Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Разразившийся мировой финансовый кризис подкрался к нам незаметно. Последние годы рынок недвижимости в России лихорадило. Мы пережили строительный бум, стремительное удорожание квадратного метра, взрыв ипотечного кредитования и на повестке дня стоял ребром самый больной вопрос героев нашего времени: вопрос о недоступности жилья. Еще летом, когда по Европе уже вовсю бродил Кризис, наши СМИ продолжали прогнозировать стремительный рост цен на землю. «Земельные участки в Московской области растут в цене быстрее, чем квартиры в Москве», - сообщала газета Коммерсантъ со ссылкой на исследование компании «Гео Девелопмент».

Согласно данным 'Гео Девелопмент', в 2008 году по сравнению с началом 2007 года цена сотки земли по Новорижскому шоссе выросла с 16 тысяч долларов до 22 тысяч, по Калужскому шоссе - с 12 тысяч долларов до 15 тысяч, по Минскому и Киевскому шоссе - с 10 тысяч до 13 тысяч долларов, то есть в среднем на 25 -30 процентов. При этом, по словам руководителя аналитической службы «МИАН - Агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, в 2007 году квартиры в пределах МКАД подорожали на 12-15 процентов.

По прогнозам начальника отдела развития «МДК-групп» Алексея Тонконогова, к июлю 2009 года земельные участки по Новорижскому, Киевскому, Ленинградскому, Ярославскому шоссе могут подорожать на 25 -30 процентов. Земельный рынок Подмосковья эксперты в один голос называли недооцененным. И никто не удивлялся тому факту, что частные инвесторы переключились на сделки по покупке участков. Люди предпочитали вкладывать деньги не напрямую, а через паевые фонды. На начало июля 2008 года было сформировано более 20 земельных ПИФов, стоимость чистых активов которых превышала 20 миллиардов рублей (около двух миллиардов долларов).

Хм… И где теперь те паевые фонды? Интересно, что в основной своей массе эксперты говорили о стабильности рынка загородной недвижимости. Дескать, этот сегмент рынка традиционно отличается инертностью, и влияние кризиса на него не будет сильно заметным. Но кризис таки разразился и в наших широтах. И сегодняшняя ситуация на рынке загородного жилья существенно отличается от недавних прогнозов.

На минувшей неделе гендиректор группы «Альянс Континенталь» Алексей Чаленко на конференции, посвященной финансированию девелопмента в условиях кризиса, заявил о том, что оптовые цены коттеджей в Подмосковье упали на 60-65%. По словам Чаленко, коррекция цен на рынке недвижимости может продлиться от 2 до 4 лет, падение на рынке недвижимости составит более 40%. «Кризис в России намного глубже, чем был в 1998 году, когда цены на недвижимость упали на 40%, и рынок восстанавливался 52 месяца», - заявил Чаленко.

По данным эксперта, в Подмосковье оптовые цены коттеджей уже упали на 60-65%, жилье экономкласса подешевело на 30%. «В оптовых ценах почти достигнуто «дно» и коррекция будет небольшой», - отметил Чаленко. По его словам, розничные цены на жилье экономкласса снизились на 15%. «Сейчас не все девелоперы официально заявляют о снижении цен на недвижимость, так как есть последний шанс продать дорого непонимающим ситуацию на рынке людям», - заявил эксперт. Он сообщил, что в регионах девелоперы идут на сделки с дисконтом и продают объекты ниже себестоимости строительства.

Кроме того, дефицит кредитных ресурсов заставил девелоперов продавать простаивающие без стройки участки и приобретенные на будущее сельскохозяйственные угодья. В ноябре скидки на земельные участки в Подмосковье составили 50-70%, об этом пишетРБК daily. «Сейчас выставлены на продажу сладкие куски, о которых раньше и мечтать не приходилось, так как они находились под мегапроектами», — отметил член совета директоров ГК «МИЦ» Сергей Хорошков. По его словам, земли на продажу выставили RDI Group и УК «Масштаб».

Участники рынка также говорят о распродаже части земельных активов компании «Знак». По неофициальным данным, RDI Group выставила на продажу около 1 тыс. га земель различного назначения в Подмосковье, причем предлагаемый в прайс-листе дисконт колеблется в районе 25—70%. Как утверждает руководитель проекта компании «Масштаб» Дмитрий Краснов, большие участки сегодня нереально продать за нормальные деньги. По его словам, на переоцененных западных направлениях зафиксированы скидки до 40%. Эксперты советуют инвесторам воспользоваться моментом, потому что после кризиса земельные активы могут снова подорожать. «После прохождения дна кризиса снова начнется рост цен, которые постепенно вернутся на прежние позиции», — отмечает Сергей Хорошков.

По мнению экспертов большим ударом для загородного рынка станет то, что он вряд ли может рассчитывать на государственную поддержку, как, например, городской, где власти могут позволить себе выкупить 800 тыс. кв. м коммерческого жилья у девелоперов, сохранив, таким образом, стройкомплекс. В Подмосковье это невозможно, в том числе и потому, что загородное жилье так и не стало предметом первой необходимости, выкупив квадратные метры у девелоперов, подмосковное правительство вряд ли смогло бы пустить его под социальные нужды, как это планируется сделать в Москве.

Покупательская способность упала. Продаж практически нет. Оно и понятно: на рынке труда невиданные проблемы: повальные сокращения, лишение бонусов и уменьшение зарплат. Ну и с ипотекой – трудности. Как отмечает интернет-портал Cottage.ru, игроки рынка пытаются не создавать панических настроений на рынке, завуалировав падение цен специальными предложениями, акциями и скидками. К примеру, в поселке «Высокий берег» каждый покупатель дома получает в подарок малогабаритную квартиру в том же поселке.

Однако эксперты делают неутешительный прогноз: в случае ухудшения ситуации, возведение около половины строящихся в Подмосковье поселков может быть заморожено. Но не стоит поддаваться депрессивным настроениям. По мнению участников рынка, земля при любых финансовых потрясениях останется ликвидным товаром, об этом пишет www.irn.ru . По словам генерального директора компании «Усадьба» Евгения Иванова, любая недвижимость, даже самый современный дом, имеет тенденцию «устаревать», земля в свою очередь застрахована от таких явлений. Кроме того, земля – это ресурс ограниченный, тем более в Подмосковье. Предпосылок для глобального снижения цен на земельные участки не будет, даже если цены и пойдут вниз, снижение будет незначительным, и в послекризисное время стоимость будет расти, считает Е. Иванов. Такую точку зрения поддерживают и другие участники рынка. Наиболее инвестиционно привлекательными земельными участками, цены на которые будут расти, эксперты называют землевладения с подведенными коммуникациями на наиболее престижных направлениях, и участки в застроенных поселках.