Элитарный портал недвижимости
Апартаменты — относительно новый формат на отечественном рынке недвижимости. На российском рынке недвижимости апартаменты в многофункциональных комплексах появились относительно недавно. Впервые такой вид недвижимости предложил комплекс «Москва-Сити»: продажи начались в 2006 году, а минимальная стоимость составляла $8 тыс. за квадратный метр.
Главной изюминкой апартаментов является их статус - нежилого помещения. Сейчас, когда все ждут введения налога на роскошь и на недвижимость, юридический статус апартаментов может существенно сказаться на спросе на этот формат. Ведь налоговая ставка на жилое помещение будет гораздо ниже ставки на коммерческие метры. Эксперты рынка подсчитали, что налог на квартиру площадью 60 кв.м. по средней рыночной цене для целей налогообложения 165 тыс. р. за кв. м. составит 9 935 р. Налог на апартаменты такой же площадью – 27 тыс. руб. Из приведенных цифр видно, что, проживая в апартаментах, собственник будет переплачивать 18 тыс. руб. налога
За последние годы предложение апартаментов в Москве значительно выросло. Интерес девелоперов к формату апартаментов, возможно, связан в первую очередь с дефицитом участков под жилую застройку, пересмотром инвестконтрактов и существующими сегодня ограничениями по строительству. На вопросы редакции об особенностях апартаментов как нового семента на рынке недвижимости отвечает Александра Кржевова Руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» - направление «Москва».
- В чем принципиальное отличие апартаментов от обычных квартир?
- Апартаменты в отличие от квартир относятся к нежилым помещениям, т.е имею иной юридический статус. Этот фактор определяет важные для покупателя особенности данного формата недвижимости. В частности:
• В апартаментах возможна лишь временная регистрация.
• Согласно вводимому налогу на недвижимость ставка налога на апартаменты будет выше – 0,5% против 0,1% для квартир.
• Коммунальные услуги оплачиваются по тарифам, определенным для нежилых помещения, что несколько больше, чем для стандартного жилья.
• Девелоперы, выводящие на рынок апартаменты чаще всего не обеспечивают проект достаточной социально-бытовой инфраструктурой, как это происходит в жилых комплексах.
• Обеспеченность апартаментов машино-местами также остается на усмотрение девелопера.
• В формате апартаментов практически не представлены программы ипотечного кредитования, а те которые предлагаются характеризуются менее выгодными условиями по сравнению с ипотекой на рынке жилья.
- С чем, на ваш взгляд, связан рост популярности апартаментов среди девелоперов?
- Во-первых, девелоперы нередко выводят на рынок комплексы апартаментов, осуществляя реконструкцию зданий на территории промзон. В этом случае затраты и срок реализации проекта значительно сокращается по сравнению с новым строительством.
Во-вторых, пока к апартаментам нет специальных требований по обеспечению их социальной инфраструктурой. Это значительно сокращает затраты девелоперов. Не исключено, что в перспективе такие обременения будут введены.
- Многие застройщики активно продвигают идею, что, после того как все апартаменты в комплексе будут распроданы, дом можно перевести в категорию жилого. Насколько это реально?
- Примеры перевода апартаментов в жилой фонд на московском рынке единичны. Вероятнее всего, учитывая отсутствия жестких требований к социальной инфраструктуре, такая практика применяться не будет.
- Кто является потенциальные покупателем апартаментов?
- Среди покупателей апартаментов выделяются следующие основные категории:
• Частные инвесторы – те кто хочет максимально эффективно разместить денежные средства, ориентируясь на продажу по более высокой цене после ввода объекта в эксплуатацию или же планируя сдачу апартаментов в аренду (получение дохода в долгосрочном периоде).
• Собственники, планирующие проживание в апартаментах. Это могут быть обычные семьи с детьми, которых в апартаментах привлекает цена и не пугает дефицит соц. инфраструктуры. Вторая группа – деловые люди, для которых важно расположение апартаментов недалеко от центра города.
• Юридические лица – инвесторы или корпоративные клиенты.
Справка:
Александра Кржевова - Руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» - направление «Москва».
Александра окончила Московский государственный университет и Академию народного хозяйства при Правительстве РФ. Имеет значительный опыт в консалтинге, аналитических службах ведущих инвестиционно-девелоперских компаний.