Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

В статье эксперта, сотрудничающего с аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», известного адвоката Олега Сухова содержится исчерпывающая информация о том, почему покупателям недвижимости на вторичном рынке нужно проявлять особую бдительность по поводу психической вменяемости своего продавца («Невменяемые участники рынка недвижимости»).

Дело в том, что позднее, став уже вроде бы полноправными обладателями квартиры или дома, покупатели рискуют оказаться заложниками ситуации, в которой сделка будет оспорена в суде родственниками, опекунами, а то и самим продавцом, имеющими доказательства той или иной степени ограничения дееспособности последнего. Резоны тут могут быть самые разные. Во-первых, человек и вправду мог не ведать, что творит, и, конечно, в таком случае он нуждается в защите закона. Во-вторых, Олег Сухов описывает, как подобную ситуацию используют откровенные злоумышленники, неоднократно продавая объект, а затем возвращая его по суду с частичным возмещением ущерба от незадавшейся покупки. В-третьих, у родственников недееспособного или ограниченно дееспособного продавца могут быть свои виды на спорную жилплощадь и потенциальную прибыль с нее.

Словом, резоны бывают и абсолютно справедливые, но кто же защитит покупателя, уже выложившего кругленькую сумму, может быть, даже последние свои деньги, может быть, даже вырученные за прежнее и единственное, заметьте, жилье? Адвокат Олег Сухов, опираясь на свои знания о судебной практике, утверждает, что в большинстве случаев суд принимает сторону истца. То есть «судьи по сложившейся судебной традиции отдают предпочтение «больным» продавцам, следствием чего является признание сделки недействительной и возврат квартиры обратно в собственность страдающего расстройством психики продавца, а возврат денег покупателю становится почти невозможным».

Так что, увы, защита добросовестных приобретателей становится делом рук самих приобретателей. Потенциальная опасность столкнуться с формально недееспособным продавцом у покупателя есть всегда. Подобная вероятность гораздо выше, чем, например, оказаться в ситуации приобретения недвижимости, находящейся под арестом или в залоге, или приобретения у лица, не обладающего достаточными правами на распоряжение собственностью, и пр. Эти неприятности проще выявить на этапе определения юридической чистоты сделки, запросив, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). А вот вменяемость продавца и в связи с этим полная дееспособность – вещи не столь очевидные.

Самый простой путь, советует Олег Сухов, «в обязательном порядке (…) проверить, насколько собственник способен адекватно воспринимать ситуацию, чтобы безопасно продать вам свою квартиру. И только после изучения данной информации, подкрепленной справками из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера, (…) рекомендуется выходить на сделку, которая действительно будет безопасной». И требовать такую справку нужно без всяких ложных стеснений - мол, обидим чувствительного продавца. Не обидите. В списке документов, которые, например, необходимо представить в банк, чтобы покупатель смог получить ипотечный кредит, такие справки – обязательны. Без них там никто просто разговаривать не будет.

Продолжая эту тему, в рамках еженедельного опроса «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» выяснял у москвичей, насколько они вообще наслышаны о практике запрашивать у продавцов вторички справки из психоневрологического и наркологического диспансеров и видят ли они в этом возможность повысить безопасность сделки.

Оказалось, что 79% наших респондентов и не подозревают о существовании описанной практики.

При этом сила медицинских документов, предоставленных продавцами, вызывает у респондентов сомнения. Половина участников опроса затрудняются ответить, помогут ли справки обезопасить сделку, еще 12% - даже уверены, что не помогут. Среди таких респондентов встречаются фаталисты, убежденные в том, что «в наше время ничего не поможет», и скептики, не верящие в подлинность подобных справок. И только чуть больше трети (38%) опрошенных все же верят в бумагу с печатью и подписью.

И мы бы всерьез встревожились за судьбу сделок на вторичном рынке, если бы не ответы наших респондентов на следующий вопрос: «Как можно себя обезопасить, совершая сделку на вторичном рынке?»

Примерно треть собеседников журнала www.metrinfo.ru советует совершать сделки, консультируясь у квалифицированных специалистов – в основном, юристов, а четверть - советует совершать сделки через надежные риелторские компании. При этом некоторые респонденты уточнили, что надежными считают исключительно государственные учреждения (но вот незадача - государственных агентств недвижимости не бывает).

Примерно десятая часть опрошенных степень квалифицированности юристов или респектабельности компании, сопровождающей сделку, определяют по отзывам и рекомендациям знакомых.

Еще около 25% респондентов посоветовали самим покупателям быть бдительными – не лениться самостоятельно делать запросы, проверять документы, а также внимательно присматриваться к внешности продавца – вменяем он или нет.

В более мелких группах услышали мы и вовсе радикальные советы, например – не покупать вторичное жилье. Также не обошлось без извечного национального фатализма – кое-кто из участников опроса убежден, что от возможных неприятностей никто не застрахован.

Российский человек вообще мало от чего застрахован. Можно было бы угрюмо восклицать: «Что делать?!» - но судя по готовности большинства москвичей в решении серьезных вопросов обращаться в надежные агентства, к компетентным юристам, советы профессионалов будут услышаны. Так что общий вывод такой – народ хоть и не слишком в курсе, что надо проверять продавца квартиры на вменяемость, но если ему представится шанс купить квартиру, он разберется что к чему, прибегнув к квалифицированной помощи, да и сам предпримет необходимые меры.

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.