Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Как рассказала «Журналу о недвижимости MetrInro.Ru» Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», по официальным данным, в январе - сентябре 2013 года на территории Московской области введено 3 724 тыс. кв. м жилья, что на 19,2 % больше, чем за аналогичный период 2012 года. В III квартале было введено 1 458 тыс. кв. м - это на 10,7% больше, чем в III квартале прошлого года.

Новое строительство по нарастающей По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в конце 2013 года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья насчитывалось 1235 объектов. Больше всего новостроек расположилось в зоне между 5 и 30 км от МКАД – 535 домов, и здесь наиболее динамичный рынок, отмечают в www.irn.ru. 378 объектов строится в 5-километровой зоне от МКАД и 178 в дальнем Подмосковье.

По подсчетам Марины Тимашовой, директора по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», на конец 2013 года в Московской области на рынке новостроек было представлено почти 1270 жилых комплексов. Максимальный прирост количества возводимых объектов – около 30% относительно конца 2012 года – отмечен в Красногорске и Люберцах. В частности, с точки зрения эксперта, рост объемов строительства в Люберцах обусловлен открытием поблизости в конце 2013 года двух станций метрополитена. Это существенно улучшило транспортную доступность города, что положительным образом отразилось на уровне спроса на жилье на локальном рынке, чем и поспешили воспользоваться девелоперские компании.

Значительный прирост объема предложения новостроек отмечен также в Мытищах и Королеве. Число возводимых в этих городах жилых корпусов в течение прошлого года увеличилось на 30%. Одним из факторов, стимулирующих рост объемов строительства в этих городах, расположенных на ярославском направлении, стало завершение работ по реконструкции участка проспекта Мира и Ярославского шоссе.

Города-лидеры По мнению Ольги Денисовой, начальника отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва», в лидеры по количеству строящегося жилья в 2013 году попали города Химки (1,65 млн кв. м) и Железнодорожный (1,3 млн кв. м). Далее следуют Одинцово (1 млн кв. м), Мытищи (1 млн. кв. м), Красногорск (640 тыс. кв. м) и Домодедово (570 тыс. кв. м). «К примеру, - уточняет Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК, - в Мытищах за 9 месяцев 2013 года вышло в реализацию 190 тыс. кв. м жилья, а в Железнодорожном и Химках – по 170 тыс. кв. м».

А Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», привела следующие данные: на Химки пришлось 7,7% от общего предложения Московской области, на Балашиху - 6,9%; Красногорск - 6,0%; Видное - 5,3%; Звенигород - 2,7%. Интересно, что сегодня основная доля предложения сосредоточенна не в крупных городах, а в небольших населенных пунктах, возле которых возводятся крупные жилые микрорайоны на 1 и более млн кв. м жилья.

Большинство домов - монолитные и монолитно-кирпичные корпуса средней и высокой этажности. Наибольшая доля панельных корпусов, по словам Натальи Картавцевой, заместителя генерального директора ОАО «ОПИН», поступила в продажу в Балашихе, Видном и Домодедово. В этой же тройке городов больше всего вышло малоэтажных корпусов.

Обзор новинок Подмосковья Среди интересных подмосковных проектов Наталия Иванова (ГК ПИК) отметила ЖК «Левобережный» в Химках. ГК ПИК еще в сентябре начала продавать корпус №10. Он представляет собой современный 25-этажный, шестисекционный панельный дом серии «КОПЭ-М-Парус». Все квартиры в корпусе №10 сдаются с полной чистовой отделкой. Стоимость однокомнатной квартиры составляет 4 285 460 руб. ЖК «Левобережный» - это новый район комплексной застройки, расположенный в 1 км от МКАД, в 7-10 минутах езды на общественном транспорте до станции метро «Речной вокзал» и в 15-20 минутах от станции «Планерная».

А уже в ноябре компания начала продажи квартир в корпусе №21 жилого района «Ярославский» в Мытищах. Новый жилой дом представляет собой современное монолитное 25-этажное здание башенного типа, строящееся по индивидуальному проекту, во внешней отделке которого будет использована навесная вентилируемая фасадная система. «Ярославский» - жилой район комплексной застройки, в котором предусмотрено все необходимое для комфортной жизни. В том числе - общеобразовательные школы, детские сады, спортивные сооружения, поликлиники, магазины, аптеки и прочая жизненно важная инфраструктура. Стоимость однокомнатной квартиры в корпусе 21 начинается от 4 283 520 руб.

Также в ноябре группа начала продажи в трех корпусах в жилом районе «Красная Горка» в Люберцах. Строящийся комплекс расположен на юго-востоке в 3 км от МКАД. «Красная Горка» возводится на площади 97 га и включает в себя четыре микрорайона комплексной застройки, общая площадь жилья в которых составит более 1 млн квадратных метров. Кроме жилья предусмотрено четыре школы и семь детских садов, спортивные и детские площадки, поликлиника на 550 посещений в смену, а также магазины, аптеки, фитнес-клуб и различные сервисные службы, которые расположены на первых этажах жилых домов. Корпуса № 13, 14 и 15 уже построены, и в настоящее время идет заселение. Стоимость квартир в домах начинается от 4 733 750 руб.

Осенью 2013 года компания «ЛСР. Недвижимость-Москва» открыла продажи новых корпусов жилого комплекса «Нахабино Ясное». Малоэтажный жилой комплекс, состоящий из 41 дома, строится на северо-западе Московской области, вблизи города Нахабино, в 17 км от МКАД. Строители используют энергоэффективную «бесшовную» технологию отделки фасадов. Проектом предусмотрено строительство школы и детского сада. Будет проведено комплексное благоустройство, включающее озеленение, организацию зон отдыха, детских и спортивных площадок, парковок. Стоимость квартир в ЖК «Нахабино Ясное» - от 64 тыс. рублей за квадратный метр.

В ноябре открылись продажи в «UP-квартале «Новое Тушино» вблизи деревни Путилково Красногорского района. На участке площадью более 20 га будет построено 6 монолитных многосекционных корпусов переменной этажности от 17 до 22 этажей. В домах 1-, 2-, 3-комнатные квартиры площадью от 39 до 96 кв. м. Стоимость квадратного метра – от 68 тыс. руб. Стоимость квартиры – от 3,3 млн руб. Жилье можно приобрести с полностью выполненной чистовой отделкой.

Осенью прошлого года на рынок вышел ЖК «Одинбург». Он строится в Одинцово между Подушкинским лесопарком и улицей Северная и предполагает комплексное освоение территории площадью 33 га. В первую очередь входит три жилых корпуса переменной этажности (14-25 этажей), школа и детский сад. В домах запроектированы студии, 1-, 2-, 3-, 4-комнатные квартиры площадью от 29,5 до 122 кв. м.

Еще один новый микрорайон на карте Подмосковья - «Восточное Бутово» в Ленинском районе Московской области, недалеко от города Видное. На территории 88 га будет построено 613 тыс. кв. м жилья переменной этажности (9-17 этажей), 2 школы и 2 детских сада. Дома серий П44Т, 111-М, а также монолитные. Квартиры – 1- 4-комнатные площадью от 36,56 до 102,34 кв. метра. Стоимость кв. метра– от 57,5 тыс. руб., стоимость квартир – от 3 202 656 руб.

Олег Руснак, генеральный директор «ГВСУ-Риэлти», сообщил, что осенью 2013 года в продажу поступили квартиры в ЖК «Жемчужина Виктории» (Балашиха), «Валентиновка-парк» (Королев), «Бутово парк-2» (Дрожжино), «Алексеевская роща» (Балашиха).«В ЖК «Островцы» (Раменский район) мы выставили на продажу новый объем квартир. Цена от 2,6 млн руб. за 42 кв. метра. В ноябре объявили о старте продаж в новом проекте малоэтажного жилья – ЖК «Валентиновка-парк» в Королеве. Здесь цены начинаются от 2,4 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью от 31 кв. метра. Появились в продаже квартиры в новых корпусах ЖК «Путилково» (от 4,5 млн руб. за двушку 60 кв. м) и ЖК «Бутово парк-2» (от 3,2 млн руб. за однушку 42 кв. м). Только что в продажу поступили квартиры в новом корпусе №13 ЖК «Алексеевская роща» (Балашиха). Цены начинаются от 2,6 млн руб. за однушку площадью 43,5 кв. метра», - перечисляет эксперт. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обращают внимание на ЖК «Рациональ» в Реутове (застройщик - компания «Норд-Вэй»). Жилой комплекс «Рациональ» представляет собой два монолитно-кирпичных корпуса с подземной автостоянкой и торговым центром. Первый дом – высокий (23-26 этажей). Стоимость 1-3-комнатных квартир площадью 36 – 88 кв. м - от 2,8 до 7,0 млн руб. Во втором корпусе (это 4-8-этажный дом) предлагались 2-4-комнатные квартиры от 69 до 108 кв. м за 6,0 – 9,2 млн руб. Сдать дома в эксплуатацию предполагается в конце 2015 г. (Подробнее см. статью «Новостройки Москвы и Подмосковья: итоги 2013 года».)

Сохранится ли тенденция роста предложения и в будущем, и в каких городах? Такой вопрос журнал www.metrinfo.ru задал своим экспертам. Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК: Да, сохранится, поскольку спрос на недвижимость продолжает оставаться на высоком уровне и носит долгосрочный характер. Из городов, обладающих высоким потенциалом для дальнейшего развития, можно отметить подмосковные Мытищи, где, к примеру, в жилом районе «Ярославский» группа компаний ПИК пока застроила всего 30% от предполагаемого объема застройки. Кроме того, перспективные площадки под застройку есть в таких подмосковных городах, как Люберцы, Железнодорожный, а также на территории Новой Москвы.

Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век»: Вероятнее всего, в 2014 году тенденция роста объема предложения новостроек в Подмосковье сохранится, но уже не столь интенсивными темпами, как в предыдущие 1-2 года. Это обусловлено возрастанием требований администрации области к обеспечению новых жилых комплексов инфраструктурой, а также намерением в будущем ограничить высотность застройки в отдельных районах Московской области.

В то же время более интенсивное увеличение новых строящихся жилых комплексов ожидается в тех городах Подмосковья, где планируется открытие метрополитена, ведутся интенсивные работы по улучшению дорожно-транспортной системы, ожидается возведение большого количества объектов социальной инфраструктуры.

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН»: В ближайшем будущем интерес застройщиков к ближнему Подмосковью сохранится на столь же высоком уровне. Сейчас в стадии разработки находится более 30 крупных (около 150 000 кв. м жилья) проектов, как минимум половина из которых выйдет на рынок в первом полугодии 2014 года. При этом под застройку отводятся уже не только городские территории, но и площадки «с нуля». Активно вносятся корректировки в генеральные планы поселений, изменяется назначение земель с предназначенных для коттеджной застройки на мало- и среднеэтажную с обязательным строительством объектов социальной и спортивной инфраструктуры.

Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва»: Подмосковный рынок недвижимости развивается рекордными темпами, и тенденция к росту предложения в крупных городах сохранится. Площадь Подмосковья гораздо больше, чем Москвы, соответственно, в области больше возможностей для застройки.

По мере развития транспортной инфраструктуры Московской области будут появляться новые жилые проекты на уже освоенных застройщиками направлениях, также начнут развиваться новые направления.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: Я думаю, что девелоперская активность не снизится, а цены покажут динамику, аналогичную показателям текущего года. Многие застройщики отмечают, что в Подмосковье есть определенные проблемы, возникшие из-за изменений процедуры получения исходно-разрешительной. Тем не менее сейчас множество проектов находится в стадии получения разрешений на строительство. Поэтому в следующем году можно ожидать выхода еще большего количества новых жилых объектов с интересной концепцией.

Снижению цен на рынке жилья Подмосковья может способствовать несколько причин. В их число входят новый виток кризиса, отсутствие платежеспособного спроса, рост ставок по ипотеке и одновременный вывод большого объема предложения. Что касается последнего, то до перенасыщения рынка нам все-таки еще далеко: слишком низкий уровень обеспеченности населения жильем.

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: Объем предложения на первичном рынке жилья Московской области в будущем году продолжит расти. Сейчас в реализации находится достаточное количество жилых комплексов, в которых еще есть объем предложения, планируемый к выходу на открытый рынок. Также запланировано строительство новых проектов. Выход новых предложений будет сдерживать уровень цен. Рост средневзвешенной цены кв. м на новостройки Подмосковья в 2014 году составит 2-3%.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»: Рост предложения в будущем будет чуть медленнее, чем в 2010-2011 годах, за счет того, что девелоперы, имеющие в своем портфеле небольшое число проектов, стараются не приступать к реализации новых объектов до почти полного завершения текущих (чтобы избежать ситуации конца 2008 – начала 2009 года, когда не хватало ресурсов на строительство). У крупных девелоперов портфель проектов более сбалансированный, но таковых в Московском регионе немного.

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty: Московская область, особенно близкие к МКАД районы - Ленинский район, Химки, Мытищинский район и др. - определенно имеют потенциал роста, и не только по причине увеличения цены вслед за ростом готовности объектов первичной недвижимости. Есть еще один важный фактор: довольно реальная перспектива присоединения к Москве новых территорий. Плох тот подмосковный район, который не мечтает стать Москвой. Причем это понимают не только девелоперы и риелторы, но и сами покупатели.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»: В краткосрочной перспективе на рынке возможны некоторые краткосрочные скачки вверх-вниз, отражающие изменения на финансовых и других рынках. Ограничителями роста цен будут, с одной стороны, общий уровень инфляции, с другой стороны, ограниченный платежеспособный спрос населения. При текущей макроэкономической конъюнктуре, цены на недвижимость будут оставаться примерно на текущем уровне или расти в пределах инфляции.

Если же в мировой экономике действительно развернется полномасштабный кризис, то цены на недвижимость могут упасть процентов на 20. Однако предсказать, будет ли полномасштабный кризис в ближайшие три года или же мировая экономика останется в текущем состоянии, невозможно.