Элитарный портал недвижимости
Начало лета принесло очередные волнения на рынок недвижимости. Колебания курсов валют заставили переживать как потенциальных инвесторов, так и продавцов недвижимости. Некоторые покупатели дорогого жилья начали отказываться от сделок, владельцы квартир на «вторичке» приостановили на время продажи, число продаж в высокобюджетных сегментах сократилось. Хотя ситуация носила временный характер, некоторые изменения на рынке все-таки произошли.В условиях сложившейся на текущий момент времени экономической ситуации в стране достаточно четко начинают прорисовываться предпосылки к планомерной девальвации рубля. В случае девальвации эксперты склонны прогнозировать повышение активности на рынке недвижимости, потому что недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных активов в условиях нестабильной экономики.
Как может измениться рынок недвижимости в условиях «валютного шторма», мы попросили экспертов прокомментировать сложившуюся ситуацию.
- На фоне нестабильности валют мы наблюдаем активный рост спроса на жилье в новостройках и высокий уровень продаж. Покупая недвижимость, люди пытаются сохранить сбережения в самой надежной форме. Ситуацию подогревают разговоры о грядущем новом витке кризиса. В этой связи мы ожидаем еще большего роста спроса на новостройки в ближайшее время, - считает Генеральный директор компании Galaxy Group Евгений Штраух.
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», в свою очередь рекомендует копить средства в условиях валютной нестабильности.
- Валютные колебания не оказывают быстрого влияния на рынок недвижимости – это происходит только в случае, когда тенденция приобретает долгосрочный характер. В то же время, никто не отменял воздействия психологического фактора: некоторые покупатели сейчас приостанавливают поиски, ожидая развития событий, некоторые, напротив, торопятся с покупкой, стремясь быстрее решить жилищный вопрос либо диверсифицировать риски, вкладываясь в недвижимость. В целом, на мой взгляд, вторая тактика разумнее – если грамотно выбрать объекты для инвестиций, вполне реально сохранить и приумножить средства в ситуации курсовой нестабильности, - отмечает эксперт.
Наиболее сильно «валютные качели» согут повлиять на рынок жилья эконом- и комфорт-класса, считает Наталья Шичанина, директор по продажам компании Vesper.
-На сегодняшний день валютная «турбулентность» практически не повлияла на московский рынок жилья. Дальнейшая девальвация рубля в первую очередь скажется на рынке эконом- и комфорт-класса, поскольку цены на недорогие и средней стоимости квартиры номинированы в рублях и владельцы начнут повышать цены, стараясь компенсировать ослабление рубля. Цены на подавляющее большинство элитных квартир и апартаментов номинируется в долларах, доход и сбережения покупателей статусной недвижимости также преимущественно привязан к доллару, поэтому ни коррекции цен, ни снижения объемов продаж в этом сегменте пока не наблюдается. Компания Vesper в мае и в июне не изменяла цены на апартаменты. Колебания курса рубля в пределах 10% не повлияет на цены элитных квартир и апартаментов. И даже в случае, если продолжится падение рубля и он подешевеет больше, чем на 15%, то в силу инертности рынок отреагирует не сразу, думаю, не ранее, чем через 5-6 месяцев. Но если рубль подешевеет больше, чем на 20-25%, то это скажется на всех сегментах рынка. Объем предложения снизится, спрос на некоторое время замрет - продавцы и покупатели будут искать новые точки равновесия.
Несколько иная картина складывается на рынке загородной недвижимости. Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED, отмечает:
- Колебания курса валют уже отразились на рынке загородной недвижимости премиум-класса и довольно сильно. Большой популярностью стала пользоваться такая услуга как ускорение заключения сделки. Притом, что подписать договор за 1-2 дня стоит 200-300 тыс.руб., многие идут на это, чтобы не рисковать и не фиксироваться на какой-то определенной валюте.
Поскольку 70% предложений на загородном рынке выставлены в долларах, при его повышении многие клиенты сразу начинают говорить о торге. В итоге – в начале недели речь идет об одних цифрах, а в конце – о других. В результате, многие сделки разваливаются. По этой же причине не пользуются спросом сегодня и рассрочки.
- В условиях валютной нестабильности многие граждане предпочитают инвестировать в недвижимость: курсы валют подвержены серьезным колебаниям, банковские ставки по вкладам не растут, при этом банки продолжают выдавать ипотечные кредиты на новостройки. Куда выгоднее вложиться? Москва или Подмосковье?
- Рынок новостроек московского региона сейчас сосредоточен в ближнем Подмосковье. Именно здесь сейчас возводится массовое жилье и реализуются интересные проекты. Жилье в Москве непомерно дорого для большинства москвичей, не говоря уж о жителях Подмосковья и людей, приезжающих сюда на работу из других регионов. Подмосковье значительно доступнее, спрос на него сейчас действительно высок, - говорит Евгений Штраух.
Другого мнения придерживается Наталья Шичанина.
-Надежнее вложить средства в столичную недвижимость. Москва – деловой, финансовый и интеллектуальный центр России, он всегда будет центром притяжения всех слоев населения: в Москву едут зарабатывать деньги, открывать собственный и совместный бизнес, участвовать в международных проектах. Квартиры в Москве во всех сегментах всегда будут востребованы, статусная столичная недвижимость никогда не потеряет привлекательности, - отмечает Наталья.
Алексей Иванов отмечает, что вложения в недвижимость выгодны всегда. И в Москве и в Подмосковье. Вопрос в «пороге входа», считает эксперт.
- Если мы говорим о многоквартирных домах, выгодно вкладываться как в московские, так и в подмосковные объекты – разница только в пороге входа, все-таки недвижимость в Москве значительно дороже, чем в области. Предпочтительнее объекты малой площади, особенно если покупка совершается с привлечением ипотечного кредита: во-первых, небольшие квартиры всегда наиболее ликвидны, во-вторых, меньше будет сумма кредита, что в условиях предполагаемой нестабильности (а мы говорим о ситуации валютных колебаний) немаловажно.
Что касается загородного рынка, оптимальным продуктом для инвестиций будут участки без подряда в организованных коттеджных поселках с подведенными коммуникациями. Крайне важно, чтобы у девелопера уже имелся хороший подтвержденный опыт ранее реализованных проектов. Расстояние от МКАД куда менее существенно для инвестора, чем репутация застройщика и набор коммуникаций, хотя в дальнем Подмосковье я ограничился бы 70-километровой зоной. Из направлений лучше всего остановиться на Новой Риге, Пятницком, Калужском, Киевском, если речь о бизнес-сегменте; Ленинградском, Дмитровском, Симферопольском шоссе – для эконом-класса.
С ним согласна Ирина Калинина. Она отмечает, что лучшее вложение средств в подобной ситуации - участок без подряда или небольшая однокомнатная квартира.
- Лучшим предложением на загородном рынке премиум-класса являются участки без подряда, с поведенными коммуникациями, в легендарных местах – таких как «Никольская слобода», «Раздоры», «Переделкино», «Грибово». Не менее ликвидны участки в Серебряном бору, лесные и прилесные участки в пределах 15 км от МКАД и вообще любые эксклюзивные варианты по престижным направлениям. Данные территории всегда пользуются повышенным спросом.
Не нужно делать ставки на большие участки, оптимальная площадь – 20-30 соток. Идеальный вариант – если весь поселок уже застроен домам, что является гарантией того, что поселок жив и пользуется спросом.
При покупке участка с домом главная опасность состоит в том, что здесь можно не угадать с архитектурной концепцией и купить «вкусовщину». Участок же без подряда убережет покупателя от риска приобрести то, что впоследствии сложно будет продать.
Ирина Калинина считает, что строительство собственного дома может не только сохранить средства, но и приумножить их.
- Если у вас безупречный вкус, на строительстве дома можно неплохо заработать. В этом случае на участке в 15-20 соток можно построить дом площадью 150-200 кв.м, и сделав хороший качественный ремонт, отвечающим последним тенденциям и одновременно обладающим универсальными характеристиками, выгодно его продать. Дома «под ключ» сегодня в большом дефиците, и мало кто из застройщиков способен предугадать вкус покупателей.
А вообще лучшим сохранением средств является покупка однокомнатной квартиры (или нескольких) в Бутово, которая гарантировано сбережет нажитое.
- Обычно покупка недвижимости летом откладывается до осени, поскольку отдых в жаркое время года выходит в приоритеты. В сложившейся ситуации насколько это разумно? Как по вашим прогнозам могут измениться цены на жилье к осени? К концу года?
- Я абсолютно не согласен с утверждениями, что летом на рынке недвижимости наступает затишье. Разговоры о том, что летом спрос снижается, и жилье можно купить с дисконтом, только стимулируют многих покупателей к заключению сделки. Этим летом, как я уже сказал, мы наблюдаем беспрецедентный рост спроса на новостройки, и этот ажиотаж связан с нестабильностью валют. Цены растут умеренными темпами – 5% в месяц. Предпосылок к снижению цен я в сложившейся ситуации не вижу, - говорит Евгений Штраух.
Алексей Иванов не видит предпосылок к активному росту цен.
- Основные факторы, от которых зависит формирование цены на объекты загородной недвижимости – это себестоимость строительства и состояние спроса. Те колебания, которые отмечаются этим летом, существенного влияния на спрос пока не оказывают. Есть незначительные разнонаправленные изменения: с одной стороны, покупательская активность снижается за счет психологического фактора, с другой, инвестиционная активность несколько возрастает. В целом, активность несколько выше среднего уровня для летнего сезона.
Ценовая ситуация пока особых сюрпризов не преподносит: долларовые цены незначительно снижаются при росте курса к рублю; рублевые – растут, но также не превышающими курсовую разницу темпами. Могут вырасти цены в проектах, где используются преимущественно импортные материалы (строительные, отделочные материалы, инженерные системы): в этом случае на себестоимость вполне способно оказать влияние серьезное снижение рубля. Но для того чтобы эти изменения произошли, вероятно, потребуются экономические потрясения того масштаба, который затронет весь рынок недвижимости целиком (уровня снижения цены на нефть в 1,5-2 раза), - отмечает Алексей.
Ирина Калинина рекомендует не откладывать до осени покупку загородных объектов недвижимости, но это специфика рынка и только. Предпосылок к повышению цен на загородку к осени, Ирина не отмечает.
- Загородную недвижимость лучше всего покупать летом. Помимо того, что летом можно посмотреть участок и лучше обсмотреть дом, в это время на рынке меньше конкурентов, сами собственники хотят поскорее продать и уехать в отпуск, и можно выгоднее договориться.
К осени цены никак не изменятся. А к концу года, посмотрим, что будет происходить. Однако глобальных подвижек на загородном рынке быть не должно. Им просто неоткуда взяться. Все надуманные «мыльные» цены уже давно лопнули, и нынешние ценники довольно стабильны. Сегодня даже покупатели не рассчитывают на значительное снижение. Есть ситуации, когда собственники продают объект за те же деньги, за какие его и строили, если не ниже.
Повышению тоже взяться неоткуда. Если только повышение не связано с повышением этапом строительства. Единственный перерасчет цен может быть связан с перерасчетом стоимости денег, однако это скорее исключение, чем массовое явление.
Все, опрошенные редакцией Mosnovostroy.ru эксперты, сошлись во мнении, что покупать недвижимость всегда выгодно.
- В виду ослабления курса рубля и тревожных сообщений о возможной его девальвации разумнее держать сбережения в более надежной сфере – в недвижимости. Рынок недвижимости наиболее стабильный и надежный. Как показывает вековой опыт развитых стран, любое падение на рынке недвижимости в конечном итоге всегда отыгрывается – цены возвращаются к исходной точке и растут дальше, это лишь вопрос времени, - отмечает Наталья Шичанина.
Редакция Mosnovostroy.ru