Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

На востоке Подмосковья «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» выделил три города – это Балашиха, Реутов и Люберцы, где предложение качественного жилья на вторичном рынке самое обширное. Наше внимание сосредоточено на домах, возведенных не позднее, чем 7 лет тому назад.

Застройка каждого города имеет свои особенности, отличаются друг от друга и недавно построенные жилые комплексы. По данным компании «Метриум Групп», предложение вторичного рынка недвижимости восточного направления Подмосковья представлено как панельными, так и монолитными и монолитно-кирпичными домами в соотношении 55-60% к 40-45% соответственно. Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», добавил, что монолитные дома и в Балашихе, и в Люберцах и в Реутове как правило - это точечная застройка. Панельные дома представлены в микрорайоне Щитниково города Балашихи, в микрорайоне «Красная Горка» в Люберцах (мкр. 7 и 8). Комплексный подход к освоению территорий стал активно применяться как раз после кризисных 2008-2009 г.г. и сейчас по такому принципу застраивается ряд проектов в 10-м микрорайоне Балашихи и микрорайоне 10 «А» Реутова. Основной объем вчерашних новостроек на вторичный рынок попадает из этих районов.

По информации, полученной в компании «Сити-XXI век», каждая третья квартира (33%), предлагаемая на вторичном рынке Балашихи, расположена в домах новой застройки. В Реутове и Люберцах показатели объема вчерашних новостроек на рынке готового жилья практически эквивалентны и составляют около 20%, то есть каждое пятое предложение.

Вместе с тем, по подсчетам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», в структуре предложений в сданных новостройках Балашиха занимает первое место (55%), затем идут Люберцы (29%) и Реутов (16%). Кроме того, в Балашихе представлен наиболее широкий выбор предложения в этом сегменте - и по площади, и по ценовому диапазону. По данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», предложение в Балашихе составляет фактически четверть от всего предложения, расположенного до Малого московского кольца на Востоке.

Дифференцированный спрос По наблюдениям Марины Тимашовой, заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», наибольшим спросом у покупателей вчерашних новостроек из трех названных городов пользуются Люберцы. До города гораздо удобнее добираться чем, например, до Балашихи. В Люберцах к услугам жителей бОльшее количество действующих железнодорожных станций и налаженное железнодорожное сообщение. По соседству в конце 2013 года планируется открыть станцию метрополитена «Жулебино», что сделает город еще более привлекательным для потенциальных покупателей.

А вот Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») считает, что на первом месте по востребованности из трех городов находится Балашиха. «Выбор проектов, где можно приобрести жилье в готовой новостройке больше, - объясняет эксперт, - а сами цены – одни из самых доступных в городах ближайшего Подмосковья».

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» выделила Реутов и считает, что за счет близости ко МКАД и станции метро, спрос на вторичку здесь очень большой.

Балашиха – самый широкий выбор В последние годы Балашиха стабильно входит в тройку городов Подмосковья – лидеров по строительству жилья. По словам Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), на ее территории сконцентрировано около 7% всех строительных площадок Московской области. Вследствие этого и объем предложения квартир во вчерашних новостройках здесь наиболее высок. Как добавила Марина Толстик («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), обширный выбор квартир есть и в домах панельных серий П-44т/к, ИП-46С, И-155, Европа, П-46М, а также в монолитных новостройках.

По данным «Метриум Групп», в продаже на вторичном рынке имеются квартиры (от одной до пяти комнат) площадью 21-200 кв. м. Ценовой диапазон предложений – от 2,2 до 17 млн. рублей. В основном, по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», предлагаются одно- двухкомнатные квартиры, площадью от 38 до 75 кв.м, стоимостью от 3,6 млн до 6 млн рублей. Меньше рынок представлен 3-комнатными квартирами, площадью от 75 до 110 кв.м, по цене выше 6 млн рублей.

Цены на вчерашние новостройки также зависят от того, сделан ли в квартире ремонт или нет. Покупатели предпочитают приобрести объект в новом доме дешевле и без ремонта. «Так, стоимость квартиры с отделкой выше стоимости стандартной новостройки на 15-20%», - подсчитала Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP.

По данным «Метриум Групп», средняя стоимость вторичного жилья в Балашихе составляет 90 тыс. рублей за кв. м. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») делает вывод, что за год цены на квартиры в готовых домах выросли в пределах 10-15%.

Реутов - предложения по ценовому максимуму Реутов - город с самой дорогой недвижимостью на восточном направлении Подмосковья, - говорит Олеся Кошкина (TEKTA GROUP). Как уточнил Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), на вторичном рынке цены за квартиру начинаются от 5 млн. рублей, а стоимость одного квадратного метра может доходить до 150 000 – 170 000 рублей.

В значительной степени это обусловлено тем, что выбор качественных предложений в современных домах небольшой: значительные объемы новостроек еще находятся в стадии строительства и на вторичный рынок не поступили.

На сегодня во вчерашних новостройках Реутова подавляющее большинство предложений (до 85%) – квартиры в панельном жилом комплексе на улице Челомея (мкр. Новокосино-2). «Здесь преимущественно представлены двухкомнатные квартиры площадью 57-65 кв. м. Оставшиеся 15% предложения приходятся на монолитно-кирпичные корпуса, возводимые в последние годы на Юбилейном проспекте», - объясняет Марина Тимашова («Сити-XXI век»).

На вторичном рынке Реутова в продаже имеются квартиры площадью от 25 до 112 кв. м (от одной до четырех комнат). Бюджет покупки варьируется от 3,8 до 14,8 млн. рублей. С момента заявления о планах продления Калининской линии метро за МКАД цены в Реутове возросли в среднем на 15-20%. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Реутове за прошедший год выросла почти на 4% и составила 126 тыс. рублей за кв. м.

Люберцы - вторичка из Красной горки В Люберцах в последние несколько лет масштабное строительство было развернуто в микрорайоне Красная Горка, где было возведено четыре квартала многоэтажного жилья современных панельных серий. По данным «Сити-XXI век», суммарная площадь квартир в них превышает 1 000 000 кв. м. Отдельные корпуса продолжают строиться и вводиться в эксплуатацию. Вследствие этого половина из вчерашних новостроек, представленных на вторичном рынке жилья Люберец, составляют квартиры, расположенные в данном микрорайоне. Преимущественно это двухкомнатные квартиры площадью 55-70 кв. м, расположенные в 17-25-этажных панельных домах серии П-44Т/К, П-3М, Д-23 и КОПЭ.

Остальную часть предложений поставляют на вторичный рынок монолитные и монолитно-кирпичные жилые комплексы, возведенные в последние годы на улице Авиаторов, Октябрьских проездах, Лермонтовском проспекте. Три четверти представленных здесь квартир - это одно- и двухкомнатные квартиры площадью 40-50 и 60-80 кв. м соответственно, оставшиеся 25% от объема предложения – трехкомнатные квартиры площадью 80-105 кв. м.

По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), в Люберцах квартиры в новых домах на вторичном рынке недвижимости предлагаются площадью от 28 до 104 кв. м (от одной до четырех комнат). Ценовой диапазон предложений – от 3 до 16,2 млн. рублей. «Средняя стоимость квартир в Люберцах преодолела рубеж в 100 тыс. рублей и в настоящее время она составляет 102 тыс. рублей за кв. м, - добавила эксперт, - прирост за год – почти 3%».

Существенного роста цен не предвидится Ценовые перспективы на качественную недвижимость в названных городах во многом обусловлены переменами. Марина Тимашова («Сити-XXI век») отмечает, что для рынка недвижимости московского региона в целом будет характерна ситуация повышенной волатильности и частой смены трендов. Вследствие этого некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться противоположно направленной колебательной динамикой с той же амплитудой.

Вместе с тем на ситуацию могут повлиять и другие обстоятельства. Например, как и на других подмосковных направлениях - строительство дорог, прокладка новых транспортных маршрутов, что условно сделает города ближе к столице, так как на дорогу в столицу будет уходить меньше времени.

«В будущем росту цены в обозначенной зоне будут способствовать изменения в транспортной системе», подтвердила Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Эксперт напомнила, что в настоящее время проводится реконструкция шоссе Энтузиастов, которая должна завершиться к концу текущего года. Власти также планируют реконструировать Щелковское шоссе и построить дублер магистрали к 2015 году. Григорий Алтухов, (ФСК «Лидер») рассказал, что до конца 2014 года в Балашихе будет проложена ветка скоростного трамвая, которая существенно улучшит транспортную доступность города – от ближайших к МАКД жилых комплексов. Например, в микрорайона «Новое Измайлово» до станции метро «Шоссе Энтузиастов» гарантированно и без пробок можно будет доехать всего за 20 минут, а от центральной Балашихи – за 40 минут. «Как только начнется строительство ветки, цены в городе, в том числе и на вторичном рынке, вырастут на 5-7% и еще на 7-10% - когда трамвай будет запущен, а Реутов основной рост уже отыграл, и рост цен за год здесь будет на уровне 10 – 12%», - заявил эксперт.

Надо иметь в виду, и один не слишком приятный фактор. В Балашихе не хватает новой инфраструктуры. Дома активно строятся, а школы и поликлиники – нет. В результате и. о. губернатора Московской области Андрей Воробьев объявил мораторий на строительство многоэтажек в городе. И не исключено, что цены на недвижимость в городе повысятся, ведь теперь тем же самым строительным компаниям придется заниматься инфраструктурой, а где ж взять деньги на ее строительство? Правильно, у покупателя (См. статью «Балашиха: самые дешевые новостройки ближнего Подмосковья не обеспечены инфраструктурой».) В то же время повышать цены до бесконечности застройщики не могут - всему есть предел, покупатель подмосковного жилья отнюдь не богач, и ресурсы у него ограничены.

Купить квартиру в новостройке Подмосковья: предложения наших партнеров

Новостройки Подмосковья: полная база предложений

Балашиха, ЖК Алексеевская Роща 1,2,3-х комн. Квартиры от Ген. инвестора в строящихся домах П-111М кор.3 и 5 оконч. строительства 4 кв-л 2013г Цена: от 54000 руб за кв.м. Телефон: (495) 363-34-88 Сайт: www.basti.ru

Люберцы, ЖК «МАРУСИНО-3» Квартиры с отделкой. Новостройка. Комплексная застройка, развитая инф-ра, 15 мин. до ж/д Люберцы. Доступное жилье! Цена: от 1 980 000 руб. Телефон: (495) 663-32-53 Сайт: starkt.ru

ЖК «Самоцветы» Квартиры в Люберцах. Подземный паркинг, ФОК рядом с м. Жулебино. Новый дом в продаже! ЗАО «Сити-XXI век». Телефон: +7 (495) 755-88-55 Сайт: city-xxi.ru