Элитарный портал недвижимости
Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья
Участки без подряда: новых поселков все больше. Рост цен минимальный. Появился интересный термин – «суперэконом» и парадоксальный сегмент - «земля в Москве» Цены - от 10 000 руб.
События и тенденции Не так давно в столице появился новый удивительный сегмент земельного рынка - «участки без подряда в Москве». Произошло это благодаря присоединению солидной части Подмосковья к Москве. «Если раньше подобных организованных проектов в столице не было, то теперь за счет присоединения новых территорий в Москве ведутся активные продажи примерно в 80 поселках из которых около 40% - это участки без обязательного строительного подряда», заявил сообщил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Сергей Мусолин, управляющий партнер компании Atlas Development.
Вообще, ушедший 2012-й год оказался довольно значимым с точки зрения влияния на земельный рынок. Так, смена руководства Московской области привела к тому, что начались задержки со стороны областной администрации с согласованием разрешительной и проектной документации. Поэтому отдельные проекты в 2012 году так и не вышли на рынок.
Вместе с тем в аналитическом центре «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» отметили, что II полугодие 2012 года ознаменовалось очередным скачком количества новых проектов на рынке участков без подряда. Как показало проведенное «Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2011-2012 годы (Декабрь 2012 – Январь 2013)» на продажу поступило 125 поселков, не предлагавшихся в I полугодии. А в I полугодии 2012 года продажи велись в 69 КП. Аналитики подсчитали, что к концу года общее число качественных поселков (с электричеством и природным газом) на первичном рынке участков без подряда Подмосковья составило 432.
Большая часть проектов вышла на рынок на территориях, удаленных от Москвы. Среди поселков, поступивших на продажу во II полугодии 2012 года аналитики www.irn.ru выделили КП «Малахитовая поляна» в 68 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Первая очередь поселка размежевана на 154 участка «под дачное строительство». Участки 7-28 соток можно было приобрести по 19 000 - 30 000 руб. за сотку, а стоимость коммуникаций составляла 260 000 руб.
Поселок «Незабудкино», предназначенный для дачного строительства (74 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) состоит из 183 участков от 6 до 15 соток. Здесь стоимость сотки варьировалась от 29 300 до 55 000 руб., а доплата за коммуникации составляла 440 000 руб. с участка.
Если отъехать от Москвы еще дальше, за отметку 90 км от кольца, то стоит обратить внимание на поселки «Ковалево Родники» и «Березки». Оба находятся на Симферопольском шоссе в 95 и 116 км от МКАД. Поселок «Ковалево Родники» включает 73 участка по 15-34 сотки, которые продавались по 30 000 – 120 000 руб. за сотку плюс 390 000 руб. с участка за коммуникации. КП «Березки» разбит на 201 участок от 8 до 21 сотки. Стоимость земли варьировалась здесь от 6460 до 18 700 руб. за сотку, а доплата за коммуникации составляла 438 000 руб.
Как рассказал нам Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля», недавно была разработана классификация земельных участков без подряда экономкласса. Участки структурировались в отдельные форматы: суперэконом, эконом - 1, эконом-2, эконом-3. Внушительным спросом весь прошлый год пользовались земельные участки категории «суперэконом», и эта тенденция сохранится и в ближайшее время.
В УК ТМ «Своя земля» подсчитали, что процент сделок по продажам участков категории суперэконом, где девелоперы, по сути, продают только землю без коммуникаций, дорог и инфраструктуры, за прошедшее лето увеличился почти в два раза, по сравнению с аналогичным показателем периода «зима-весна» 2012-го. В июне процент продаж участков «суперэконом» составил 72% от общего количества сделок, а в июле этот показатель увеличился до 80% и к концу лета достиг 86% от общего количества продаж.
А по мнению Алексея Гусева, коммерческого директора компании RDI, в настоящее время рынок участков без обязательного подряда максимально насыщен, и ажиотажного спроса здесь нет. Количество сделок в этом сегменте за 2012 год сократилось по сравнению с предыдущими тремя годами примерно в три раза. «Единственное, где объем спроса держится на прежнем уровне, это участки без подряда экономкласса, расположенные на средней удаленности от МКАД (свыше 30 км от МКАД), то есть так называемый дачный сегмент», - отмечает эксперт.
Тем не менее и в более дорогих ценовых категориях спрос есть. Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» отметила, что участки без подряда привлекают и состоятельных покупателей, которые не планируют начинать строительство немедленно. При этом они готовы приобретать сразу по 2-3 участка. Девелоперы же в свою очередь оперативно среагировали на потребности потенциальных клиентов и увеличили средний размер участков с 6-12 соток до 10-20, в отдельных случаях - до 30 и более соток.
Сергей Мусолин (Atlas Development), также как тенденцию выделил появление нового сегмента элитных участков без подряда. У потенциальных покупателей есть желание купить участок вместе с уникальными характеристиками, как видовыми, так и инфраструктурными, но при этом не быть обремененным проектом дома, навязанным девелопером. Один из примеров - поселок «Никольский Берег» (Калужское шоссе, 32 км. от МКАД), вышедший на рынок в 2012 году. Он расположен на узкой береговой полосе между озером и лесным массивом, участки в нем размежеваны таким образом, что практически каждый из них выходит либо к воде, либо к лесу. Проект имеет хорошую транспортную доступность, обеспечен всей необходимой для постоянного проживания инфраструктурой и пользуется большим спросом со стороны покупателей: чуть более чем за полгода с момента начала продаж были реализованы почти все участки у воды.
Стало больше появляться поселков под индивидуальное жилищное строительство и это - еще одна тенденция земельного рынка, отмечает Юрий Рожин, заместитель директора Департамента по маркетингу и рекламе компании Kaskad Family. Если ранее отмечалось появление проектов под дачное строительство в объеме 70-75% от общей доли рынка, то сейчас показатель снизился на 14% за счет появления проектов под ИЖС.
Зоны роста По данным компании Atlas Development, в количественном выражении больше всего новых поселков в 2012 году появилось на Киевском шоссе – свыше 20 новых проектов. Если же говорить в процентном увеличении объема предложения на конкретных направлениях, то в лидерах роста Щелковское шоссе (+50%), Минское (+35%), Алтуфьевское и Ленинградское (+30%).
В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» подсчитали, что основной прирост числа поселков во II полугодии 2012 года произошел за счет менее престижных направлений расположенных за 61 км от МКАД. Здесь стало предлагаться на 23 объекта больше, чем в I полугодии (93 против 70). 47% проектов расположены в дальнем Подмосковье и соседних областях на недорогих направлениях. «Рынок движется в сторону менее привлекательных земельных массивов, - подтверждает Юрий Рожин (Kaskad Family). - Основная масса появившихся проектов привлекательны, в первую очередь, своим внутренним наполнением, нежели уникальностью расположения».
Рост цен замедлился Цены остаются основным индикатором, который характеризует ситуацию на земельном рынке Подмосковья. Но 2012 год не преподнес сюрпризов. Аналитический отдел Kaskad Family отмечает, что рост цен на участки без подряда в 2012 году составил 1,9%, а во второй половине 3,4%. Сергей Мусолин (Atlas Development) также подтвердил, что цены изменились незначительно: участки прибавили в стоимости около 5%, усредненная стоимость сотки на конец 2012 года составила порядка 220 тыс. рублей. Естественно, этот показатель не отражает картину в каждом конкретном проекте. На рынке существуют как проекты, которые в 2012 году значительно потеряли в цене, так и те, которые росли быстрее рынка. К примеру, в «Никольских Озерах» (Киевское шоссе, 29 км. от МКАД) за год рост цен составил 15%. Причем прирост стоимости ускорился ближе к концу года, когда участки в продаже на первичном рынке стали подходить к концу. За второе полугодие 2012 года стоимость сотки в проекте увеличилась на 7,5%.
Анализируя цены в проектах с участками без подряда, вышедшие на рынок во II полугодии 2012 году, аналитики «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU» отметили и то, что средняя стоимость сотки в новых проектах оказалась почти на 20% ниже, чем в распроданных (172, 8 против 215, 3 тыс. руб.).
В компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» подсчитали, что на земле под дачное строительство в сегменте эконом средняя стоимость участка без подряда и коммуникаций составляет 10 000 руб. за сотку, цена участка без подряда с коммуникациями – 48 000 руб.за сотку. Бизнес-сегмент выглядит по средним ценовым показателям следующим образом: участок без подряда с коммуникациями - 120 000 руб. сотка, участок с подрядом - 170 000 руб. На землях ИЖС в сегменте эконом средняя стоимость участка без подряда достигла 25 000 руб. за сотку, а сотка участка с подрядом стоит 60 000 руб.
Успешные проекты В число поселков, продемонстрировавших самые высокие темпы продаж во второй половине 2012 года в категории «суперэконом», по словам Игоря Богданова (УК ТМ «Своя земля»), попали поселки «Орешники» (Новорязанское шоссе, 80 км. от МКАД) и «Ильинское» (Новорязанское шоссе, 74 км), а в категории «эконом 3» высокие темпы продаж были в поселках «Радужный» (Новорязаноское шоссе, 54 км.) и «Загорново-2» (Новорязаноское шоссе, 40 км.)
«Если рассмотреть, например, южные направления, - говорит Алексей Гусев (RDI), - то лидерами продаж стали проекты «Солнечный Город» (Киевское или Калужское шоссе, 35 км. от МКАД) и «Лесной Пейзаж» (Киевское или Калужское шоссе, 30 км. от МКАД). Диапазон цен за сотку в поселке полным комплектом необходимых коммуникаций, составляет от 45 до 80 тыс. рублей Сергей Мусолин (Atlas Development) добавил, что в «Никольских Озерах» (Киевское шоссе, 29 км. от МКАД) за 2012 год было продано 100 лотов и к концу года все участки на первичном рынке были реализованы. Не менее высокие темпы показал и проект «Никольский Берег» (Калужское шоссе, 32 км. от МКАД). Несмотря на то, что поселок относится к элитному сегменту, спрос на участки в нем был довольно высок. «С момента выхода в стадию открытых продаж и до конца года было реализовано 6 участков», - отмечает эксперт. В поселке всего 26 участков. А стоимость сотки земли в поселке «Никольский Берег» на сегодня составляет $ 29-34 тыс.
Классификация земельных участков в экономклассе Категории поселков Супер-эконом Эконом 1 Эконом 2 Эконом 3 Цена за 100м2 (1 сот./руб.) 10 000-25 000 25 000-55 000 45 000-65 000 50 000-80 000 Единовременный платёж на подведение коммуникаций. (руб./участок) – 190 000 260 000 370 000 Предложение Участок Договор Подъездные пути Регистрация сделки Участок Договор Подъездные пути, въездная группа Регистрация сделки Вн. дороги Забор Электричество Участок Договор Подъездные пути, въездная группа Регистрация сделки Договор Вн. дороги Забор Электричество Газ Участок Договор Подъездные пути, въездная группа Регистрация сделки Договор Вн. дороги Забор Электричество Газ Вода Доп.возможности В ряде случаев возможно поэтапное улучшение участка до более высокого класса. Источник: УК ТМ «Своя земля»30 самых доступных по цене поселков с участками без подряда
Купить загородный дом и участок : предложения наших партнеров
Земельные участки в Подмосковье: полная база объектов
КАЛИНА КРАСНАЯ «КАЛИНА КРАСНАЯ», Ярославское ш., 45 км. Готовый поселок в окружении леса, рядом озёра. От 84 000 руб./сотка. Скидки до 200 000 рублей! Тел.:(495)783-0810 Ссылка: www.tri-group.ru
КП Чеховские дачи Готовый поселок в Чеховском районе. 45 км от МКАД. ИЖС. Подключен свет и газ. Участки от 15 соток. Рассрочка. Цена: от 2 млн руб. Телефон: (495) 223-70-08 Ссылка: chehovskie.ru
Экопоселок «Юрьевские пруды» Только этой весной! От 30 000 руб/сотка. Зона отдыха с прудом, детской площадкой и беседками барбекю. Новая Рига. Цена: от 30 000 руб./сотка Телефон: 8 (495) 773 44 13 Ссылка: cottage-eco.ru