Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

У больших семей возникает потребность в просторе, хотя бы в 90-100 кв. м. Но если речь идет о молодых семьях или воссоединении взрослых детей с родителями, проживающими в регионах, то бюджет у таких покупателей бывает весьма скромным – на все про все 5,5 - 6 млн руб. Здесь идеальным выбором может стать таунхаус или участок без подряда, на котором можно построить дом своей мечты.

Однако если в семье есть маленькие дети или пожилые родители, а те члены семьи, кто зарабатывает деньги, трудятся в Москве, важно, чтобы поселок находился не далее чем в 20 км от МКАД, недалеко от населенного пункта с неплохой инфраструктурой (поликлиники, магазины, школы, детские сады и т.п.) либо располагал собственной инфраструктурой, а также отличался хорошей транспортной доступностью, лучше всего - чтобы находился недалеко от железнодорожной станции. И желательно, чтобы до окончания строительства оставалось не более года. Но можно ли рассчитывать на такие объекты, располагая вышеуказанной суммой? В этом вопросе и постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», обратившись к экспертам.

Идеал не достижим Как выяснилось, с бюджетом в 5,5 - 6 млн руб. достичь идеала практически нереально. Во всяком случае на рынке таунхаусов: «Здесь минимальная стоимость составляет примерно 3,5 млн руб., но как правило, таунхаусы данной ценовой категории располагаются в 40-50 км от МКАД и отличаются «минимализмом»: отсутствием цокольного и мансардного этажей, гаража, минимальным озеленением и благоустройством территории. Инфраструктура в поселке чаще всего тоже минимальная – обычно ограничиваются детской площадкой», - рассказывает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент». А средний бюджет покупки нашего «идеала», по мнению большинства экспертов, составляет 10-12 млн руб. (примерно 65 тыс. руб./кв. м), например, столько стоят таунхаусы в поселке «Фирсановка ЛАЙФ» (14 км от МКАД по ленинградскому направлению), отвечающем всем заданным требованиям.

Располагая же суммой в 5,5 - 6 млн руб. в «идеальном» поселке можно рассчитывать лишь на участок без подряда площадью 8-10 соток. По данным Андрея Муравьева, руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», его можно купить примерно за 3 млн руб., например, в поселках «Морозов», «Певчее» и «Цветочное» и в других проектах на юге, юго-востоке и востоке Подмосковья. На других же направлениях выбор существенно меньше. «Поселков в 10-20-километровой зоне от МКАД, где можно приобрести участки без подряда, можно пересчитать по пальцам, в основном они расположены дальше - в 30 км от МКАД и более. А в рассматриваемой зоне в экономсегменте предлагаются поселки «Черничные поля» (21 км по Киевскому шоссе), и Wood land (7 км от МКАД по Каширскому шоссе). Здесь можно купить участок без подряда со всеми коммуникациями за 3,5 - 4 млн руб.», - рассказывает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства компании «Гео Девелопмент». Таким образом, на строительство дома останется еще 2-3 млн руб.

Как утверждает Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»), этой суммы хватит, например, на покупку качественного дома из клееного бруса площадью около 150 кв. м. Но более серьезное строение с таким бюджетом, конечно, не возведешь. Да и не все граждане готовы строиться, ведь помимо денег стройки обычно отбирают много времени и нервов. Таким покупателям предлагается все-таки пойти на некоторые компромиссы и выбрать поселок, расположенный подальше от МКАД или станции электрички, поступиться его благоустройством либо купить таунхаус на начальном этапе строительства и подождать пару лет – в этом случае уложиться в бюджет 5,5 - 6 млн руб., хотя выбор и будет ограниченным, вполне реально. Кроме того, согласившись на несколько худшие условия расположения, можно сэкономить и на покупке участка без подряда с тем, чтобы построить более качественный и просторный дом.

Минус в доступности Стоимость таунхаусов и участков существенно снижается, если поселки не могут похвастаться очень хорошей транспортной доступностью и особенно близостью к электричкам. Проектов, проигрывающих по этим критериям, в рассматриваемом бюджете довольно много, причем многие из них отличаются весьма хорошими характеристиками по другим параметрам.

Один из них – поселок «Зеленый город» (22 км от МКАД по Ленинградскому шоссе), где предлагаются двухэтажные таунхаусы площадью 90 и 110 кв. м – выполненные по каркасной технологии с отделкой под ключ и стоимостью от 4,7 млн руб. либо кирпичные без отделки, которые стоят от 4,2 млн руб. В поселке есть все коммуникации и запланирована собственная инфраструктура: служба охраны, зоны отдыха, спортивные и детские площадки, торговый комплекс, школа и детский сад. Сейчас здесь идет заселение 1-й очереди, поэтому территория уже благоустроена, а сдача второй очереди намечена на лето 2014 г. Но вот добираться сюда не очень комфортно. Тех, кто решит воспользоваться автомобилем, наверняка ждут пробки Ленинградки, а до электричек, отправляющихся со станций Сходня или Лобня, придется ехать на автобусе, которые ходят примерно раз в час.

Также менеджеры продаж поселка уверяют, что жителям «Зеленого города» можно пользоваться специальным транспортом соседнего мультиформатного ЖК «Мечта» - «МечтаАвто», который ходит по расписанию - до Лобни в среднем раз в полчаса (время в пути – около 30 мин.) и до станции метро «Речной вокзал» – раз в 20-40 минут (время в пути – 1 час 20 мин.).

Кстати, в самой «Мечте» 2-этажный таунхаус площадью 120 кв. м, по данным Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», можно купить по цене 5,7 млн руб.

Станция электрички – это очень большой плюс, даже если она находится на некотором расстоянии от поселка. Например, такая проблема актуальна для поселка «Белый город» (14 км от МКАД по Пятницкому шоссе), путь к которому лежит по вечно загруженной трассе. Однако для тех, кому не нужно ежедневно ездить в столицу, этот проект может оказаться настоящим раем. Он выгодно отличается своим благоустройством (уже есть дороги, посажены деревья, территория убрана и т.п.) и запланированной инфраструктурой, включающей в себя фитнес-клуб, магазин, детский сад, салон красоты, пекарню, аптеку, паркинг и даже зоопарк. Но самое главное – привлекает интересной архитектурой и предлагает очень разнообразный ассортимент 2-3-этажных таунхаусов площадью от 117 до 230 кв. м с оригинальными планировками, террасами и мансардами и демократичными ценами: еще в октябре имеющиеся в продаже таунхаусы можно было купить по цене около 6 млн руб. и выше. Однако сегодня на сайте «Инком» (один из брокеров поселка) дана информация о том, что «Белый город» уже снят с продаж.

Практически по всем характеристикам высоких оценок заслуживает и проект «Артек» (17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе), расположенный на берегу озера в окружении лесов и отличающийся высокими темпами строительства и аккуратной продуманной организацией пространства, а также обещающий своим жителям развитую внутреннюю инфраструктуру, включающую детские и спортивные площадки, школу и детский сад. Сегодня здесь ведется строительство 2-й и 3-й очередей, сдача которых намечена на осень 2014 и 2015 год соответственно. Во второй очереди таунхаус площадью 99,6 кв. м (плюс мансарда) можно купить, например, за 5,4 млн руб., а в 3-й - цены начинаются от 4,8 млн руб.

«При этом в каждом таунхаусе предусмотрены две-три спальни, кабинет, просторные гостиная и кухня, есть возможность оборудования камина, а придомовые участки площадью от 1 до 3 соток предполагают парковочное место», - рассказывает Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест»).

Ближайшая к поселку «Артек» станция электрички – Нахабино, но до нее нужно добираться на автобусах (7 - 10 минут без учета пробок), при этом сама станция, мягко говоря, несовременная.

Интересный проект - «Южная долина» (9 км от МКАД по шоссе Москва – аэропорт Домодедово), расположенный в 10-12 минутах езды от станции электрички Ленинская. Поселок, окруженный лесным массивом заповедника «Горки Ленинские», выглядит очень опрятно и интересно, ведь над ним трудились известные архитекторы - Тотан Кузембаев, Юлий Борисов, Вадим Греков, Антон Мосин и Андрис Трушиньш.

«А помимо архитектурной концепции проект отличается еще и собственной инфраструктурой, здесь разместятся фитнес-центр, мини-маркеты, аптека, ресторан, кафе, банкоматы, консьерж-служба, построят школу и детский сад», - рассказывает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting. Цены же на таунхаусы площадью от 96 до 177 кв. м начинаются от 5,3 млн руб. Примерно за такие же деньги, по данным Андрея Муравьева («НДВ-Недвижимость»), можно купить таунхаусы и поближе к Москве, например, в поселке «Вяземский» (3 км от МКАД по Калужскому шоссе, территория Новой Москвы), а также в поселке «Кронбург» (12 км от МКАД по Калужскому шоссе), правда, их площадь будет немного поменьше - от 94 кв. м при стоимости квадратного метра от 55 тыс. руб.

Но в общем-то можно найти проекты и еще дешевле, если еще больше поступиться транспортной доступностью – искать объекты в 25-30 км от МКАД или вдали от железной дороги. Тогда хорошим кандидатом для покупки может стать, например, поселок «Мартемьяново-парк», расположенный в 28 км от МКАД по Киевскому шоссе. «На его территории в 1,25 га возведены таунхаусы площадью от 106,4 до 137,6 кв. м со свободными планировками, они предлагаются по цене от 3,9 млн руб., и при этом до поселка можно доехать, используя как альтернативу электричку до станции Апрелевка, находящуюся в 15 минутах езды на общественном транспорте», - рассказывает Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест»). Недалеко от станции Апрелевка находится и еще один неплохой проект - «Апрелевка-парк» (26 км от МКАД по Киевскому шоссе), где можно купить таунхаусы площадью от 106 до 179 кв. м с земельными участками от 1 до 4 соток по цене от 4,1 млн руб.

Можно подождать Неплохо можно сэкономить, если есть возможность подождать таунхаус 1,5 - 2 года. Если выбирать проект на начальном этапе строительства, то объект в многообещающем поселке (возможно, даже бизнес-класса) не далее чем в 20 км от МКАД, причем вблизи от станции электрички, можно купить даже за 3,9 - 4 млн руб.

Например, подобные цены анонсируются в поселке «Экодолье Шолохово», расположенном в 16 км от Москвы по Дмитровскому шоссе на границе с городом Лобня. «Здесь на территории в 100 га мы построим малоэтажный жилой комплекс со всеми коммуникациями, представленный и индивидуальными жилыми домами, и таунхаусами на любой вкус и бюджет. Проект будет полностью обеспечен собственной социальной и коммерческой инфраструктурой. В поселке запланированы детский сад и школа, магазины, детские, спортивные и прогулочные площадки и многое другое. Кроме того, напротив проекта «Экодолье Шолохово» расположен крупный торговый комплекс «Каштановая роща» с супермаркетом «Азбука вкуса», 5D-кинотеатром, бутиками и предприятиями сферы услуг.

А поскольку жилой комплекс граничит с городом Лобня, будущие жильцы смогут пользоваться еще и его инфраструктурой, в состав которой входят 13 школ (в том числе лицей и НОУ «Православная гимназия во имя Святителя Филарета Московского»); 15 детских садов, центр детского творчества, детская школа искусств и ДЮСШ и современный дворец спорта «Лобня» и т.д. Да и дмитровское направление славится развитой инфраструктурой, особенно спортивной, ведь здесь сосредоточены все крупные горнолыжные курорты Московской области», - рассказывает Ольга Кисарина, директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Экодолье». Но основное достоинство проекта «Экодолье Шолохово» - это, пожалуй, все-таки транспортная доступность: во-первых, туда будет сравнительно просто добираться на автомобиле и автобусах, так как в следующем году планируется закончить реконструкцию Дмитровского шоссе за МКАД, что увеличит его пропускную способность, а во-вторых, всего в 10 минутах ходьбы (примерно в 1 км) от поселка находится станция электрички Луговая, плюс можно будет без проблем доехать до станции Лобня. Так что стоит внимательно следить за новостями, чтобы не пропустить старт продаж.

Реализацию поселка «Экодолье Шолохово» планируется начать в 2014 г., пока же известно, что здесь можно будет приобрести таунхаусы площадью 88; 130,67 и 169 кв. м. «И самый бюджетный вариант, пользующийся особым спросом у наших покупателей на других проектах, - трехуровневый таунхаус «Талица» площадью 88 кв. м, скорее всего, будет стоить от 3,9 млн руб.», - сообщает Ольга Кисарина («Экодолье»).

А в уже строящемся проекте «Западная долинa» (18 км от МКАД по Киевскому шоссе), где также есть все коммуникации, цены на таунхаусы, по данным Ксении Гришковец («Пересвет-Инвест»), начинаются от 4,9 млн руб. При этом поселок находится в 3 км от станции электрички Крекшино и порадует своих жителей неплохой инфраструктурой: магазином, аптекой, ресторанами, торговой галереей, школой, детским садом и спортивным комплексом. А главным достоянием поселка обещают стать благоустроенная набережная и великолепные парковые зоны.

Резюме журнала www.metrinfo.ru В целом россияне – народ небогатый, и очень часто возникают ситуации, когда семье нужно расширить жилое пространство, а денег на это совсем не много. Поэтому имеет смысл присмотреться к таунхаусам и участкам без подряда, на которых можно построить собственный дом. Но, правда, получить «идеальный» вариант, благоустроенный и аккуратный, со всеми коммуникациями, недалеко от столицы, с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью и практически готовый к заселению (или строительству) за такие деньги, скорее всего, не получится. Придется поступиться либо транспортной составляющей, либо скорым новосельем.