Элитарный портал недвижимости
С 1 апреля 2005 года взаимоотношения застройщика и покупателя строящейся квартиры, называемого дольщиком, регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а основным механизмом реализации квартир в новостройках стал договор долевого участия. На вопросы нашей редакции о тонкостях подписания ДДУ ответила Докунина Елена Викторовна - Директор правового департамента ГК Роскомстрой.
- После того, как дольщик выбрал подходящую для себя квартиру, которая продается по ДДУ, ему необходимо подписать сам договор. Единой формы данного документа не существует, т.к. объекты и условия их строительства различаются. Есть ли обязательные пункты ДДУ?
- Безусловно, и такие пункты предусмотрены статьей 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004г. (далее – «Закон») и называются существенными условиями Договора участия в долевом строительстве.
Такими условиями являются:
- предмет договора (с точным описанием объекта долевого строительства);
- срок передачи застройщиком Объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цена договора, срок и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор считается не согласованным по содержанию и незаключенным, несмотря на подписание его сторонами. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном отделе Росреестра.
- Насколько законны предложения девелоперов, застройщиков, приобрести квартиру по векселю или предварительному договору купли-продажи?
- Законом (статья 1) установлено, что привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости застройщик может только: - на основании Договора участия в долевом строительстве; - путем выпуска облигаций – жилищных сертификатов; - путем участия гражданина в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.
Ни предварительный договор купли-продажи, ни вексель не подтверждают покупку объекта недвижимости. Соответственно, организация, выдавшая гражданину вексель или заключившая предварительный договор купли-продажи, несет ответственность в виде возврата гражданину денежных средств и не принимает на себя обязательство передать гражданину объект недвижимости (квартиру, гараж и т.д.).
- ФЗ 214 не гарантирует качество будущей квартиры и даже те ее параметры, которые указываются в ДДУ, например, метраж или планировку, так как застройщик может вносить изменения в проектную документацию. Как может действовать дольщик в случае неудовлетворительного качества квартиры, например. Или может ли он вернуть свои деньги, если метраж квартиры по факту оказался меньше цифры, заявленной в ДДУ?
- Гарантии качества установлены статьей 7 Закона.
В случае постройки застройщиком Объекта недвижимости с недостатками, гражданин вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае наличия существенных недостатков Объекта долевого строительства или неустранения недостатков застройщиком, гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора участия в долевом строительстве, потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ х 2).
В случае уменьшения метража Объекта недвижимости, разница в цене подлежит возмещению гражданину только после заключения Дополнительного соглашения с застройщиком, если условие о возмещении отсутствует в Договоре участия в долевом строительстве.
Следует отметить, что изменение цены Договора участия в долевом строительстве возможно после его заключения, если договором предусмотрена такая возможность.
В случае существенного изменения размера Объекта долевого строительства, гражданин в судебном порядке вправе потребовать расторжения договора.
- Может ли ФЗ 214 защитить дольщика от долгостроя? Если дом уже построен, но застройщик тянет с оформлением акта передачи квартиры, либо объект никак не вводится в эксплуатацию по вине вовсе не застройщика, а других организаций, например, ответственных за подведение коммуникаций. Что делать?
- В силу статей 6, 8 Закона застройщик обязан передать гражданину по передаточному акту Объект долевого строительства в срок, указанный в Договоре участия в долевом строительстве, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Ответственность за нарушение сроков передачи Объекта долевого строительства перед гражданином несет только застройщик, независимо от того, по чей вине нарушены сроки ввода в эксплуатацию дома, подведения коммуникаций.
В случае нарушения сроков передачи гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов на денежные средства (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ х 2).