Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

До МКАД: запутывая вероятного противника Считается общепринятым, что дорога носит название того города, в который ведет. Двигаясь по Тверской, мы приедем в Тверь, Дмитровское шоссе приведет нас в Дмитров, а Калужское – в Калугу. Но в данном случае происходит географический сбой: шоссе называется Варшавским, но в Варшаву по нему попасть будет сложновато. Почему так?

Истории этой без малого два столетия. «В 40-е годы XIX века строилась дорога, которая действительно вела в Варшаву, - рассказала «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Трудно понять, почему трассу проложили не прямо в направлении польской столицы, а сначала на юг, а на запад она поворачивала только после Подольска».

Но это дела давно минувших дней. Если же говорить о современном «портрете» трассы, то Варшавское шоссе берет начало от Большой Тульской улицы в районе Третьего транспортного кольца. «Протяженность трассы до МКАД составляет 17,4 км, она проходит через восемь районов Южного и Юго-Западного административных округов Москвы», - говорит Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».

В целом в черте Москвы трасса, конечно, сильно загружена (а какая дорога у нас не загружена?!), но положение серьезно улучшила реконструкция, которая началась в 2011 году. «В ее ходе дорогу расширили возле перекрестков, ведется сооружение новых надземных и подземных пешеходных переходов, - перечисляет Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Открыт тоннель на пересечении с улицами Красного Маяка и Подольских Курсантов, до конца года должна быть открыта разворотная эстакада возле МКАД, что позволит ликвидировать один из светофоров. Также производится установка разделительных барьеров и оптимизация светофорного регулирования, что позволит сократить количество пробок и повысить безопасность на трассе. В рамках реконструкции шоссе предусматривается создание дублеров по краям трассы, по которым будут проложены маршруты общественного транспорта».

Завершение реконструкции Варшавки в пределах МКАД запланировано до конца 2013 года. И хотя полностью избавить шоссе от светофоров и пробок не удалось, положение дел здесь серьезно улучшилось.

После МКАД: неравный раздел После пересечения с МКАД герой нашего сегодняшнего рассказа разделяется надвое. Западнее идет старая дорога, которая сохраняет то же название – Варшавское шоссе. Восточнее – новое Симферопольское шоссе, оно же трасса М2 «Крым».

Со вторым все в высшей степени благополучно. «Состояние трассы М2 «Крым», в принципе, нареканий не вызывает, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – До пересечения с Московским малым кольцом дорога имеет по три полосы в каждую сторону (на обходе Подольска – четыре), далее Симферопольское шоссе сужается до двух полос. Средняя скорость движения по скоростной магистрали составляет 90 км/ч».

На собственно Варшавском шоссе ситуация, конечно, гораздо печальнее. Во-первых, обилие населенных пунктов – сначала это Северное и Южное Бутово, затем Щербинка, Подольск, далее Климовск… Во-вторых, недостаточная ширина дороги, скверное состояние покрытия.

«Проекты реконструкции есть и по Симферопольскому, и по Варшавскому шоссе, - отмечает Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – В 2013 году планируется начало работ по расширению Симферопольского шоссе от МКАД до Малого московского кольца. А реконструкция Варшавского шоссе в основном включает в себя строительство съездов на территории крупных населенных пунктов, строительство боковых проездов, сооружение наземных пешеходных переходов и строительство эстакады на ул. Маршала Савицкого в Щербинке».

Общественный транспорт: богатство выбора К сожалению или счастью, далеко не все наши сограждане располагают личным автомобилем – многим приходится пользоваться общественным транспортом. И ситуация с ним, подтвердили опрошенные нами эксперты, на южном направлении вполне благополучная.

«С Курского вокзала электрички идут до Бутово и Щербинки (время в пути 45 мин.), а также Подольска (50-55 мин.) и Климовска (станция Гривно, чуть более 1 часа), - говорит Ольга Маркова, маркетолог ЗАО «Пересвет-Инвест». – Кроме того, время в пути можно сократить, если ехать не от вокзала, а от станций в черте Москвы, где есть пересадки на метро. Таких целых три – Текстильщики, Люблино и Царицыно.

Железной дорогой можно добраться до всех населенных пунктов, подтверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». «До Щербинки и Подольска электрички ходят очень часто – каждые 10-15 минут, - говорит эксперт. – До Серпухова – каждые полчаса-час. Кроме обычных электричек, сюда ходят и экспрессы».

Помимо железной дороги, до городов, расположенных вдоль Варшавского шоссе, можно доехать и на автобусах. Они отходят от станций метро «Южная» и «Бульвар Дмитрия Донского». Но, конечно, у автобусов есть существенный недостаток – они «толкаются» на шоссе среди автомобилей, поэтому время в пути может сильно увеличиться из-за пробок.

Существуют и планы развития общественного транспорта. Как отмечает Петр Давыдов, главный редактор Urbanus.ru, в период с 2012 по 2017 год столичные власти планируют открыть дополнительно три станции ветки легкого метро, идущей сегодня до «Бунинской аллеи». Линия выйдет на поверхность в районе Чечерского бульвара и возле большого железнодорожного кольца у деревни Новокурьяново. А до 2025 года должна появиться еще одна станция: конечная на Серпуховско-Тимирязевской линии метро, она будет называться «Милицейский поселок».

…А теперь переходим к отдельному описанию населенных пунктов направления.

Деревни Бутово и Дрожжино Название «Бутово», разумеется, всем хорошо знакомо – так называются целых два московских района (Северное и Южное Бутово). Они расположены за МКАД, западнее Варшавского шоссе. Однако есть и деревня Бутово, находящаяся всего в 3 - 3,5 км от Кольцевой дороги, но с восточной стороны от Варшавки. Административно этот населенный пункт относится к Московской области.

Здесь, говорит Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела коммандитного товарищества «ДСК-1 и Ко», завершается строительство ЖК «Бутово-Парк». Половина домов в микрорайоне уже заселяется, сдача следующих корпусов назначена на сентябрь нынешнего года. Как обращает внимание Филипп Третьяков, коммерческий директор компании Galaxy Group, всего в 15 минутах ходьбы от комплекса находится станция Бутово, от которой можно доехать до Курского вокзала за 40 минут.

В расположенной чуть дальше (5 км от МКАД) деревне Дрожжино ведется строительство другого ЖК - «Бутово Парк 2». Как отмечает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», этот проект является первой очередью крупномасштабной перспективной жилой застройки. ЖК, расположенный на участке площадью 22 га, будет состоять из 15 жилых корпусов переменной этажности. Помимо жилых домов здесь будут построены многочисленные объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.

Щербинка Первый довольно крупный (более 32 тыс. жителей) населенный пункт на Варшавском шоссе. До 1 июля прошлого года это был город в Московской области, а затем он вошел в состав Новой Москвы. «Рынок новостроек Щербинки сложно назвать крупномасштабным, на данный момент в продаже представлено пять проектов с совокупным предложением порядка 600 квартир, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Средняя цена на первичном рынке составляет порядка 74,5 тыс. руб. за кв. м, основная масса проектов находится на завершающей стадии строительства».

В числе наиболее интересных объектов Наталия Иванова («ПИК») называет дом на ул. Чехова, 10. Эта новостройка – новой серии П-3МК «Флагман», которая воплощает все самые передовые технологии современного индустриального домостроения.

Мария Литинецкая («Метриум Групп») советует обратить внимание на три проекта, предусматривающих комплексное освоение территории. Это мкр-н на ул. Овражная, а также ЖК «Калипсо» и «Прима-Парк», возводимые по современной монолитно-кирпичной технологии. (Цены и характеристики жилья см. в таблице, в конце текста.)

Подольск Этот город не затронула прошлогодняя кампания по расширению Москвы – он по-прежнему относится к области. У Подольска внушительные размеры – его население составляет 207 тыс. человек. «Строительство в городе активно, он занимает лидирующие позиции среди подмосковных городов ближней удаленности, - отмечает Петр Давыдов (Urbanus.ru). – Средняя стоимость нового жилья составляет порядка 78 тыс. руб. за кв. м, а самые недорогие квартиры в Подольском районе продаются в ЖК «Львовский» - от 2,23 млн руб. за однокомнатную квартиру».

Как говорит Ольга Маркова («Пересвет-Инвест»), особенностью рынка Подольска является то обстоятельство, что большинство новостроек здесь уже или сданы, или вводятся в эксплуатацию в ближайшее время. Среди таких ЖК эксперт называет «Поливаново» (сдача – IV квартал 2013 года) и «Ривьера Парк» (III квартал 2013 года). В городе ведется и малоэтажное строительство (например, ЖК «Европа»), а также активно возводятся современные 18-25-этажные монолитно-кирпичные дома. Из крупных проектов можно выделить микрорайон «Южный», где в настоящее время действует летняя акция на квартиры – стоимость от 3,3 млн руб. Квартиры предлагаются с отделкой.

Климовск Небольшой город всего в 1 км от Подольска. Как отмечает Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»), здешний рынок новостроек является относительно небольшим: на данный момент представлены только четыре проекта. Средняя цена на рынке составляет порядка 62 тыс. руб. за кв. м, а минимальная – 51 тыс. руб. Самый дешевый объект стоит 1,85 млн руб. – это квартира площадью 33,7 кв. м в доме, ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2015 год.

Чехов Город в 55 км от МКАД, население превышает 60 тыс. человек. Несмотря на удаленность, в Чехове ведется активное строительство. Реализуется как комплексная застройка, так и точечная, основная масса проектов относится к монолитному домостроению.

Сергей Чебатков, руководитель отдела маркетинга холдинга «Лион Групп», говорит, что среди возводимых в городе ЖК есть не только комфорт-, но и бизнес-класс. Цены в среднем составляют 50-70 тыс. руб. за кв. м. Среди интересных комплексов эксперт советует обратить внимание на «Виват Чехов», «Чайку», а также мкр-н «Губернский».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Главное преимущество данного направления – это, бесспорно, транспортная доступность. Она неплохая и сегодня: до всех городов направления можно доехать как по скоростному Симферопольскому шоссе, так и по железной дороге. А в перспективе ситуация обещает улучшаться: с прошлого года рядом появилась Новая Москва и столичные власти уже прикладывают усилия, чтобы обеспечить своих новообретенных жителей транспортом. А попутно от этого выиграют и жители соседних городов Московской области.