Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Что такое апартаменты сегодня, какие объекты представлены на рынке, в чем их отличия от обычных квартир и стоит ли их приобретать – в этих вопросах постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Живи, но «временно» Слово появилось на нашем рынке практически одновременно с возникновением самого рынка – то есть в начале 90-х. Первоначально, правда, оно не обозначало ничего конкретного: желая повысить привлекательность квартиры, продавцы и риелторы величали ее «роскошными апартаментами». А поскольку ограничителями здесь выступали только скромность и чувство меры продающей стороны (качества, мягко скажем, не самые распространенные в торговле), обнаруживались «апартаменты» в самых разных районах – вплоть до Капотни. И в самых разных домах.

После 2009 года (почему именно в этот момент – мы поговорим чуть позже) ситуация изменилась: на рынок стали выходить объекты первичного рынка, позиционируемые как апартаменты. Их продавцы – серьезные строительные компании – уже не могли просто отмахнуться от вопроса, почему их товар называется именно этим словом. И это притом что законодательство на эту тему не говорит вообще ничего. «Общепринятого и утвержденного законом определения апартамента нет», - подтверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Постепенно рынок сам собой пришел к консенсусу: апартаментом называется помещение, по сути предназначенное для проживания, но юридически жильем не являющееся. «Квартиры и апартаменты имеют ряд юридических различий, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». – В частности, в апартаментах невозможна постоянная регистрация по месту жительства». Правда, в некоторых типах апартаментных комплексов – относящихся к гостиничному сегменту, в том числе – апарт-отелях, разрешена временная. (Подробнее эту тему мы разовьем в следующей статье об апартаментах.)

Ты не в Чикаго, моя дорогая Обнаружилось, правда, еще одно обстоятельство. Апартаменты – это формат недвижимости, пришедший к нам из-за границы (это и по названию видно), и там в них полагается гостиничный сервис. «В мировой практике в целом апартаментами называют квартиры с сервисным обслуживанием, предназначенные для аренды на длительный срок, - отмечает Марина Тимашова, замдиректора по маркетингу компании «Сити-XXI век». – Основной отличительной особенностью и несомненным преимуществом апартаментов является то, что их владельцы могут получать круглосуточный сервис на уровне пятизвездочного отеля. Жильцам предоставляется рум-сервис, который помимо ежедневной уборки помещений и смены белья может включать доставку и отправку корреспонденции, заказ такси, еды, билетов в театр, авиабилетов, бронирование столиков в ресторане, услуги личного шофера или переводчика и многое другое».

У нас такое тоже есть – но только в очень небольшой части комплексов апартаментов. Как сообщили наши консультанты, в комплексе «Федерация» обслуживание апартаментов осуществляется всемирно известным гостиничным оператором – Hyatt. В комплексе «Даниловская мануфактура» гостиничным оператором выступает «Азимут». Владельцы апартаментов в комплексе «Новый Арбат, 32» смогут пользоваться полным комплексом услуг пятизвездочного отеля Marriott Novy Arbat, который гостиничная сеть Marriott International откроет в 2013 году.

Но в большинстве комплексов апартаментов (которые и располагаются в куда менее пафосных местах) ничего подобного нет – там услуги на уровне обычной московской квартиры. Плохо ли это? Вряд ли. Как резонно замечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», обслуживание на уровне дорогого отеля и стоит недешево. Так что едва ли оно нужно массовому покупателю.

Но есть и иное мнение. «Гостиничный сервис – это уже заграничная причуда. И, безусловно, правильная, - говорит Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое качество». – Так же, как и отделка апартаментов еще в период строительства и комплектация кухонной мебелью и санузлами. Мы скоро тоже придем к этому».

«Дети» кризиса Теперь перейдем к вопросу о массовом появлении апартаментов на московском рынке – в частности, о том, почему это приключилось после 2009 года. До кризиса рынок офисов развивался очень бурно. Эксперты предрекали ему ежегодный безостановочный рост на 25-30% – и так до 2015 года минимум. В подобных условиях строительные компании активно расхватывали земельные участки под офисные помещения. 2008-9 годы показали, как бы помягче, некоторое несоответствие этих планов реальности – а площади девать куда-то надо. Жилье на этих участках часто строить было нельзя – по юридическим причинам. Вот и стали строить апартаменты.

«Действительно, столь активное развитие рынка апартаментов - результат бурного докризисного развития рынка коммерческой недвижимости, - отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – В 2007-2008 годах было запланировано большое количество проектов по строительству офисных зданий и МФК. Кризис серьезно скорректировал ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, который до сих пор не восстановился, характеризуется стагнацией и относительно высоким объемом свободных площадей – на уровне 1 млн кв. м… Застройщики, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, после кризиса стали перепрофилировать проекты под апартаменты. Это наиболее простой и эффективный для них путь».

«До 2008 года цены на жилье и офисы были как минимум сопоставимы, а спрос на офисы при этом даже превосходил спрос на жилье, - говорит Сергей Свиридов, старший партнер, директор по развитию, инвестиционно-девелоперская компания Sminex. – Но после кризиса ситуация изменилась диаметрально. Цены на жилье «просели» на 20-25%, а на офисы упали в разы, а спрос на них упал еще сильнее. Поэтому возникла необходимость диверсифицировать риски – выходить из проектов, купленных до кризиса, и в которые были заложены цены на продажу или сдачу в аренду офисов, каким-то образом их перепрофилируя».

Эксперт добавляет, что такое решение – не уникальное российское «изобретение». «В мировой практике имеются примеры, - отмечает Сергей Свиридов. – В частности, в Нью-Йорке после кризиса 70-80 гг. ХХ века значительная часть офисов была превращена в апартаменты. Аналогичная ситуация сложилась и на рынке промышленной недвижимости. Именно тогда и возник такой формат, как лофты. В том же самом Нью-Йорке вследствие кризиса закрывались швейные предприятия, помещения которых в последующем переоборудовались в жилые апартаменты».

…Ну а в качестве дополнительных факторов, поспособствовавших появлению «апартаментного бума», можно назвать хронический дефицит в Москве качественных гостиниц среднего ценового уровня, а также нехватку участков под жилую застройку – притом что желающих поселиться в центре всегда было достаточно.

Апартаменты атакуют На сегодня доля апартаментов от всей новой недвижимости, ориентированной на проживание, составляет примерно 16%. Больше всего апартаментов в пределах МКАД – это, вероятно, объясняется тем, что внутри Москвы во многих местах осталась только земля промышленного назначения и никакой другой. В области же доля апартаментов значительно меньше.

Доля апартаментов в старой Москве будет расти. «На сегодня в Москве на промзону приходится каждый третий квадратный метр, допускающий эффективное землеиспользование, - говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. – Я уверен, что в перспективе ближайших полутора-двух лет основное предложение на первичном рынке будет иметь статус апартаментов. По прогнозам экспертов рынка, уже к концу текущего года на долю апартаментов в старой»Москве будет приходиться до 30% предложения. При этом география данного формата будет становиться все шире, и он будет присутствовать во всех сегментах рынка – как в премиум, так и в бизнес и даже экономклассе».

Совсем как квартиры Что касается классификации апартаментов, то с ней все как с жилой недвижимостью. «Апартаменты принято разделять по классу, как и обыкновенные квартиры, - считает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter. – Это классы элит, бизнес и комфорт».

От себя автор может добавить, что существует еще, естественно, и эконом - правда, таких объектов пока немного. Ну а в целом – повторимся – все как у квартир.

Деньги: покупать выгодно С чем согласны абсолютно все опрошенные нами эксперты – апартаменты продаются дешевле, чем аналогичные по качеству квартиры. «В классах элит и бизнес разница может достигать 10-15%, а в экономе и комфорте еще больше – до 20%», - говорит Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

Разумеется, корректнее всего сравнивать объекты, максимально похожие друг на друга. И такие на рынке отыскались. В частности, как замечает Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», на проспекте Мира есть два проекта, которые располагаются практически напротив друг друга. «В одном предлагаются апартаменты, а во втором квартиры, - отмечает эксперт. – И цена за апартаменты сопоставимой площади на 25-32% ниже».

По данным Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в комплексе «Маршал» (ул. Маршала Рыбалко) квартиры площадью около 100 кв. м на 4-6 этажах продаются от 210 тыс. руб. за кв. м, а апартаменты того же уровня – от 180 тыс. руб.

Любопытнее всего оказались ответы на вопрос, почему апартаменты дешевле. Дело не в «заговоре застройщиков», не в их желании продвинуть новые объекты – все проще. «Строительство апартаментов менее затратно, т.к. данные квадратные метры не обеспечиваются инфраструктурой», - говорит Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). А Ольга Капинос («Новое качество») расшифровывает: «Очень сложно сегодня девелоперу получить пакет документов для строительства жилого дома. Город может вменить строить объекты социального значения, есть куча хлопотных нюансов по СНиПам для строительства жилья. Нужно рассчитываться с городом либо жилыми помещениями, либо денежными средствами. А многое из перечисленного можно избежать, если строить помещения нежилого фонда».

Новинки сезона В Москве сегодня представлен широкий выбор апартаментов - от экономкласса до элита. По данным исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 1 квартале 2013 года», в I квартале 2013 г. первичный рынок апартаментов насчитывал 38 объектов. Из них 13 зданий располагались внутри ТТК, 17 домов – от ТТК до МКАД и 8 объектов – в радиусе 15 км от МКАД.

В «верхних» сегментах первичного рынка Анна Швецкова, заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank, выделяет такие проекты, как Turandot Residences на Арбате, комплекс «У Патриарших», IQ-квартал в ММДЦ «Москва-Сити». Эти проекты вышли на рынок с начала 2013 года.

«Однако основная доля апартаментов приходится на проекты бизнес-класса с удаленным сроком завершения строительных работ (2015-2016 гг.), - говорит Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). - Наиболее доступные предложения апартаментов представлены в апарт-комплексе мкр. «Царицыно-2». Здесь реализуются апартаменты по цене от 2,8 млн руб. Минимальная стоимость кв. м здесь составляет 101 300 руб.».

Варвара Пухонина, ведущий специалист пресс-службы ЗАО «Пересвет-Инвест», советует обратить внимание на довольно интересные кирпичные объекты Loft на месте бывших промзон в давно сложившихся столичных районах: Loft Garden, Loft Post, The Loft. «Стоимость предложений в данном случае не столь высока, так, в Loft Garden (улица 2-я Рыбинская, дом 13, вблизи метро «Рижская») предлагаются апартаменты различных площадей, в том числе и 33,1 кв. м по цене 5,4 млн рублей», - отмечает эксперт.

Эксперты www.irn.ru называют самый бюджетный вариант в 15 км от МКАД – это МФК «Практик». Комплекс расположен в Королеве на улице Марины Цветаевой (около дома № 3), в 12 километрах от МКАД. МФК «Практик» – это 16-этажное монолитно-кирпичное здание, включающее в себя апартаменты, а также деловой центр с офисными помещениями и гостиничным блоком на первом этаже. Здесь предусмотрено 178 1-2-комнатных апартаментов с отделкой от 22 до 49 кв. м. В начале 2013 г. они предлагались по 65 000 – 95 000 руб. за метр, или в среднем примерно за 2,6 млн руб. (Подробнее читайте в статье «Апартаменты Москвы и области: цены ниже, чем на квартиры».)

Подробнее данные об объектах смотрите в таблицах, опубликованных ниже. А журнал www.metrinfo.ru в ближайших своих выпусках подробнее рассмотрит такую щекотливую тему, как содержание апартаментов: какая «квартплата» ждет владельца апартаментов, какие ему предстоит заплатить налоги и где можно будет получить регистрацию.

Проекты апартаментов, представленные на первичном рынке