Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Новостройки Подмосковья – полноценный мир со своей системой географических предпочтений и даже собственной сформировавшейся мифологией. Одной из составных частей последней является идея о том, что наиболее привлекательные в отношении покупки нового жилья территории области – районы к северо-западу от МКАД, если чуть точнее, то это, прежде всего, населенные пункты, расположенные в окрестностях Ленинградского, Пятницкого, Волоколамского и Новорижского шоссе.

Тем не менее основная едва ли не самая высокая активность девелоперов, равно покупателей жилья в новых домах, приходится на совершенно другую часть Подмосковья. Это восточные земли, относящиеся к Балашихинскому муниципальному округу. На долю новостроек Балашихи, по разным оценкам, приходится порядка 20% всего предложения первичного рынка жилья области. При этом площадки достаточно равномерно распределены по всему ближнему востоку Подмосковья – часть из них приходится на собственно городские кварталы Балашихи, часть относится к муниципальному округу, наконец, еще одна часть – к территориям Балашихинского района, которые по каким-то причинам не вошли в административный состав удаленных районов города.

Едва ли не самыми популярными местами на востоке ближнего Подмосковья являются населенные пункты, расположенные в незначительном удалении от МКАД. Из строящихся здесь домов можно достаточно быстро попасть в Москву и погрузиться в столичное метро в целях скорейшего прибытия к месту работы. Альтернативой служит электропоезд, при помощи которого можно достаточно быстро добраться не только до метро, но даже попасть в центр города. А именно на площадь Курского вокзала.

Окраины мегаполиса являются равным образом источником разнообразных житейских благ, прежде всего торговых, которыми пользуются жители новостроек Балашихи. Надо заметить, что социальная инфраструктура огромного по территории муниципального округа развита крайне неоднородно.

Есть места, где имеется все необходимое для жизни требовательного горожанина, в том числе продуктовые рынки, современные торговые центры, общеобразовательные школы и даже объекты спортивного досуга. Но есть и такие, где в окрестностях новостроек вся картина потребительского рынка исчерпывается продуктовым магазином мини-формата и несколькими палатками, живущими в основном за счет продажи пива и сигарет.

Тем не менее подобный дефицит сервисов не останавливает инвесторов, охотно приобретающих жилье в местах, которые, как им представляется и как их в том убеждают менеджеры на объектах, будут интенсивно развиваться и станут почти что оазисами наук, искусств и ремесел. И современной цивилизации, конечно.

Первые проекты новостроек ближневосточного Подмосковья появились несколько лет назад. Для этих территорий характерны крупные девелоперские начинания, реализуемые в масштабе полноценных городских микрорайонов, которые как раз и должны по идее обрасти в будущем собственной инфраструктурой широкого профиля. Главным затруднением на пути такого развития новых застроенных земель является долгосрочность проектов, во многом связанная именно с их значительным масштабом.

Один из самых крупных и давно известных на рынке проектов – микрорайон «Щитниково», насчитывающий более двух десятков жилых корпусов. Он вышел на рынок несколько лет назад. Цены в докризисные годы были достаточно умеренными, а представленные в изобилии среди новых корпусов дома проекта П-44Т всегда являлись своего рода символом надежности – если уж ДСК-1 вышел на какую-либо площадку, дома будут обязательно построены.

Именно такое сочетание обстоятельств послужило причиной того, что, как говорят риэлтеры, значительная доля квартир в новостройках покупалась «на вырост», в инвестиционных целях или, как еще иногда говорят, «для себя, но потом, со временем». В результате район на протяжении довольно длительного времени представлял собой удивительное зрелище. В вечерние часы люди возвращавшиеся в Москву с загородного отдыха могли наблюдать темный незаселенный город – картину весьма впечатляющую.

В Щитниково до сих пор имеется ассортимент свободных квартир, представленных в первичной продаже. Что несколько удивляет, нижняя планка цены квартиры за последние годы почти не изменилась. Жилья с ценой до 2,5 миллионов рублей осталось крайне мало, но оно все-таки имеется – покупатели выбирают в основном квартиры чуть более дорогого ценового диапазона.

Еще более ранний крупный проект ближневосточного Подмосковья – микрорайон 1 Мая, фактически самостоятельный, созданный почти с нуля населенный пункт. В значительной части он представлен опять же домами проектов ДСК-1, дополнением к ним служат монолитно-кирпичные корпуса, которые, по имеющимся данным, все еще находятся в процессе строительства. Так что новое жилье в этих местах на рынке появляется. Квартиры здесь пользовались популярностью еще в середине 2000-х годов, когда строилась панельная часть поселка, по причудливому сочетанию места расположенного в соседстве с МКАД, а с другой стороны – с лесом.

В наши дни с удивлением вспоминается тогдашний рынок новостроек ближнего Подмосковья. В середине минувшего десятилетия на стадии строительства квартиру здесь можно было приобрести примерно по 500 долларов за метр и при этом воспользоваться ипотекой, причем сумма аннуитета была явно ниже даже тогдашней стоимости аренды московской однокомнатной квартиры в спальном районе. Основной заботой новоселов при этом становилась не столько выплата кредита, что для работающего представителя среднего класса было вполне доступно, а такие важные мелочи, как, например, выбор кухонной плиты.

В соседстве с Щитниково, по северную сторону Щелковского шоссе, возник за последние годы еще один микрорайон, известный на рынке как «Квартал Лукино». Это достаточно парадоксальный девелоперский проект. Он активно строился даже в тяжелый 2009-й год и при этом успешно конкурировал с появившимися именно тогда проектами новых столичных серийных микрорайонов, таких как «Марфино» или «Алексеево». Квартиры и в 2009 и в более успешном для бюджета представителей среднего класса 2010 году в Лукино можно было приобрести по цене от 2 миллионов рублей. В наши дни ситуация несколько изменилась, но до сих пор жилье в этой новостройке, являющей собой микрорайон, возникший почти в чистом поле (с лесным, правда, соседством), привлекает покупателей. Кстати, с точки зрения автомобилиста, отсюда в город добираться удобнее, чем из Щитниково – не надо искать разворот.

Наиболее известным проектом, причем сначала в положительном, а потом в отрицательном смысле, в ближневосточном Подмосковье стал проект, реализуемый в окрестностях другого шоссе, пролегающего через балашихинские земли. Это печально известный «Солнцеград», расположенный менее чем в 2 километрах за МКАД по столичному шоссе Энтузиастов (авторство топонима приписывают Сталину, ранее это была просто Владимирка, которой шли по этапу арестанты).

Изначально проект был отлично задуманным автономным новостроечным микрорайоном. Он предусматривал большое количество двусторонних квартир (все кроме однокомнатных), а также, что было новшеством, свободную планировку дворовых территорий, откуда убирался весь частный транспорт (за исключением возможности проезда экстренных служб), что придавало дворам отличные рекреационные возможности.

Однако судьба новостройки оказалась печальной. Она превратилась в один из самых известных долгостроев ближнего Подмосковья. В неподвижном состоянии стройка оставалась несколько лет, пока у проекта не сменился девелопер, взявшийся решить вопросы дольщиков, а заодно допродать свободные квартиры по умеренной цене в 40-45 тысяч рублей за метр (больше, видимо, было выставлять нельзя из-за испорченного имиджа всего проекта). Это произошло летом 2010 года – с тех пор проект, прошедший ренейминг, стал известен как «Балашиха-Сити».

Кстати, именно появлению нового инвестора проекта потенциальные покупатели жилья в муниципальном округе Балашихи оказались обязаны появлению другого крупного проекта. Он вышел на рынок недавно и известен под именем «Новое Измайлово». Меньше месяца назад в будущей крупномасштабной новостройке было начато оформление договоров долевого участия.

Микрорайон строится на землях, которые были выделены администрацией Балашихи именно в порядке компенсации за помощь дольщикам бывшего «Солнцеграда». Всего в «Новом Измайлове» появится около 5000 квартир, так что население микрорайона вполне нетрудно сосчитать. В настоящее время цены на жилье здесь начинаются от 2,45 миллионов рублей (а площади квартир – от 37 метров).

Наконец, среди новостроек балашихинского ближнего Подмосковья стоит упомянуть объект, строящийся не совсем вблизи МКАД. Но географически как бы примыкающий к перечисленным нами новостройкам. Это малоэтажный комплекс «Сакраменто», который постепенно появляется в районе населенного пункта Новки близ Щелковского шоссе. Он вышел на рынок в минувшем году и пользуется устойчивой популярностью у покупателей.

Основные преимущества малоэтажных домов с небольшим количеством квартир понятны – они недороги и быстры в строительстве. Главным минусом является опять же некоторый дефицит социальной инфраструктуры, который со временем, как можно надеяться, будет восполнен представителями различного малого и среднего бизнеса, зарабатывающего хлеб насущный на товарах и услугах для жителей вновь построенных микрорайонов.

Перечисленные нами площадки – лишь небольшая часть того жилья, которое можно купить в новых домах Балашихи от застройщика. В следующих материалах о Балашихе мы обратимся к другим географическим сегментам этой едва ли не самой большой стройплощадки ближнего Подмосковья.