Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

По оценкам экспертов, до 5% сделок на рынке жилья столичного региона (Москвы и Московской области) влекут за собой различные негативные последствия, вплоть до потери права собственности на приобретенное жилье в результате претензий бывших владельцев. Эта проблема присутствует и в других регионах России, где также присутствуют «черные маклеры», «жилищные пирамиды» и другие недобросовестные участники рынка. Свести к минимуму риски позволяет информация о возможных «подводных камнях» сделок с недвижимостью.

Все виды существующих рисков на рынке жилья можно условно поделить на 3 группы: риски покупки жилья на вторичном рынке, риски участия в долевом строительстве и риски участия в кооперативах и иных организациях, предлагающих внести определенную сумму средств в обмен на договорное обязательство через какое-то время предоставить жилье.

Желательно обращаться в компании, у которых уже есть собственная положительная репутация, либо серьезные партнеры – банки, крупные предприятия города. Информацию о сотрудничестве следует перепроверять у самих банков и предприятий. Здесь уместно привести пример из недавнего прошлого. В 2004-2005 г.г. неизвестная ранее никому фирма под громким наименованием «Европейская финансовая группа» называла в качестве партнеров «банки и инвестиционные фонды Германии». В результате доверчивости граждан, эта «фирма» привлекла сбережения жителей Самарской области на сумму более 4 млрд. руб., после чего удачливые «коммерсанты» скрылись.

Обращаясь в компанию необходимо ознакомиться с ее учредительными документами: уставом (или учредительным договором), свидетельством о государственной регистрации юридического лица из налогового органа (для некоммерческих организаций - свидетельство о государственной регистрации из управления Федеральной регистрационной службы по области

При покупке жилья на вторичном рынке основные риски связаны с законностью предыдущих сделок с квартирой. Проверка «юридической чистоты» предыдущих сделок – обязанность риэлтера. Дабы избежать недобросовестных риэлторов следует обратить внимание на комиссионные, которые могут быть слишком низкими. Как правило, серьезные фирмы не работают за вознаграждение меньше 1,5 % стоимости сделки по продаже квартиры.

Если фирма предлагает участие в долевом строительстве жилья, то по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, право на заключение договора она имеет только в том случае если: опубликовала в местном печатном издании проектную декларацию, имеет земельный участок под строительство на праве собственности или аренды, получила разрешение на строительство. Клиент вправе ознакомиться со всеми вышеперечисленными документами.

Стоит обратить внимание на содержание проекта договора участия в долевом строительстве. Поскольку проект договора о долевом строительстве имеет много нюансов его следует показать независимому юристу. Добросовестный застройщик всегда позволит взять экземпляр типового договора на юридическую экспертизу.

Если организация предлагает земельный участок под строительство индивидуального жилья, то здесь основное значение имеют: наличие права собственности у организации на землю под строительство (свидетельство о праве); категория земель (в свидетельстве о праве должно быть указано: «земли поселений»); документы в Регистрационную палату на регистрацию за клиентом права собственности или аренды земельного участка под строительство дома должны быть поданы сразу после заключения договора с фирмой (кооперативом). Договор, который предлагает заключить организация, также следует показать юристу.

Относительно участия в различных формах паевых и других жилищных накоплений, следует сказать, что наиболее распространены сейчас жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК), жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), а также кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ). Деятельность таких кооперативов регулируется специальными законами, что обеспечивает относительную надежность вложений. Наиболее жестко регулируется работа ЖНК и КПКГ.

Отличия между этими формами организации состоит в том, что ЖНК или ЖСК предоставляют жилье в рассрочку после периода накопления (собственником жилья гражданин становится после выплаты полной стоимости). КПКГ также предлагает накопление денежных средств в течение нескольких лет, после чего пайщику должен быть предоставлен денежный заем под залог приобретаемого жилья или другого имущества гражданина – пайщика.

Если условия вложения средств в кооператив, товарищество, союз и т.д. предлагаются заманчивые (низкие ставки по займу, короткий срок ожидания жилья и т.п.) то следует поинтересоваться, какие источники финансирования позволяют это делать. Не лишним будет спросить адрес банка, который может подтвердить сотрудничество с данной организацией. Если сотрудники организации говорят, что банк находится в другом городе, дают иногородний телефон, то сотрудничать с такой организацией не стоит. Иногородние банки, работающие с жилищными проектами, как правило имеют свои отделения, филиалы (или представительства).

Если организация вкладывает временно свободные средства (привлеченные от пайщиков и не использованные не приобретение жилья) в ценные бумаги, то следует ознакомиться с её финансовым планом, так как направления вложений ограничены законом. Например, по Закону о кредитных потребительских кооперативах граждан разрешено вкладывать временно свободные денежные средства только в государственные и муниципальные ценные бумаги, а также на депозитные счета в банках. Для ЖК и ЖСК этот вопрос никак не регулируется, а в Законе о ЖНК прямо сказано, что паевой фонд кооператива может использоваться только на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива и сопутствующие затраты (страхование, ремонт, государственная регистрация построенного жилья и др.).

Иногда накопления на приобретение жилья, помощь в строительстве личного дома и т.д. предлагаются со стороны коммандитных товариществ (товариществ на вере). Это наиболее рискованная форма вложений, так как участвовать в управлении коммандитным товариществом могут только его учредители (полные товарищи). В отличие от других форм накоплений (ЖК, ЖСК, ЖНК, КПКГ), где высший орган управления – общее собрание пайщиков, вкладчик коммандитного товарищества не участвует в управлении товариществом и отдает свои деньги «доверительно», рассчитывая только на добросовестность учредителей.

По мнению специалистов управления жилищной политики, наименее рискованной формой приобретения жилья в настоящее время являются: покупка готовой квартиры (дома), участие в долевом строительстве и участие в ЖНК. Вместе с тем, при любой форме приобретения жилья риск снижается, если в проекте участвует коммерческий банк с долгосрочной положительной репутацией. Банки, как правило, тщательно подходят к выбору партнеров и располагают штатом соответствующих специалистов.

Во всех случаях следует проявлять осторожность, особенно если жилье предлагается по цене более низкой, чем в среднем на рынке. Если цена на 1 кв.м. предлагается ниже средних рыночных показателей, то в результате могут возникнуть серьезные дефекты самого жилья, проблемы с правами у продавца жилья, либо желание привлечь красивой рекламой как можно больше пайщиков, на что всегда рассчитывают «жилищные пирамиды».