Элитарный портал недвижимости
Прошло уже практически два года с момента начала острой фазы мирового экономического кризиса и почти год с того момента, когда завершилась его наиболее острая стадия (или, возможно, первая волна его наиболее острой стадии). Длина обоих временных промежутков достаточно велика для того, чтобы аналитики рынка начали говорить о ряде сформировавшихся тенденций на московском рынке первичной недвижимости.
Как пишет ИА REGNUM со ссылкой на данные, полученные от аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ», первая тенденция, по мнению специалистов - это медленный, но стабильный рост цен. По данным «ГдеЭтотДом.РУ», большую часть 2009 года цены на новостройки снижались или оставались стабильными. Первые обновления цен в сторону повышения были отмечены в сентябре-октябре 2009 года. Сейчас же можно уже с уверенностью утверждать, что цены на новостройки стабильно растут, констатировали специалисты. По конкретным объектам рост стоимости квадратного метра измеряется в десятках процентов, да и рост цен по рынку в целом за последние 6 месяцев составил более 15%. Причиной роста стало то, что платежеспособный спрос пусть и достаточно медленно, но восстанавливается (как за счет улучшения ситуации на рынке труда, так и благодаря возобновлению ипотечного кредитования новостроек). Кроме того, застройщики и агентства недвижимости проводят грамотные компании по нагнетанию ажиотажа на рынке (основной лозунг в этом случае - «успейте купить сейчас, завтра будет дороже»).
Практически исчезли и «антикризисные» предложения (цен на квадратный метр дешевле 100 тысяч рублей в пределах МКАД найти уже очень сложно), отмечают эксперты. Застройщики стали даже с рекламных щитов заявлять о грядущем повышении цен (последний раз такие сюжеты в рекламе были в 2007 году). Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках (без учета элитных объектов) по состоянию на середину июня 2010 года составляет около 130 тысяч рублей за 1 кв. м.
В настоящее время не совсем понятно как будет развиваться ситуация даже в ближайшие несколько месяцев, констатировали в «ГдеЭтотДом.РУ». С одной стороны, цена квадратного метра на некоторых объектах уже близка к сопоставимым докризисным и сегодняшним ценам на вторичном рынке. Кроме того, к этому добавляется и непростая внешнеэкономическая конъюнктура (проблемы в еврозоне, возросшая волатильность валютных курсов и цен на нефть) и, то, что в марте-апреле на многих объектах были реализованы наиболее ликвидные квартиры. В пользу же возможного роста цен пока свидетельствует лишь интенсификация ипотечного кредитования.
Эффекта «дефицита предложения» пока нет - и это можно счесть второй ключевой тенденцией, отмечают эксперты. Едва ли не с первых недель кризиса большинство участников рынка предрекало возможный рост цен уже при первых признаках восстановления экономики, связанный с дефицитом предложения (так как новых объектов в 2008-2009 годах было начато гораздо меньше, чем в докризисные годы) и «эффектом отложенного спроса». «Нам представляется, что рост последних месяцев связан с перечисленными в предыдущем пункте причинами, но никак не с отложенным спросом и/или дефицитом новостроек. Во-первых, говорить о дефиците новостроек вряд ли справедливо. Сейчас и активно предлагаются стартовавшие в кризис проекты, и возобновилось строительство на многих замороженных объектах», - прокомментировали в аналитическом центре.
Между тем, «антикризисные» концепции проектов остаются актуальными. В период кризиса многие объекты были подвергнуты реконцепции. Основные изменения, которые вносили застройщики, были связаны с общим уменьшением площадей квартир, увеличением доли одно- и двухкомнантных квартир, отказом от некоторых инфраструктурных объектов, упрощением отделки зон общего пользования, появлением предложений «квартира с отделкой» как в панельных, так и в монолитных новостройках. «Представляется, что большая часть этих изменений позитивно влияют на развитие рынка недвижимости столицы в целом, так как они способствуют росту доступности жилья для более широких слоев населения», - отмечают эксперты.
Между тем, еще одной тенденцией является тот факт, что инвестиционных сделок по-прежнему мало, констатировали авторы исследования. Еще одна позитивная роль кризиса связана с резким уменьшением числа инвестиционных сделок на московском рынке недвижимости. Во многом, именно они и разогнали рынок столичного жилья до заоблачных предкризисных высот. 30-40% инвестиционных покупок в городе, где сосредоточена значительная часть трудового потенциала страны, было неразумно высоким показателем. Причиной этого была уверенность в том, что недвижимость - единственный надежный актив, а также в несовершенстве нормативно-правовой базы, пояснили эксперты.
По словам ведущего специалиста аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Алексея Попова, кризис сделал столичную недвижимость из «единственно надежного» весьма рискованным активом, да и часть застройщиков сейчас выставляет весьма жесткие условия по переуступке прав на свои новостройки. Именно с этим и связано резкое уменьшение доли инвестиционных покупок. Хотя те, кто приобрел новостройки в начале 2009 года, стали весьма удачными инвесторами, считает специалист.