Элитарный портал недвижимости
Первый доходный дом эконом-класса откроется в ближайшее время на улице Мусы Джалиля на юге Москвы. Все жилые помещения дома будут предоставляться по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе - гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет. Об этом пишет ИТАР-ТАСС со ссылкой на мэрию города.
Предполагается, что доходы от сдачи внаем жилых помещений в доме коммерческого использования будут зачисляться в бюджет города. Таким образом, считают эксперты, город сможет получить с очередников хоть какую-то выгоду.
Идея создания многоквартирных домов для сдачи в наем принадлежит древним римлянам. Еще в III веке до нашей эры эти изобретательные граждане стали строить из кирпича добротные трех-шести этажные так называемые «инсулы». Первые этажи инсул обычно снимали состоятельные горожане: в таких квартирах были высокие потолки (до 3,5 м.) и широкие окна, защищённые плотными ставнями: слюдаистеклоиспользовалисьредкоиз-заихдороговизны.
Квартиры, начиная с третьего этажа, обычно предназначались для более бедных съёмщиков: окна в них были маленькие, а потолки такие низкие, что жильцам в них приходилось ходить согнувшись. Как свидетельствуют источники , арендная плата в инсулах была достаточно высока. Уже во времена Республики годовая плата за квартиру на пятом этаже составляла около 2000 сестерциев. Квартиры на 2 и 3 этажах стоили от 3000 и более сестерциев. На такие деньги можно было купить целый дом в Италии. Хозяин инсулы мог в любой момент выселить своих жильцов. Часты были спекуляции, от которых страдали, в первую очередь, квартиросъёмщики. Обычно к каждой квартире или комнате вела отдельная лестница: разобрав её, хозяин мог блокировать жильца в его комнате, пока тот не выплатит квартирный долг. На верхних этажах в одной комнате селились часто 2 или 3 семьи. Часто инсулы занимали целый квартал.
В России первые доходные дома появились еще в XVIII веке при Елизавете Петровне, когда обедневшее дворянство стало сдавать в наем часть усадеб. В XIX веке уже специально стали строить доходные дома для сдачи квартир в аренду. Подобное жилье привлекло внимание интеллигенции. Жители городов прежде, впрочем, как и сейчас, не хотели обременять себя налогами. Обязанности по обслуживанию собственной недвижимости тоже многим казались тяжелыми хлопотами. Первые этажи доходных домов арендовали владельцы магазинов, ателье, модных салонов. Вторые этажи сдавались под конторы, третьи занимали семьи купцов, дворян и аристократии. Жилье на последних этажах стоило значительно дешевле, там селились военные низших чинов, студенты и другие малообеспеченные люди. Широко были распространены доходные дома и за рубежом. Они тоже были разных категорий — как для людей состоятельных, так и для самых бедных. Правда, малоимущие за рубежом всегда жили в более комфортных жилищных условиях, чем в России.
Например, в Париже существовали дома Ротшильда, который пожертвовал на них огромные деньги. По воспоминаниям современников, квартиры в этих домах были дешевы и при этом благоустроены настолько хорошо, насколько это соответствовало возможностям того времени.
В Лондоне в середине XIX века начали строить для малоимущих доходные дома на деньги американца Джорджа Пибоди. Выручка от сдачи в наем квартир шла на дальнейшее строительство — и к началу XX века в столице Великобритании было построено более 5 тысяч доходных домов, где жило более 200 тысяч человек. Плата за квартиру в подобном доме была на четверть меньше, чем в обычном — жильцы платили за квартиру одну пятую часть своего семейного бюджета, а за комнату — одну седьмую.
В 1916 году в одной только Москве насчитывалось более 630 доходных домов, их владельцы процветали и входили в круг самых богатых людей страны. В доходных домах жили и бедные, и богатые горожане. Цены на меблированные комнаты в элитных доходных домах начинались от 100 рублей в месяц, а ежемесячная квартплата в самом шикарном доходном доме Москвы, который располагался на Сретенском бульваре и принадлежал страховому обществу "Россия", нередко переваливала за 500 рублей. Вместе с тем в районе Хитровки существовали доходные дома, в которых можно было переночевать за 5 копеек.
Кончилось всё в одночасье: с приходом Советской власти доходные дома стали существовать в формате коммунальных квартир.
Идея возрождения доходных домов возникла у столичных властей еще в 1999 году. Реализация проекта была поручена Департаменту инвестиционных программ строительства города Москвы, однако натолкнулась на одно серьезное юридическое препятствие. Дело в том, что тогдашний закон о жилищной политике позволял арендаторам квартир по прошествии определенного времени приватизировать их. Департамент внес в Мосгордуму и Госдуму РФ предложения по изменению существующего законодательства, и в мае 2001 года Владимир Путин подписал Закон "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещающий приватизацию арендованных у города квартир. Это дало доходным домам зеленый свет, и лучшие архитектурные мастерские Москвы закипели в поисках оптимального проектного решения.
Первый в современной России доходный дом экстра-класса был построен на средства Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) в 2003 году по адресу Большой Николоворобинский переулок, 10.
В нем разместились 47 квартир: 6 двухкомнатных (арендные ставки – от 2500 до 3300 долларов в месяц), 19 – трехкомнатных (ставка – от 3200 до 4800 долларов в месяц), 21 – четырехкомнатная (аренда – от 4700 до 5700 долларов в месяц), одна семикомнатная двухуровневая квартира площадью 300 кв. метров (12 000 долларов в месяц), пишет газета «Взгляд» .
Кроме аренды жильцы оплачивали комплексное техническое обслуживание в размере 130–150 долларов в месяц в зависимости от уровня и площади жилья. В случае, когда квартиру арендовали юридические лица, они платили налог на добавленную стоимость.
В следующий раз речь о доходном доме зашла в связи с реализацией нацпроекта «Доступное жилье».
В ноябре 2007 года первый заместитель мэра города Людмила Швецова рассказала РИА Новости о намерении столичных властей построить в городе два доходных дома. «Первый дом будет предназначен для очередников, чтобы они временно проживали там. Второй доходный дом будет построен для студентов и студенческих семей", - пояснила Швецова.
По ее словам, максимальный срок аренды в этих домах составит 5 лет, причем никто из съемщиков не будет иметь права приватизировать квартиру.
Швецова также уточнила, что доходные дома не будут приносить особых средств в бюджет города, однако "эти дома будут решать социальные проблемы в Москве". Как сообщали СМИ , столичное правительство обещало московским студентам жилье в таких домах за умеренные деньги – всего за 200 до 250 долларов в месяц.
Прошло чуть больше года и при разговоре о доходных домах все чаще звучат темы рентабельности и доходности этих проектов. Эксперты сходятся во мнении, что инвесторам строительство такого рода домов будет не интересно именно в силу низкой доходности проекта.
Те доходные дома, что сейчас в Москве уже построены назвать «социальным жильем» трудно: стоимость аренды там — от 1,5 до 10 тысяч долларов месяц, то есть жилье строится для представителей крупных компаний, иностранных фирм и прочих гостей столицы, которым жить в этих квартирах выгоднее, чем в гостиницах.
Недавно московские власти решили строить муниципальные доходные дома эконом-класса. Проживать в них будет позволено коренным москвичам, стоящим в очереди более 10 лет, многодетным семьям, студентам и т.д. — арендная ставка будет составлять от 6 до 12 тысяч рублей в месяц. Срок проживания будет ограничен пятью годами. Впрочем, ряд экспертов убежден, что ограничивать срок проживания в социальном жилье не надо: набор требований к такого рода квартирам должен быть минимальным, и поэтому гражданин, если он станет получать значительно больше, сам не захочет оставаться дальше в этом жилье, пишет Информационный канал АПИ-Новости .
Эксперты утверждают, что и на федеральном уровне скоро будет создана, очевидно, государственная жилищная корпорация, которая займется строительством социального жилья.
Вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко полагает, что в возведении доходных домов должны участвовать и частные компании, чтобы строительство социального жилья стало поистине массовым. Государство лишь должно определять, сколько помещений должно быть для малоимущих, и, соответственно, субсидировать.
В Европе государство жестко контролирует этот процесс: субсидии выделяются только зарегистрированным независимым жилищным ассоциациям.
В России данный бизнес надо поднимать с нуля: у нас нет такого понятия, как доходные дома, нет порядка платы за социальное жилье и т.д.
Для начала необходимо внести поправки в градостроительный и земельный кодексы, в другие нормативные акты, то есть речь идет о создании целых пакетов законопроектов на жилищную тему.
Эксперты утверждают, что государство отважилось на этот шаг и даже готово ввести единый налог на вмененный доход в этом бизнесе, готово предоставить рассрочку по уплате стоимости земли и ввести некоторые другие льготы. Готово ввести и ввело – не одно и тоже. Так что пока всё находится в формате ожидания.