Элитарный портал недвижимости
Именно этим и решил заняться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru». Также мы выясняли разные детали программы, и надеемся, что наш материал поможет вам «примерить» ситуацию на себя. Может быть, вы сможете стать участником программы и решить квартирный вопрос сегодня.
Основные условия Программа, которая в народе получила название «ипотека с господдержкой», реализуется в рамках госпрограммы «Жилище» и регламентируется Постановлением правительства РФ №220 от 13.03.2015 года.
Согласно этому документу банки могут выдавать гражданам кредиты с льготными процентными ставками за счет субсидий, получаемых от АИЖК (государства). Без господдержки кредитные учреждения не смогли бы опустить проценты ниже ключевой ставки ЦБ РФ. При субсидировании появляется возможность для снижения процентов, ведь потерю доходов банкам возмещает государство. Размер кредитной ставки по этой программе установлен на уровне 12%. Однако привлекательные проценты доступны только при соблюдении определенных правил.
Прежде всего, программа рассчитана только на первичный рынок, и если дом еще строится, то процесс реализации недвижимости должен идти строго в соответствии с законом 214-ФЗ о долевом участии в строительстве. Как объясняет Сергей Амёхин, коммерческий директор ГК «ПЛЮС», кредит с государственным субсидированием выдается на покупку жилья только по следующим документам: -договорам долевого участия (ДДУ), если проект еще строится, -договорам купли-продажи, если проект уже готов и сдан (у застройщика или его представителя должно быть оформлено право собственности на продаваемую квартиру, т.е. они должны быть первыми собственниками), -договорам уступки прав требования, но заключенных только с юридическими лицами.
Таким образом, если хочется получить низкую ставку, нельзя покупать квартиру у инвесторов - физических лиц. «И более того, при продаже достроенного объекта (с правом собственности) или переуступке, в цепочке не должно быть более одного юридического лица, то есть квартира приобретается либо у застройщика, либо у его агента», - отмечает Антон Замятин, начальник Управления развития розничного бизнеса БАНКА ИТБ (АО). Как и всякая ипотечная программа, ипотека с господдержкой распространяется только на новостройки, аккредитованные в том или ином банке.
Но и это еще не все. Сумма кредита по ипотеке с господдержкой ограничена: для Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области она составляет 8 млн. руб., для других регионов (и в том числе для Ленинградской области) - 3 млн. руб. То есть под 12% годовых в большинстве случаев можно купить только бюджетное жилье (эконом или комфорт) либо бизнес-класс, но небольшой площади. «И при этом размер первоначального взноса должен составить минимум 20% от стоимости недвижимости», - говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group. Это значит, что, например, в Москве максимум на, что может рассчитывать заемщик, - на квартиру, стоимостью 10 млн. руб., при условии, что он уже накопил 2 млн. руб. на первоначальный взнос, а 8 млн. руб. готов взять в кредит.
А в регионах самая дорогая недвижимость, которую можно приобрести по «ипотеке с господдержкой», должны быть не дороже 3,75 млн. руб., и заемщику нужно иметь на руках не менее 750 тыс. руб. Но на самом деле даже больше, так как субсидированная ипотека подразумевает еще и расходы на оценку, на регистрацию договора залога и на страхование. Одно из главных требований – обязательное страхование жизни (защищенный кредит). В случае отказа от продления страхования жизни на второй год и далее – ставка увеличится на 1 п.п., отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Есть у программы и ограничения по срокам кредита: максимальный – 362 месяца, т.е. чуть больше, чем 30 лет. «Но каков бы ни был срок, погасить ипотеку придется до наступления пенсионного возраста», - утверждает Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ЗАО «Инвестторг». То есть, если за кредитом обратится заемщик-мужчина в возрасте 40 лет, ему предоставят заем только на 20 лет, а женщине в таком же возрасте – лишь на 15 лет.
Похожие и разные Сегодня среди них Сбербанк России, ВТБ 24, Глобэксбанк, банк «Открытие», Дельта Кредит и другие крупные игроки ипотечного рынка. Обращаться можно в любой из них. Но надо иметь в виду, что продукты кредитных учреждений хоть и отвечают всем требованиям Постановления №220, но немного отличаются, так как правительство не запрещает повышать минимальный размер первоначального взноса и уменьшать максимальный срок кредита, но главное – не ограничивает в минимальной процентной ставке. При желании банк вправе выдать кредит даже под 8-9% годовых, но только субсидию он получит из расчета 12%. Но чтобы привлечь клиентов, кредитные организации готовы отступать от этого значения, и сейчас, как замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), ставки по «ипотеке с господдержкой» колеблются от 10,5 до 12%. Например, Абсолютбанк и банки «Зенит» и «Дельта-Кредит» готовы на 11,5% (после окончания строительства или при соблюдении определенных условий), а банк «Открытие» - на 11,55%. А в Транскапиталбанке ставка стартует от 10,5%, но правда, за это надо заплатить 4,9% от первоначальной суммы кредита.
Кроме того, при снижении ставок банки могут уменьшать возможный срок кредита или повышать минимальный первоначальный взнос. Так, в упомянутом выше банке «Открытие» для оформления ипотеки под 11,55% из собственных средств нужно оплатить не менее 50% от стоимости жилья, а кредит при этом будет максимум на 5 лет. Плюс могут значительно отличаться требования к пакету документов и взиматься различные комиссии (за аренду ячейки, аккредитив и т.п.), да и платежи по страхованию зачастую разнятся. К примеру, в банке «Возрождение» на первый год действия ипотеки страхование обойдется в 2% от суммы кредита на момент выдачи, увеличенной на 10%, а в Газпромбанке достаточно полиса любой страховой компании, благодаря чему тариф может составить всего 0,5-1% от суммы кредита.
Таким образом, выбирая банк, не стоит бежать туда, где ниже ставка, нужно оценивать условия кредитования в комплексе конкретно для своего случая:
Условия кредитования по программе «ипотека с субсидированной ставкой» в некоторых банках на май 2015 г Банк Минимальный первоначальный взнос Срок кредитования, лет Ставка Особенности Открытие От 30% До 30 11,55% Зенит От 20% До 30 11,5% после окончания строительства, 12% - до окончания Сбербанк РФ От 20% До 30 11,9% Для зарплатных клиентов достаточно предъявить только паспорт РФ ВТБ 24 20% До 30 12% Дельта - Кредит 20-30% До 25 От 11,5% 11,5% при подключении опции «Назначь свою ставку Оптима»: ставка снижается на 0,5 п.п. при оплате единовременного взноса в размере 0,5% от суммы кредита (но не менее 8 000 руб. в Москве и Санкт-Петербурге и 6 000 руб. в других регионах) Связь-банк От 50% 20-50% До 30 лет 11,9% 12% Газпромбанк От 50% 20-50% От 50% До 7 лет (включительно) До 7 лет Свыше 7- до 30 11,5% 12% 12% Абсолютбанк От 20% До 30 11,5% Промсвязьбанк От 20% До 25 11,9% Райффайзенбанк От 20% До 25 12% Санкт-Петербург От 20% До 25 12% Транскапиталбанк От 20% До 25 От 10,5% 10,5% при оплате тарифа «Выгодный»: ставка снижается на 1,5 п.п. при единовременном взносе в размере 4,9% от суммы кредита Источник: «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru»Требования к заемщикам Сейчас, на фоне кризиса, требования к оценке платежеспособности, конечно, ужесточились. Большинство банков хочет, чтобы заемщик был старше 20-21 года, а его общий трудовой стаж был не 6 месяцев, как допускалось ранее, а минимум 1 год, а стаж на последнем месте работы – не менее 4-6 месяцев, хотя до кризиса иногда было достаточно всего 2-3 месяцев. Банкам как никогда важно, чтобы платеж по кредиту не превышал 50% от дохода заемщика. И многие банки теперь совершенно не жалуют индивидуальных предпринимателей, а при расчете суммы кредита отказываются от учета «серых» доходов и просят в обязательном порядке предъявить справку 2НДФЛ. Хотя, конечно, некоторые кредитные учреждения готовы кредитовать и предпринимателей, и получателей зарплат в конвертах. «При наличии первоначального взноса в размере от 35% до 50% от стоимости приобретаемой квартиры, как и раньше, возможно оформление кредита по двум документам (паспорту и дополнительному документу) без предоставления справки о доходах», - утверждает Сергей Амёхин (ГК «ПЛЮС»).
Для зарплатных же клиентов есть еще бОльшие поблажки, к примеру, в Сбербанке им достаточно предъявить один лишь паспорт. Но согласно условиям программы «ипотека с господдержкой» каждый банк требует, чтобы на момент полного погашения кредита по графику возраст заемщика не превышал 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин. Но собственно, людей предпенсионного возраста среди заемщиков немного, точно так же как и 40-летних: «За ипотекой с господдержкой обращаются преимущественно молодые семьи, где супруги в возрасте 27-39 лет, оба работают (чаще менеджерами или управленцами), и их доход на двоих составляет около 70-150 тыс. руб. Еще 15% ипотечных заемщиков – это холостяки до 35 лет с зарплатой в 90 тыс. руб. И еще около 15% составляют незамужние женщины с ребенком, занимающие руководящие должности и получающие около 150 тыс. руб. в месяц», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Таким образом, в банк за ипотекой сегодня обращаются в основном те, кто может обслуживать свой долг без особых проблем.
Читать продолжение этой статьи (часть 2)