Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

В настоящее время рынок загородной недвижимости переживает настоящую трансформацию. Качественно меняются покупательские предпочтения, в связи с этим принципиально пересматриваются подходы к девелопменту, форматам загородной недвижимости и стилю загородной жизни как таковому. Эксперты утверждают, что настало время новаторов – тех, кто сумеет предоставить рынку то, чего он сегодня ожидает и предугадать перспективные тренды будущего на загородном рынке. Существуют 2 пути развития загородного рынка в связи с приходом кризиса:

- либо откат назад в развитии на уровень 90-х годов, к доминированию неорганизованной застройки (отказ покупателей от подряда в попытке сэкономить);

- либо качественное преобразование рынка за счет новых, массово востребованных продуктов в изменившихся условиях по новой цене и с новыми характеристиками, отвечающими требованиям нового времени.

Массовый продукт нового времени – это продукт рациональный во всем. Это оптимизация архитектурных решений, инфраструктуры поселков, применение современных материалов, экономичность не только в строительстве, но и в процессе эксплуатации, высокие показатели энергосбережения как взгляд в перспективу будущего с ориентацией на мировые стандарты. Также это продукт по доступной цене, экономичный во всех аспектах, но при этом обладающий высокими качественными характеристиками, продуманный «от и до» согласно требованиям нового времени.

Кризис не только обострил проблему нехватки качественного предложения в сегменте эконом-класса, но и значительным образом сместил спрос из сегмента бизнес-класса в сторону класса эконом.

В настоящее время спрос сосредоточен на готовых коттеджах в качественных поселках на финальной стадии строительства и на участках без подряда.

Многие девелоперы в условиях формирующегося спроса на небольшие дома и участки вносят изменения в концепцию, предлагая нарезанные участки без подряда и без коммуникаций, или же уменьшают площади индивидуальных участков до 10-15 соток, тем самым сокращая конечную стоимость предложения в поселке.

На прошедшем недавно в Москве круглом столе на тему «Загородный рынок: каким он стал?» Иван Синицын, партнер коммуникационной группы MODUS, представил результаты «Исследования рынка загородного эконом класса Подмосковья в сегменте до 5 млн. рублей за домовладение», которое было проведено аналитической службой MODUS в период с марта по июнь 2009 года.

Согласно полученным данным в сегменте эконом-класса в настоящее время заявлено около 40 поселков. Из них только 18 находятся в ценовой нише до 5 млн. рублей. При этом в большинстве этих поселков обеспечение комфортного проживания потребует от покупателя значительных дополнительных финансовых и временных затрат.

Так, например, требуется проведение дополнительных работ по внутренней отделке домов. В 6 проектах внутренняя отделка вообще не предусмотрена, еще в 3 поселках предложены лишь внутренние перегородки. В 9 из 18 поселков в стоимость домовладения не входит лестница. Сантехника и санузел предусмотрены в 2-х поселках из 18.

Внутренняя отделка далеко не единственная статья расходов, которую покупателю придется включить в бюджет для комфортного проживания в доме. В большинстве случаев к ним относится проведение внутренних коммуникаций, а в некоторых случаях и внешняя отделка. Так, например, в 7 поселках из 18 в стоимость предложения не входит покраска фасада.

Электричество не предусмотрено в 8 поселках. В 9 загородных проектах водопровод заведен, но не разведен внутри дома. В 9-ти загородных проектах в этой нише газопровод подведен к границам участка, и только в 4-х заведен в дом и подключен к котлу. Следует также отметить, что канализация не подключена в 15 представленных поселках.

В среднем цена проведения коммуникаций с учетом стоимости инженерии, работ и согласования составляет в среднем:

- 500 тыс. рублей в случае проведения коммуникаций от границ поселка до дома;

- 150 тыс. рублей от границ участка в дом;

- от $150 за кв.м. при разведении коммуникаций по дому.

Дополнительных затрат требует чистовая отделка помещений, минимальная стоимость составляет около 5000 рублей за кв.м. Так, только в 4 поселках представлены предложения домовладений «под ключ»: в трех из них потенциальным жителям необходимо озаботиться обустройством внутренней обстановки (кухня и мебель), в то время как в одном кухня уже установлена.

Таким образом, в большинстве случаев стоимость предложения загородной недвижимости в сегменте эконом-класса в ценной нише до 5 млн. рублей не соответствует конечной величине расходов, которые необходимо понести покупателю для начала комфортного проживания в доме.

Под понятие «готовый дом» попадают только 4 поселка, а именно 380 домовладений. Эти цифры говорят о катастрофическом дефиците качественного предложения, или предложения, соответствующего текущему изменившемуся спросу. В этой связи мизерное количество сделок на загородном рынке закономерно.

Одновременно на загородном рынке существует достаточный объем эффективного спроса для успешной работы девелоперских компаний. При сохранении сравнительно небольшого объема спроса в сегментах «премиум» и «бизнес», основным источником спроса стал недооцененный в «тучные годы» реальный средний класс: домохозяйства с накоплениями от 1,5 до 13 млн. рублей (данные подтверждены исследованием 20 000 клиентов City Bank, опубликованном в мае 2009 г. журналом FORBES). На покупку такого товара длительного пользования, как дача, люди готовы потратить не более 30– 60% своих сбережений. В отличие от более доходной категории граждан, средний класс держал деньги дома и на счетах.

Таким образом, структура спроса резко изменилась в пользу обладателей наличных денег. До осени 2008 года объем неудовлетворенного спроса в эконом-классе достигал 60% (по данным ряда риэлторов), одновременно объем предложения не превышал 5%. Почти десятикратный разрыв между спросом и предложением, обусловленный неготовностью девелоперов работать с невысокой нормой прибыли, создал значительный отложенный спрос на качественный продукт в сегменте загородного «эконома». Это же подтверждает статистика продаж: спрос на загородный продукт бизнес - и премиум-класса сократился до 50%, в то время, как в эконом сегменте отмечено сокращение не более чем на 20% - 25%.

Новым покупателям загородного эконом-класса важно сочетание цены и качества, что предполагает весьма конкретные требования. С одной стороны, должна быть цена, соответствующая текущим возможностям покупателей: в среднем от 2,5 млн. до 5,5 млн. рублей, - с другой стороны, «содержание продукта», соответствующее ожиданиям.

Именно в части «содержания продукта» девелоперы существенно недорабатывают. Практически нигде покупателю не предлагается домовладание «под ключ». В 80% существующих загородных эконом-проектов отмечена экономия девелоперов на объеме работ или качестве материалов, что напрямую сказыватся на потребительских характеристиках продукта. Покупатели больше не хотят и не могут нести на себе бремя «неожиданных, но критично необходимых» дополнительных платежей, которые могут достигать 50% стоимости домовладения. Покупатели хотят купить дом с участком и жить в нем «сейчас».

При подготовке материала использовалась информация, предоставленная Коммуникационной Группой MODUS.