Элитарный портал недвижимости
Чем крупнее компания, чем она известнее, тем ей проще вводить покупателей в заблуждение, обманывать, злоупотреблять своим положением. К сожалению, культура нашего населения пока достигла лишь того уровня, который заставляет верить в известность и публичность, а не в себя и не в договор, который предлагается к подписанию. Наша страна как будто так и осталась у порога 90-х, когда всем верилось в то, что проблем не будет, если мы свяжемся с распиаренным брендом, который якобы имеет высшую силу. О самых распространенных схемах обмана покупателей новостроек крупнейшими застройщиками нашей страны рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
При поиске квартиры, выборе компании дольщики намного чаще обращают внимание на имя и известность организации, которые якобы должны служить гарантией беспроблемной сделки, вне зависимости от того, какие у застройщика имеются документы, какая схема продажи им предлагается, насколько соблюдаются сроки строительства и регистрации договоров и многого другого. И только в последнюю очередь покупатели обращают внимание на договор, на схему отношений с застройщиком, на условия оплаты, и другие очень важные моменты, являющиеся на самом деле первостепенными. Крупные разрекламированные застройщики очень хорошо понимают стадную психологию покупателя прошлого века и пользуются ей в своих интересах, пользуются с успехом.
Привлечение средств при отсутствии документов, подтверждающих право на осуществление строительства
Когда покупатель приходит в неизвестную строительную компанию, первым делом он начинает всех подозревать и старается найти любые зацепки и придирки, которые бы обнаружили в такой компании мошенника.
«При этом абсолютно противоположно обстоят дела, когда покупатель посещает уже известную из СМИ строительную инвестиционную организацию, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Здесь больше явка дольщика расценивается им самим как некий конфуз: «не помешает ли маленький человек своим присутствием или покупкой такой большой и солидной компании?». Или «маленький человек принят огромной корпорацией, замечен ею, ему даже оказаны почести: с ним заговорили, ему налили чай, кофе, улыбнулись, — чего еще надо, черт побери!?» — и человек готов к заключению договора».
И в первом, и во втором примерах говорить о какой-либо проверке документов на строительстве, обсуждать и оценивать представленный «столь высокой компанией» договор не просто неудобно, но и не солидно, да и как-то низко.
В итоге преобладающее большинство дольщиков довольствуются выпитым кофе и умиротворением с релаксацией вместо сухого и профессионального анализа и проверки договора и правоустанавливающих документов. По завершении распития кофе нужные застройщику договоры подписаны и денежные средства переданы.
Продажа чрез подставные компании под прикрытием распиаренного бренда
Как становится очевидно из предшествующего объяснения, российские покупатели хотят верить в то, что все будет хорошо, что за них кто-нибудь что-нибудь профессионально предпримет. Если этим кем-то будет известнейшая компания, то и сомневаться в результате не приходится.
«Когда нет оснований для сомнения, то и документы читать абсолютно незачем. Именно такой подход и порождает второй вид обмана, заключающийся в заключении договоров через подставные компании под именем известнейшего бренда, — продолжает адвокат Олег Сухов. — Как показывает моя практика, такие застройщики как МИРАКС, Крост, Мономах, Мортон и многие другие уже давно не продают новостройки от себя лично. Если в настоящее время посетить любую хоть сколько-то значительную и действующую более 7 лет строительную организацию, то шанс оформить договор именно с ней составит менее 3,2 %. Под маркой известного бренда его сотрудниками будут предложены иные компании, расхваливаемые и возносимые до небес, но с уставным капиталом в размере одного МРОТ — 10 000 рублей».
Продажа по уступкам, не обеспеченным финансово
Есть инвестиционно-строительные проекты, в которых даже известным и крупным застройщикам невозможно не участвовать лично, прикрывшись компанией однодневкой. И именно в подобных схемах гиганты строительного рынка также всеми силами пытаются застраховать и защитить свои интересы, передав всю деятельность по продажам и всю ответственность по потенциальным проблемам в строительстве на более мелкие и юридически (но не фактически) независимые компании. Подобного рода схемы практикуются через договоры цессии или договоры уступки права требования. Их смысл и предмет заключается в том, что брендовая компания уступает преобладающее большинство жилых и нежилых помещений посторонней организации, которая и заключает договоры с покупателями, принимает от них средства и соответственно, отвечает пред ними своими обязательствами.
«Брендовая компания при этом имеет абсолютную власть и параллельно возможность распоряжаться всеми построенными и даже проданными дольщикам площадями. Каким образом? Договоры уступки, и по условиям заключаемых договоров, и по закону, имеют силу только при наличии их оплаты, однако таковая никогда между брендовым застройщиком и компанией-однодневкой не осуществляется. Это выгодно сразу с двух сторон: первая — уход от налогов, вторая — наличие возможности расторгнуть договор между застройщиком и пустышкой-инвестором для отсечения последнего вместе со всеми его дольщиками с исключением права претендовать на возводимый объект недвижимости в случае возникновения непредвиденных проблем», — объясняет адвокат Олег Сухов.
Результат: тысячи обманутых дольщиков требуют свои средства с компании-однодневки, у которой ничего нет, а брендовый монстр через следующую однодневку богатеет на новых продажах новым дольщикам тех же помещений.
Грамотно оформленные договоры, исключающие возможность взыскания убытков и неустойки и включающие третейскую подсудность
Следует отдать должное тем застройщикам, которые более 10 лет существуют на нашем инвестиционном рынке. Им удалось пройти и выстоять буквально все: смену политической власти, два финансовых кризиса, мировой и внутренний, огромное количество пирамид, как финансовых, так и строительных, бюрократию, коррупцию, налоговые и силовые беспредельные проверки и, наконец, толпы обманутых дольщиков.
Брендовые компании давно научены горьким опытом, как выжить за счет средств более слабых, т. е. за счет средств дольщиков. Договоры крупнейших компаний настолько отточены юридически, что предъявить к ним претензии за просрочку сроков строительства, уменьшение метража проданных площадей, некачественно проведенные работы и многое другое практически невозможно. Каждый пункт договора отчеканен так, что при возникновении в процессе долгих отношений той или иной проблемы выясняется, что все риски лежат лишь на плечах и кошельках бедных покупателей и как будто совершенно не относятся к строительным компаниям.
«Если договор заключен с ДСК или Мортоном, посмотрите его внимательно, и вы убедитесь, что возврат оплаченных средств за лишний метраж не предусмотрен, — советует адвокат Олег Сухов. — Если договор оформлен с СУ-155 или Кростом, обратите внимание: сроки завершения строительства и дата предоставления квартиры нигде не оговорены. Если договор подписан с МИРАХОМ или Мономахом, то сделки оформлены по незащищенным для дольщиков схемам: через жилищно-строительные кооперативы и паевые инвестиционные фонды. По этим вариантам реализации жилья не только убытки и неустойку невозможно взыскать, но и свои оплаченные средства вернуть практически невозможно».
Третейская оговорка — брендовые застройщики все чаще и чаще прописывают в договорах, что все споры с ними подлежат рассмотрению только в частных судах самих застройщиков, т. е. третейских судах. А это означает не что иное, как получение возможности решать все конфликтные вопросы в свою пользу за счет собственного «правосудия».
Продажа через жилищно-строительные кооперативы и паевые инвестиционные фонды
Прежде чем Верховный суд в начале 2000-х годов определил, что все отношения по инвестиционным договорам должны регулироваться законом о защите прав потребителей, а соответственно защищать дольщиков в максимальной степени, тысячи пострадавших покупателей новостроек остались на улице. Очередной виток этой спирали повторяется и теперь, но на более высоком и юридически «продвинутом» уровне.
«Еще в 2005 году законом (214-ФЗ, ЖК РФ) были предложены такие схемы продажи и покупки жилья, как инвестирование через жилищно-строительные кооперативы и паевые инвестиционные фонды, — напоминает адвокат Олег Сухов. — Подобные схемы возведения и реализации жилья, вообще говоря, имеют право на жизнь, но не имеют этого права в нашем сегодняшнем государстве. Только в тех странах, где высоко развита культура, в том числе правовая, уважение человека и личности, уважение и соблюдение закона, где нет бюрократии, чиновничества и экономических и политических коллапсов, т. е. в стране Чудес, — только там указанные выше механизмы имеют право на существование. Россия не страна Чудес, но скорее страна фокусников и шарлатанов, а потому продвижение и реализация в ней схем продажи новостроек через кооперативы и паевые фонды есть лишь способ развития «волшебства и чародейства», но не развития рынка недвижимости».
Жилищно-строительные кооперативы — организации, представляющие собой сообщество дольщиков на добровольной основе, за счет средств которых и ни за чей иной осуществляется строительство дома. Если кто-то один из покупателей новостройки надумает прервать отношения, то за него будут платить все остальные. Именно в целях сохранения всеобщего интереса в схемах с кооперативами не подлежат удовлетворению требования о взыскании убытков и неустойки, а также не подлежат удовлетворению требования о возврате внесенных членами кооператива средств, за исключением наличия у кооператива лишних денег.
Паевые инвестиционные фонды предназначены для управления собранным от дольщиков капиталом. Если такое управление было реализовано нерационально, неграмотно или в убыток дольщику, то это проблемы дольщика. Другими словами, передать деньги в паевой инвестиционный фонд означает вручить капитал игроку на бирже строительного рынка, который попытается сыграть в рулетку и выиграть для вас квартиру. Если азартная игра не удастся, все риски остаются на дольщике, но не на посреднике — ПИФЕ.
«Рынок первичного жилья в России давно зарекомендовал себя не самым лучшим образом. Его цель – обогащение строительных компаний и чиновников, но не улучшение жизни населения и не удешевление рынка недвижимости. И те монстры строительства, которые прошли все последние коллапсы и изменения в политической и экономической нестабильной составляющей нашей страны, лучше и ближе чем кто-либо иной поняли и учли, как действовать и зарабатывать на первичном рынке строящейся недвижимости. Именно они выработали и внедрили те повсеместно распространившиеся правила, из-за которых все ширятся ряды обманутых дольщиков, и которые все меньше и меньше ограничивают финансовые возможности и интересы корпорации строительных монстров», — подводит печальный итог адвокат Олег Сухов.
Специально для Мосновострой.ру