Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Недавно «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» опубликовал статью, посвященную качественной вторичке северных городов Подмосковья: «Химки, Долгопрудный, Королев: в продаже вчерашние новостройки. Современные дома, квартиры с обстановкой и ремонтом. Цены от 75 тысяч рублей за метр». Сегодня мы переместимся на запад и оценим вторичку Одинцова и Красногорска. Напомним, что в поле нашего зрения попадают дома, построенные 5-7 лет тому назад, квартиры в которых продаются по «второму кругу» - их продают хозяева, некогда вложившие деньги в новостройки.

Квартиры в таких домах отличаются удобными планировками (причем многие из них прежние хозяева разработали сами), свежим ремонтом, большими кухнями и просторными гостиными, масштабными балконами или лоджиями, новыми инженерными коммуникациями.

Запад Подмосковья выделяется на рынке недвижимости тем, что поставляет наиболее дорогие предложения. И это не удивительно: данная зона ассоциируется с правительственной трассой – Рублевским шоссе и считается самой экологически чистой территорией в границах Московской области и самой обеспеченной объектами инфраструктуры, включая скоростную трассу - Новорижское шоссе.

Мы решили остановить свое внимание всего на двух городах – Красногорске и Одинцово. Они на протяжении последнего десятилетия активно застраивались современными домами и, как следствие, на вторичный рынок поставляют большие объемы качественной недвижимости.

По характеру застройки Красногорск и Одинцово похожи друг на друга: существует исторический центр, где ведется точечная застройка, а также новые микрорайоны, примыкающие к городам. «Ввиду высокого спроса на недвижимость, - говорит Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения «НДВ-Недвижимость», - девелоперы ведут активную застройку прилегающих территорий, так как масштабное строительство в черте города невозможно».

Вместе с тем, по словам Алексея Курченко, эксперта отдела продаж вторичного жилья Est-a-Tet, в Красногорске рынок предложений вторичного жилья в новых домах (бывших новостройках) в 1,5 - 2 раза численно превосходит предложение в городе Одинцово. «Подавляющее большинство квартир в новых домах предлагается в Красногорске: доля экспозиции составляет 63% от общего объема предложения в этих городах», - подтверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», добавила, что около половины предложений вторичного рынка недвижимости Красногорска и Одинцово составляют квартиры в домах, построенных в двухтысячные. Основная часть квартир в этом сегменте продается в панельных домах (50-58%), на монолитные, кирпичные, монолитно-кирпичные дома приходится 42-50% предложения.

Дмитрий Таганов («ИНКОМ») обратил внимание и на то, что в предложении вторичных квартир в новых домах Красногорска и Одинцово, отсутствуют многокомнатные варианты – четырех- и пятикомнатные квартиры. Самая большая трехкомнатная квартира, экспонирующаяся на рынке, имеет площадь 115 кв. м, а самая маленькая однушка – 33 кв. м. Качественная недвижимость представлена однокомнатными квартирами со средней площадью 45 кв. м, двушками – 69,9 кв. м, трешками – 96,9 кв. м.

Сегодня на рынке можно встретить предложения квартир разной площади примерно в одинаковом ценовом диапазоне. «Это объясняется тем, - говорит Петр Машаров, генеральный директор «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость», - что покупатели в Московской области помимо стоимости самой квартиры сразу оценивают стоимость ремонта, а чем площадь больше, тем ремонт обойдется дороже».

Красногорск: больше предложений Статус Красногорска за последние годы серьезно изменился. Этому способствовал переезд областного правительства в специально отстроенный административный комплекс. Хотя и до этого город активно застраивался и был очень востребован у покупателей жилья.

Близость Москвы стимулирует застройщиков браться за новые проекты. Сегодня в Красногорске преобладает точечная застройка: возводятся отдельные дома или небольшие жилые комплексы. Массовое строительство сосредоточено в Павшинской пойме.

По данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), вчерашние новостройки на вторичном рынке жилья Красногорска представлены как панельными, так и монолитными, монолитно-кирпичными домами. Доля квартир в панельных домах чуть больше и составляет порядка 55-58%, тогда как на остальные приходится около 42-45% предложения.

«В основном это одно-, двухкомнатные квартиры с муниципальной отделкой в панельных домах, находящиеся в собственности менее 3 лет (некоторые владельцы не торопятся оформлять собственность, в отдельных случаях собственность признана в судебном порядке), - уточняет Алексей Курченко (Est-a-Tet). - Примерно 7 из 10 продаж являются альтернативными, с целью улучшения жилищных условий».

Вместе с тем в декабре 2012 года было замечено падение цен на вторичное жилье в Красногорске в среднем на 100-150 тысяч рублей за объект. В то же время эксперт отметил, что дисконты применялись продавцами исключительно при наличии юридических сложностей, препятствующих реализации недвижимости.

В настоящее время, по данным «Метриум Групп», ценовой диапазон предложений составляет 3,9 - 22,0 млн руб. В частности в базе «НДВ-Недвижимость» есть однокомнатная квартира (Лесная ул.), в монолитно-кирпичном доме, общей площадью 42 кв. м (с евроремонтом) за 5,3 млн руб. В панельном доме на ул. Вилора Трифонова продается однокомнатная квартира общей площадью 38 кв. м с типовым ремонтом за 4,45 млн руб. В Павшинской пойме (Павшинский бул.) квартира общей площадью 42 кв. м в монолитном доме без отделки выставлена за 4,9 млн руб., а за двухкомнатную квартиру без отделки общей площадью 52 кв. м (Подмосковный бул.) хозяева хотят получить 5,25 млн руб.

По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», самая дорогая квартира, выставленная в начале года на продажу на вторичном рынке жилья в новостройках Красногорска, стоит 10,5 млн рублей. За эти деньги предлагается трешка площадью 112,5 кв. м, расположенная в ЖК «Красногорский De Luxe».

Одинцово: квартиры без отделки В Одинцовском районе сосредоточены самые престижные коттеджные поселки, где проживают обеспеченные россияне, так что городу Одинцово достаются гламурные отблески рублевских обитателей. По словам Татьяны Бердяевой («НДВ-Недвижимость»), исторический центр города застраивается точечно (преобладают монолитные, монолитно-кирпичные и кирпичные дома), а новые микрорайоны в основном представлены панельными домами.

По данным «Метриум Групп», в Одинцовском районе активно идут продажи в готовых корпусах в мкр-не «Новая Трехгорка», мкр-не «Дубки», д. Акулово (ЖК «Гусарская Баллада»).

Как отметил Алексей Курченко (Est-a-Tet), по наблюдениям специалистов компании, в Одинцово на рынок выходит больше квартир, оформленных в собственность, например, в ЖК «Одинцовский парк» таких 95%. В основном это 1-комнатные квартиры во всех случаях без отделки». Эксперт отметил, что в начале декабря 2012 года цены на вторичном рынке Одинцова, так же как и в Красногорске, пошли вниз, сделав данные предложения конкурентоспособными аналогичным вариантам на рынке новостроек. Таким образом, разница между новостройками и вторичкой в данном регионе сократилась до 500-700 тысяч рублей за 1-комнатную квартиру».

По словам Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), средняя стоимость предложений вторичного рынка Одинцова составляет 92,2 тыс. рублей за кв. м. Средний бюджет покупки оценивается в 4,5 млн рублей за однокомнатную квартиру, за двухкомнатную - 6,1 млн рублей, за трехкомнатную – 7,3 млн рублей. «При этом минимальная цена предложения составляет 60 000 руб. за кв. м, максимальная – 156 000 руб. за кв. м», - уточняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). По сравнению с предыдущим годом цены выросли на 11%.

Например, на улице Белорусская однокомнатная квартира общей площадью 44 кв. м с балконом и ремонтом продается за 4,65 млн руб. В микрорайоне «Новая Трехгорка» квартира в панельной многоэтажке площадью 36 кв. м (есть лоджия, сделан ремонт) выставлена за 4,7 млн руб. А на ул. Вокзальная за квартиру (38 кв. м) в монолитно-кирпичном доме без отделки запросили 4,5 млн руб. «Самым дешевым предложением стала 42-метровая квартира, оцененная в 2,7 млн рублей, - говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). - Она имеет черновую отделку и расположена в одной из новостроек Одинцово на Акуловской улице».

Недвижимость и дорожный вопрос По мнению экспертов, перспектива рынка качественной недвижимости и Одинцова, и Красногорска зависит от факторов, которые в целом влияют на рынок недвижимости: падение доходов, рост ставок по ипотеке, инфляция и др. Вместе с тем ситуация складывается более благоприятно на тех территориях, где решается дорожный вопрос и появляются новые транспортные маршруты. «Например, известно о планах по строительству в районе Одинцово платных дублеров Можайского шоссе и Кутузовского проспекта», - говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). Мария Литинецкая («Метриум Групп») добавила, что в ближайшие 2-3 года будет улучшена транспортная доступность Красногорска. К концу 2013 года будет разработан проект реконструкции Волоколамского шоссе, которое планируется сделать десятиполосным и бессветофорным. Кроме того, в 2013-2015 гг. будет проведена реконструкция развязки на пересечении МКАД с Волоколамским шоссе. «Несмотря на улучшение транспортной доступности рассмотренных городов, в 2013 году мы не ожидаем значительного увеличения цен ни в Красногорске, ни в Одинцово, - отмечает эксперт. - Эти города на текущий момент уже являются одними из наиболее дорогих в области. Мы ожидаем, что рост цен к концу года составит не более 6-8%».

Купить квартиру в новостройке Подмосковья: предложения наших партнеров

Новостройки Подмосковья: полная база предложений

ЖК «Молодежный-2» в Красногорске Всего в 2 км от МКАД. 15 мин. до метро. Квартиры от 2,4 млн р. Ипотека. Развитая инфраструктура. Парковая зона. Цена: от 2,4 млн руб. Ссылка: kr-molodegny.ru