую доходность можно получить в Одинцовском, Красногорском, Ленинском и Химкинском районах – именно они пользуются наибольшим спросом у арендаторов, так как отличаются комфортными условиями для жизни.

Узнать стоимость квартир в Москве и определиться с арендной платой вы можете самостоятельно, воспользовавшись электронными калькуляторами от аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» «Оценка квартир онлайн» и «Оценка аренды квартир онлайн».

Новостройки для аренды Как уже говорилось, для получения дохода от сдачи квартиры в аренду можно приобрести либо вторичную недвижимость, либо сданную или почти готовую новостройку. Можно, конечно, купить квартиру и в строящемся доме, но тогда сдавать ее в аренду получится как минимум через 1-2 года, так что такие варианты могут быть выгодны только при весьма низкой цене, и это все же не классика жанра.

Со вторичкой все в целом понятно, да и предложений довольно много. А вот новостроек, где уже идет заселение, да тем более с относительно неплохим выбором квартир в Москве довольно мало. В комфортклассе можно выделить, например, ЖК «Загорье», ЖК «Царицыно» (корпуса 7-10), ЖК «Альбатрос» и ЖК «Подсолнухи» в составе мини-полиса «Строгинский». ЖК «Загорье» (Восточное Бирюлево) расположен в 10 минутах езды от метро «Кантемировская» или «Царицыно». Этот проект представляет собой 6 монолитно-кирпичных высотных зданий (в 6-м корпусе даже 45 этажей) с неплохим набором собственной инфраструктуры: игровыми и спортивными площадками, паркингами, общеобразовательной школой и детскими садами. При этом в первом-третьем корпусах, где уже можно оформить квартиры в собственность, предлагаются однушки и двушки, с отделкой и на различных этажах – в общем, то, что нужно инвестору, собирающемуся зарабатывать на аренде. Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 5,85 млн руб. (при площади 39 кв. м), а на двухкомнатные – от 9,29 млн руб. (при площади 65,2 кв. м). Также можно купить квартиры в 4-6 корпусах, которые тоже сданы в эксплуатацию, но еще не оформляются в собственность. Здесь предлагается полный ассортимент квартир – от однушек до трешек, а например, однокомнатную квартиру с отделкой площадью 35 кв. м можно купить за 5,12 млн руб., но есть и менее просторные и соответственно более дешевые квартиры.

В известном и, пожалуй, самом масштабном проекте Москвы - ЖК «Царицыно», который тоже располагается в 7-10 минутах езды от метро «Кантемировская» или «Царицыно» рядом с Царицынским парком, выбор квартир в готовых корпусах меньше – в основном предлагаются лишь 3-комнатные варианты. Некий ассортимент для инвестора есть только в 9-м корпусе, где можно купить однушку площадью 55,26 кв. м за 7,86 млн руб. или двушки площадью 65,27 кв. м по цене от 9,5 млн руб. Так что если есть желание потратить такие деньги, то, возможно, стоит предпочесть ЖК «Альбатрос» или ЖК «Подсолнухи», цены там примерно такие же, а вариантов жилья побольше, да и расположение этих комплексов несколько лучше - на северо-западе Москвы, вблизи Строгинской поймы и в пешей досягаемости от метро «Строгино».

«Кроме того, в километре от комплексов по Таллинской улице находится выезд на МКАД. В районе действуют десять автобусных и четыре трамвайных маршрута, активно развивается сеть маршрутных такси», - рассказывает Марина Тимашова («Сити-XXI век»). Ну и конечно, не надо забывать об обширной инфраструктуре мини-полиса «Строгинский», в состав которой входят и школы, и детские сады, и службы быта, и кафе, и магазины, в том числе с экологически чистыми фермерскими продуктами, и стадион «Янтарь» с теннисным центром, бассейном, ледовыми катками, и даже пляжи с яхт-клубом. «При этом площадь однокомнатных квартир в ЖК «Альбатрос» и ЖК «Подсолнухи» начинается от 39 кв. м, а стоимость - от 6,7 млн руб. А бюджет покупки наиболее компактной двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м составляет 9,9 млн руб.», - сообщает Марина Тимашова.

Если же хочется инвестировать в бизнес-класс, то можно рассмотреть ЖК «Айвазовский», ЖК «Бирюза», ЖК «Каскад», ЖК «Английский Квартал», ЖК «Авеню 77», ЖК «Петровский Парк», ЖК «Алексеевский» и др.

Но в любом случае надо иметь в виду, что даже новостройка с ремонтом потребует дополнительных вложений в минимальный набор мебели и бытовой техники, а сдать ее за самую высокую цену вряд ли получится: «Если брать однокомнатную квартиру в бюджетной новостройке, то с нее можно получить максимум 35 000 руб. в месяц, так как дом (а возможно, и район) еще не обжитой», - уверяет Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»).

В продолжении данной темы «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет, как лучше вложить 15-20 млн руб., чтобы получить доход от перепродажи квартир.

Предыдущие статьи журнала www.metrinfo.ru на данную тему:

«Инвестиции в недвижимость: бюджет 5 миллионов рублей. Квартира или офис? Выбираем объекты для аренды и перепродажи в Москве и Подмосковье»; - «Инвестиции в недвижимость для аренды. Бюджет - 10 миллионов рублей: можем купить несколько квартир с хорошей транспортной доступностью или коммерческие помещения»; - «Инвестиции в новостройки Москвы и Подмосковья. Бюджет в 10 миллионов рублей позволяет купить квартиру в новых жилых комплексах. ЖК M-House, «Южное Видное», «Новое Пушкино», «Новое Измайлово».

Электронные калькуляторы от IRN.RU:

Оцени квартиру онлайн: узнай стоимость своей квартиры  

Купить квартиру в новостройке: предложения наших партнеров  

Новостройки Подмосковья: полная база предложений  

ЖК «Долина Сетунь» Комфортабельные квартиры на западе Москвы, в 5 мин. от центра. Панорамное остекление, виды на МГУ и реку Цена: от застройщика Телефон: +7 (495) 925-47-47 Сайт: dolina-setun.ru  

ЖК «Правый берег» 2км от МКАД, г. Химки, берег канала им. Москвы, монолит, огороженная территория. Бизнес-класс от застройщика! Цена: от 4,4 млн руб.       Телефон: 8 (495) 215-00-20     Сайт: p-bereg.ru  

ЖК «Парковый» в Подольске Старт продаж! Центр города, Парковый район. Рядом парк и река. Инфраструктура. ФЗ-214, Рассрочка, ипотека Цена: от 2,9 млн руб. Телефон: 8 (495) 784-70-50 Сайт: domvpodolske.ru